遇到這種情況對付物業我有的是好辦法。

一是別理他們。律師函都是嚇唬人的，都是嚇唬老實人，別害怕，有本事讓他們起訴。再說，肯定不止給你一個人發律師函，律師函都是隨便寫的材料，別害怕。

二是繼續不交費。繼續和他們這幫吊操的抗爭。有本事讓他們起訴。

三是就算是起訴也別害怕。你可以在法庭上反告他沒有公式物業收支情況等，嚴重損害了業主應該享有的知情權。

四是投訴到12345和人民網領導留言。具體怎么寫和投訴什么，關注我，有的是辦法，前面發的信息。

五是投訴消防安全管理不到位。主要有以下突出的問題：消防應急預案不完善；消防安全培訓不到位；消防安全宣傳流于形式；消防安全設施維護保養不到位；消防安全制度形同虛設缺乏可操作性等等。

六是投訴電梯（特種設備）管理不到位。特種設備管理制度不健全；特種設備應急預案不完善；特種設備維護保養不及時等等。

七是投訴舉報物業亂收費和擅自漲價等等。

物業就是黑勢力，為何不鏟除。

律師函有最后通牒的意味，下一步就是通過民事訴訟也就是打官司解決了。人民法院對于拖欠物業費案件受理上要求物業服務企業必須履行了催收義務并經過書面催繳后法院才會受理，給你發的催費函、律師函都屬于書面催繳。說白了法院不想你收不上錢就找法院給你收，法院不是幫你物業公司要物業費的。

第一建議是跟物業公司協商解決，大家各退一步，一條路走不通找個折中方案尋求雙贏。因為物業費訴訟95%以上的案子都是物業服務企業勝訴（除非出現房屋延期交付，物業費繳費時間在房屋交付時間之前、或者開發商未及時選聘物業沒有及時簽訂前期物業服務合同等明顯紕漏）。物業費終歸是要交的，最終目的是解決問題。

如果做好訴訟的準備，首先你要找一位律師，把你的購房合同、物業服務合同（或前期物業服務合同）讓他幫你看下是否有勝訴的可能。另外單純以未享受物業服務或物業服務未達標法庭上很難采納，畢竟物業服務是一個長期的過程不是說某一天某一段時間不好就代表不合格。你需要準備充足的證據：圖片+錄像+錄音為佳。

補充一點物業費訴訟對物業服務企業來講成本較低，因為難度低，只要物業公司敢起訴的案子都是公司內部反復推敲過基本確定沒有爭議的，很簡單我要是這官司輸了就代表這件事我沒理以后其他人也可以效仿不交了？有風險的都不會起訴。律師費找家律所打包談價格會低不少，且法院對于合同約定的違約金是支持的（只要合情合理），收取的違約金可以攤掉一部分律師費成本，訴訟費的話5萬元以下小額訴訟費用減半收取，物業費案子一般幾十塊錢夠了。所以我的看法是打官司得不償失，如果抱著不爭饅頭爭口氣的心態那就另當別論，該搏還是要搏，有錢難買爺樂意～

以上是我從正反兩方面給到的一些建議，希望可以幫到你。

不要擔心去法院，去了陳述清楚就好，首先表明無惡意拖欠物業費的意愿。其次找足沒交物業服務費的理由，理由要充分，比如物業服務標準對照行業標準差距大，具體諸如人員配備不夠，公示不清晰或未公示，亂收費等，要留足證據。如果給物業公司反饋多次未整改，你要寫書面材料讓物業公司簽收。物業都想通過法院恐嚇業主。為什么我清楚，七月份我才去了法院，自己給自己訴訟，我贏了官司，免了一年半物業費?

