日照是個沿海城市，旅游景點，周邊環境優美，宜人居住，隨著經濟發展，生活水平不斷提高，將會吸引更多人前往，未來五年房價必會上漲，是投資者療養理想的選擇。

日照市作為沿海特大城市，發展潛力巨大，鋼鐵工業發達，人口稠密，經濟活力十足。未來5年的房價會超越青島，直逼北上廣深。

2021年日照房價是過去五年最高的，從2016年6月份二手房均價5938元/平方米，漲至2021年6月份的10107元/平方米。上漲4169元/平方米，漲幅70.2%。雖然漲幅較大，但是可以斷定說，2021年又是未來五年房價最低的年份。

第一，主城區持續擴大，人口流入增加，對住房需求強烈

過去五年日照和新市區主城區的規劃十分明顯，日照在老城區周圍建設一些住宅小區，而新市區在市政府周圍建設的比較密集。五年來，基本上連成一片，從青鹽高鐵以東，北起山海路、南邊至開發區，樓市十分火爆。據第七次人口普查資料顯示，日照常住人口為2968365人，高于威海和東營，主城區人員流入較多。現在日照又分出了幾大板塊，其中高新區、開發區、山海天旅游度假區在土拍和樓房銷售占比較大，包括前期拆遷戶等，周邊百姓在城里購房的意愿很明顯。

第二，活力區內黃金位置的樓盤，資源的稀缺性，二手房價格會創出新高

活力區內的樓盤，因為融合了海景房和學區房的優質資源，所以，一直被購房者所青睞。很多家庭賣掉老城區或者其他區域的房子，來換取一套學區房。此外，由于設施的完善和環境的美化，商業的繁華等原因，被本地富裕家庭和外地的購房者所搶購，造成房價居高不下。從張家臺游艇碼頭到海龍灣景區，不過十幾公里的海岸線，珍貴的資源有限，二手房價格一直在高位。

第三，位于新一線城市青島和二線城市臨沂之間，融合膠東經濟圈和魯南商業圈

現在公交已經和青島接軌，未來地鐵13號線有望南延，對接日照軌道交通。日照已經融入膠東經濟圈，未來在山海天、新市區、高新區等區域會有更多的樓盤開發，城市軸心有望北移對接青島，形成沿海居住群。臨沂作為新晉的二線城市，對接日照的愿望十分強烈，出海口是臨沂人對外貿易的重要渠道。臨沂人來日照購房的意愿也十分明顯，畢竟海邊的房子無論居住還是投資，都會讓臨沂的大款們所青睞。日照融入膠東經濟圈，又被拉入魯南商業，經濟發展后勁十足。

第四，土拍價格屢創新高，新市區已經沒有多少土地可供開發

2021年1月26日，在高新區位于富陽路以東，濰坊路以南的一宗住宅用地，被錦華房地產開發有限公司以29400萬元的價格競拍到。起拍價14400萬元，起拍樓面價3175元/㎡，溢價15000萬元，成交樓面地價6482.78元/㎡。在2020年日照土拍成交的46宗地塊和2021年6月1日土拍成交的11宗地塊，沒有東城區的地塊。新市區土地資源的稀缺，奠定了未來房價的漲跌，未來五年，地塊的樓面價會不會追趕現在的開盤價？

綜上所述，未來五年日照的人口還會增加，開發區、高新區、空港區很多優質項目已經投資并且即將完工。屆時，用工的增加會使主城區人口持續進入。主城區外延的現象十分明顯。人口增多，就業增加，對住房的要求強烈，地塊資源有限，主城區設施更加完善。未來五年房價上漲的概率大，漲幅大小由政策和需求而論。

我希望不要漲

日照房子，未來十年大概率都不會有跌的可能，非要說跌的話，漲的少就算跌了，因為增值預期低于銀行五年計利息就算賠！

未來五年，日照房價各區域漲跌預將分化越來越嚴重。

首先可能大漲的區域：

山海天：山海路以南區域，特別是一佳附近區域。

東城：新營片區，青島路片區，北京路中學片區。特別青島路片區。

西城：東港區政府片區，

這幾個區域，還會有比較大幅度的上漲！地都基本分配完了，而富人越來越多，配套越來越成熟，所以需求不會減！只要是收入不斷增加，幾個區域的房子后期會比較搶手。

我推薦：買青島路兩邊和山海天，未來比兩大學區增值預期更大一些。買學區的話買北京路片區不買新營，配套和生活舒適度不一樣。

教育是個不太靠譜的概念。隨著城區學校越建越多，教育資源的平衡分配，家庭素質不斷提高，學區將回歸就近屬性。大家都不遠了，差的那點不靠譜的人脈圈，還是事？

微漲的區域：

高新區：大學城片區 、新規劃的高新小學 朝陽中學和濱州路中學附近片區。

開發區：基本全區域都會微漲

西城的：新建的東港體育公園周圍

跌的區域

跌的小區一般是即不在核心區域又是老舊小區，房齡超過20年的房子，慎重入手。

短期日照

縣城的房產估計增值預期比城區低不少，慎重下手。

對于日照城區，十年八年盡量不要抱有跌的期望，漲的少就算跌了。個人感覺日照城區還差最少一波大幅度上漲，優質區位大概率有5000以上的漲幅。有可能五年，有可能10年，但大概率不會錯過。

日照未來未必多富，但一定會宜居，所以不論是漲與不漲，有需求的盡早下手即可！沒人能看透未來，但有一點已經無數次驗證，等你再看透的時候，大概率已經錯過了最佳的上車機會！

個人觀點，未必全對！不認可，可以繼續自己的。

未來幾年內中小城市的房價應該會一直比較平穩，稍微上漲，但是不會漲的太多。

原因主要有：

一、國家調控，房住不炒，房子是用來住的，不是用來炒的，如果國家不調控，放任房價無限上漲，對整個國民經濟的發展和社會穩定沒有好處。

二、中國的房子數量已經飽和，昨天看了一個新聞，中國的房子已經可以容納30-40億人居住了，只是分配不均勻，不過隨著人口的新陳代謝，老齡化，少子化，人口也可能會小幅減少，未來房子應該不是什么稀罕物件了。

三、未來國家如果開征房產稅，遺產稅，加上物業費，對房產多的人可能也會是一個不小的負擔。每戶擁有房產量可能會平均一些。

個人意見，不知對錯。歡迎大家一塊討論。

雖然我最不希望日照房價上漲!也一直夢想“白菜價”樓房的到來，以實現自己房前種花屋后種菜的別墅夢[呲牙]可尚未癡呆的我清楚地懂得這是癡人說夢、異想天開![大笑]

年輕就是資本，正因為年輕，日照整體規劃布局合理，市容潔凈華美。馬路寬闊筆直，四通八達，綠化帶一年四季蔥綠怡人、三季鮮花怒放。一座座大樓櫛次鱗比，顯得年輕有朝氣。一個個新建小區配套齊全，環境優美。

大小公園更是遍布市區，隨處可見。市民出門進公園，扎堆聊天、跳舞、健身非常方便。

藍天碧海金沙灘，風光旖旎海岸線，有著獨特的魅力。細膩的沙子、潔凈的海水，可愛的海鷗，平緩的地勢，豐富的海產品，給予人們無限樂趣，滿足人們各種胃口，幫人們解除無數煩惱，舒緩人們沉重的心理壓力。

詩茶小鎮、綠茶小鎮、藍莓小鎮、萬畝桃園，板栗之鄉等市區周邊特色小鎮如雨后春筍，接連興起。不但鼓脹了農民腰包，更給市民近郊采摘休閑游提供了絕佳好去處!

這么年輕靚麗的宜居城市，倍受人們青睞，吸引了大量海內外人士投資居住。眾所周知，由于岳父母的要求，進城買房成了日照農村青年結婚的必備條件!物價居高不下，地皮競拍價格驚人，人工費越來越高，樓房怎么可能降價呢?

個人感覺，想購買“白菜價”樓房，根本就是癡心妄想!夢是要做的，但清醒時分該出手時就出手[呲牙][呲牙][呲牙]

因本人才疏學淺，笨嘴拙舌，無辯論能力，以上僅為個人拙見，不喜勿噴![大笑][大笑][大笑]

我是（袁哥房產觀），其實關于日照未來5年房價漲跌的問題，一直也是日照大多數市民關心的問題，日照的房價從2016年呈現了成倍的成長，房屋均價已過萬元，很多人認為日照房價過高，有價無市，但是我認為日照未來房價還是以上漲為主，漲幅不會有以往大，只可能是微漲，至于原因如下：

01：日照房價的不均衡，使房屋均價上漲，綜合房價并不高，未來還有上漲的空間。

日照的房價目前雖然過萬，但是房價不均衡，主要表現是新市區價格過高，超過15000元，而其他區域如老城區；石臼開發區，也包括高新區價格并不高，只因為新市區價格偏高，拉升了日照的房價，尤其是新市區學區房價格超2萬元的價格，如果去除這些特殊區域，日照綜合房價并不高。