我個人還是建議要交物業費的。

很多業主的思維就是物業服務不到位，我就不交物業費來抗爭。而實際上物業服務達不達標和你交不交物業費在法院看來是兩個訴訟內容。物業去法院起訴你不交物業費，這是一個案子。你覺得服務不到位，做好取證工作，覺得物業費應該適當減少，這是另外一個案子。

很多業主啊，為什么物業去法院一起訴立馬敗訴了，因為你把這兩個訴訟內容混在一起來說，法院是無法支持的。

我所住的小區也經常遇到類似問題，各個業主群里經常有業主說，物業哪里哪里做的不好，我們集體不交物業費抵制。但是也有業主會說我們還是應該把物業費交了，但我們要督促物業把事情給做好。

我覺得這就是截然不同的兩種人生態度。我個人比較傾向第2種，我的根本目的是什么？是要居住小區環境要好，生活品質變高，還是僅僅為了不交物業費。

當然接到律師函到正式法院起訴、開庭、審判、執行還有不少過程，也不用過于驚慌。我個人建議，先把費交了，覺得不值得，就成立業委會或者業主聯合起來搜集物業服務不到位的證據也可以去法院起訴。

我小區以前也有過類似的經歷，業主不交物業費，物業服務越差，小區環境一塌糊涂，大家更不交費，最后是個兩敗俱輸的過程。

我認為對物業的確是要有一定制約住，否則容易懈怠，服務會越差，單光靠不交物業費的確不是什么好辦法，如果覺得自己有合理訴求我個人建議可以向業委會、社區、物管辦、住建局物業科投訴。

這可是最后通碟了，你不交物業費哪就是你的錯誤了，你哪小區物業怎么不做為原因是什么？這個你想過有沒有，當你買房的時候你就得考慮要交物業管理費的問題，你問過嗎？你咨詢過嗎？當你入住的時候樓道通道的衛生是誰在搞，是物業。當公共區域的燈具壞了，是誰在修，也是物業。公共安全是誰在維護，也是物業，當停電的時候，電梯正常運轉與維護，還是物業。當水管破裂在給大家維修的還是物業，當大堂夜晚的燈亮著，公共場所的燈光亮著的時候，這些費用從哪出來，不也還是要物業嗎？你是個頭腦簡單的愰頭青，只是想打自己心里的小九九吧了，別想著物業費是交給物業公司，物業公司不用出成本，不用交費給別的公司了，為小區服務的工作人員不用發工資了，哪小區的物業就交給你了，你長期來為民服務，作貢獻吧，大家都不交管理費了，你說小區還有人天天來當雷鋒嗎？我可以說沒有這樣的好事情，物業只是小區大家公認請過來為大家服務的大管家。公共事情離不開物業。

你說的物業不作為？為什么不向政府投訴呢？還有哪些不合理的收費難道超過了市縣審核標準嗎？小子記住一句話，物業也要成本與開支，不是你想像的只進不出。物業哪項不合理的事項你可打投訴電話。

物業的收費標準都是由政府部審核，審計過的標準來制定的，要不就可以亂收費了。哪你就可以不交費了。

其實很多業主都有和你一樣的想法，就是物業不作為，那么我們作為業主就可以不繳納物業費，從現有的規章制度角度來說，這樣做是不對的，因為物業不作為不能成為不繳納物業費的理由，只要物業做出了服務，即便是服務不到位，業主也要及時繳納物業費。

可是話又說回來，物業費都是按照平方算錢的，比如每平方是1.5元，如果你的房子是100平，那么每個月就要繳納150元，誰會愿意白白交出這筆錢，所以就出現了不繳納物業費的情況。

即便是你真的收到了物業的律師函，這也不是什么大事情，要知道每個律師都可以發律師函，這并不是法院的傳單，如果物業真的認為自己打官司穩贏，就不會這么麻煩，直接去法院起訴你多好，為什么還要多此一舉的發律師函呢？

不過，為了保障咱們業主的合法權益，要多搜集證據，比如物業并沒有盡到應盡的義務，路燈壞了不修，小區車位亂停亂放等，廣告費用沒有返還給業主等等，這些都是物業不作為的體現，我們國家是個講究證據的國家，話說的再說不足一紙證據。

此外，大多數小區都是存在問題，就比如消防，所以如果物業出現不合規行為，就比如網上出現了“堵鎖眼”行為，那么你就可以直接投訴到消防部門、

不論怎么說，現在很多業主都是多一事不如少一事，在一定程度上也助長了物業的氣焰，作為業主，我們應該保衛屬于我們自己的權益。

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一般物業公司發律師涵，是因為你這個欠費，有可能時間比較長了，他才會給你發律師函。記住發律師函他不是起訴你了，而是在起訴你之前的準備工作，就是說，看看你收到律師函后會不會去交納物業費。如果收到律師函之后，你還不去繳納物業費的話，他就真的會起訴你了。也就是說發律師函只是一個警告！