也就是說未來日照新市區外區域還有補漲的空間，如潮河還有奎山等房價價格還比較低的區域，新市區的價格未來上漲有限，上漲到一定程度高攀不起，勢必會使其他區域房價上漲。

02：日照山海天區域房價處于地洼區，還有上漲空間。

我一直說日照山海天區域的房價屬于價格洼地，在山東乃至全國沿海城市，沿海區域的房價一般都是最高的，如省內的青島；煙臺等地，而日照是一個例外，日照沿海區域房價一直抵于新市區，不被當地居民接受，山海天區域房價一直抵于新市區，只是近幾年有所改變，但是房價上漲的幅度還是偏小。

山海天區域，近幾年政府重點打造，一些旅游項目和小鎮落地，同時一些知名房企紛紛進入，一些房產項目也受到本地和外地購房者得喜愛，逐步形成了桂花園；萊頓；悅湖灣等高端項目，周邊房價有了較大幅度的提升，但是與其他沿海城市及自身條件來講，目前山海天區域房價還屬于低洼地，一些沿海老的項目房價還比較低，未來隨著觀念和基礎配套的成熟，尤其是沿海區域與新市區較近的距離，未來一定還有上漲的空間。

03：日照市氣候宜人，城市面貌日新月異，吸引外地購房者。

日照市除了沿海是其主要的優勢外，另一大優勢就是氣候宜人，有南方的北方，北方的南方，吸引了西北；尤其是東北及其他區域的人來定居養老。

04：日照市民改善需求和投資需求仍然很大，一定程度催生房價上漲。

日照剛需購房者只是少數，購買力相對較弱，對于房價的影響力很小。這是日照房價上漲的一個重要原因。

日照本地居民通過棚改不僅獲得房產，還有補償款，擁有較大的購買力，而且新市區市民在房產獲益，不斷的投資房產，使新市區房價上漲，循環往復，擁有較強的購買力，同時持有房屋待價而售。而其他區域的，為了孩子入學，不斷擁入新市區。

近日日照新開的幾個項目，都出現了熱銷，尤其是興業開盤的名門旺福項目，出現了一房難求，可見日照市民的購買力和購房熱情。只要房產投資需求和改善需求存在，日照的房價很難改變。

05：土拍市場的火熱，土地價格的不斷上漲，房價水漲船高。

當然以上都是房價上漲的因素，也有一些不利因素上漲，也就是限制房價上漲的因素；

（1）：房價上漲過快，出現了二手房流動性非常差。

主要原因總價偏高，購房者首選新市區和學區房，對于其他區域造成了很大的傷害。

（2）：投資購房者減少。

這幾年房價上漲過快，房屋的總價越來越高，與日照居民收入差距也越來越大，投資房屋的成本門檻大幅提高，投資客戶受限，越來越少。

（3）：棚改尾聲。

本地市民通過棚改已經有住房或者已經改善了住房，購買力和需求已得到了釋放，對于住房的需求減少。

（4）：房屋供大于求，庫存增加

無論二手房還是新房，都已出現供大于的現象，即使新市區的學區房實際上也是供大于求。而新房市場不斷的開放，上市房源不斷增加，庫存不斷增加，據房管政務網數據顯示，2021年5月新增住宅2052套，新增住宅面積25.10萬平米，連續第三個月刷新了2021年的月度上新紀錄。截止到5月底日照市區尚有未簽約住宅套數為15382套，環比下降3.78%，未簽約住宅面積206.39萬平米。

結語：從以上分析，可以看出日照未來5年房價上漲和下跌存在的因素，綜合比較房價還是以上漲為主，下跌的可能很小，但是由于下跌因素制約了房價上漲的幅度，未來上漲的空間有限，另外國家政策以及市民對于通脹的顧慮，對于房價都會有一定影響，即使如此，我認為未來日照房價還是以上漲為主。

日照房價近期應該是橫盤，遠期隨著新市區及大學城開發的地塊開發完畢，隨著日照綜合客運站北廣場投入使用，隨著新市區各項配套全部完善，物以稀為貴，五年后新市區房價將輕松越過均價二萬的門檻，優質學區房將躍過三萬大關！

強者恒強！

未來五年日照房價必漲，總統至少在20%以上，優質房源更高。

首先全球貨幣超規模發放，貨幣必然貶值，幾乎沒有國家能幸免，中國的房地產是人民幣的蓄水池，即使控制人民幣一定會繼續進入房地產。

其次，日照有其獨特的優勢，人口增長，宜居，新興城市，基礎建設優越，交通順達，規劃好，特別對魯南地區具有較強的吸引力。

再次，優質房源將更顯優勢，強者恒強 ，北京路以東，10年內新建的小區將 成為稀缺資源，尤其是綠化好的御景東方，新營華府等將成為熱點。15年以上的小區（無電梯）盡量不要碰。