收到律師函之后，你就要好好的想一想。看看你收沒收到過催費的電話，催費的短信，催費的掛號信，催費的物業費單子。看看你們家門口有沒有張貼過，催費的物業費通知單。物業公司通過多種手段，多種渠道的多次催繳，你是沒有交物業費的話，他就可以去法院提起訴訟。一般情況下，只要他的證據確鑿，法院是支持物業公司要求你交納物業費以及相關的滯納金。也就是說判決你敗訴。

我是搞物業工作的，我也不站在哪一方的立場上去講。不管大家罵不罵我吧，平心而論現在是法制社會信用社會。為什么招投標的時候都要查你的信用記錄？對企業而言，信用記錄也就是他生存發展的名片。對個人而言，也關系到你生活中的方方面面。

也就是說物業履行好自己的服務職責，口碑差必將在這個市場經濟的時代會被淘汰掉。繳納物業費是業主的義務，物業公司服務不好，你可以去要求他整改，監督他整改真不行的話，召開全體業主大會，用投票的方式決定他的去留。不交物業費是解決不了問題的，只會激化矛盾。合理利用國家的相關法規，投出你手中寶貴的一票，決定物業公司的去留。不知道我的回答你滿意嗎？

小區物業是否作為，可根據《物業服務合同》的約定作出參照，業主是依照《物業服務合同》約定，接受物業服務企業提供服務的。業主與物業服務企業的權利和義務都是對等的，業主按約定接受服務就需支付費用，物業服務企業按約定提供服務就應得到應得的勞動報酬。

如果認為物業服務企業不作為，那么，經三分之二的業主通過產生的業主委員會也是不作為的，包括自己用拒交物管費的方法也是不作為的。首先，業主委員會和業主有義務有權利對物業服務企業提供服務進行監督，務求物業服務企業履行合同，如果物管不作為，這“不作為”，不也很好反映了業主委員會和業主的不作為？講明了日常并未起到很好的監督作用。

物業管理，是業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。如果物業服務企業未能夠履行合同約定，經多次協調無果，業主一致通過可終止《物業服務合同》。

物業管理是為廣大業主服務的，個人對服務質量的滿意度并不能代表廣大業主對服務質量的滿意度。業主對現有的管理服務規約不滿意，可在業主大會提出修改規則建議，而并不是用拒交管理費予以抵制，《物業管理條例》第七條第五款規定:“按時交納物業服務費用”。所以，物業服務企業通過法律手段維護企業利益是正當的，相反作為業主未能釆取法律手段維護個人合法權益，而釆用拒交費抵制是不明智的。

民事糾紛中，可以通過調解、仲裁或者訴訟的方式解決。律師函來了，該怎么辦？其實，企業委托律師簽發律師函，其目的是澄清事實，使業主明白當中利弊，起到震懾作用，同時，在訴訟前留點時間讓業立盡快把所欠的物管費給上交。可通過街道和業主委員會進行調解得以解決，如果進入法律程序，對業主來說，辛苦不討好，耗時傷神，程序冗長拖沓，返來復去，得不償失。

不要怕，

這種情況都是虛張聲勢！

即使收到法院傳票也不要怕！

一般情況下，和法院傳票一起寄過來的還有一張物業費七折繳款單，只要在開庭前繳納，即可享受七折優惠！

如果你對這個物業非常討厭，那你就不理會這個七折繳款單，出庭應訴！只要在第一次開庭時羅列出三個以上物業公司不作為或者“黑、惡”的證據，證據形式包括你通過110、12345等主管部門的投訴記錄！那么這時候法庭會主持調解，物業費會打對折，也就是50%，并且不用承擔原告的律師費、訴訟費、滯納金

這時候基本上可以見好就收了，選擇和解

如果你對這個物業“恨之入骨”，那么你需要搜集更多證據，比如物業侵犯你的人身權到你家惡意催收，對你有辱罵、動手動腳的，比如侵犯你家房產使用權，惡意對你家斷水斷電斷氣，或者物業公司員工“涉黑涉惡”，比如物業保安或者經理皮膚上“雕龍畫鳳”，持有管制刀具，經常威脅或者毆打業主的，這種情況下，你的物業費可以不用交，