其實，這恰恰反應了如今房地產市場的詭異之處，也恰恰暗示了高房價的危險性。

開發商跑路多，恰說明當下的一些三四線城市基本上已經處于有價無市的狀態，猶如拋物線的頂端。

熟悉房地產的朋友們應該熟悉，中國的開發商們有一個“一招鮮吃遍天”的模式——快周轉。如從三四線起家如今貴為宇宙第一房企的某碧，助其功成名就的第一神功就是“快周轉”。

而快周轉本質上又是一個金融游戲，這個游戲要想玩轉，只需要做好兩點，其一前期能夠順利的融到錢；其二，后期房子能夠順利的賣出去，回籠資金；

對于第一點，不管是全國性的開發商巨頭，還是三四線的那些本地開發商，借到錢都不成問題；但第二點的主動權就不在小開發商手里了，那些地方性的小開發商可以說完全在靠天吃飯。國家政策松動，老百姓手里有錢或者借錢容易，房價就買的快，當地的房價也就漲的快，而一旦遇到調控，大家買房的熱情不高了，這些小開發商的收入就一下子跟不上了，最后資金鏈斷裂，不得不落個跑路的下場。

現在就是這種局面，因為上一輪去庫存的原因，如今三四線的房價被推的很高，但現在因受調控些，很多地方房價已經呈現有價無市狀態，那些撐不住的小開發商們就只能跑路。

如今連宇宙第一房企都在向前線的項目下達命令，要再度提高周轉，盡快把房子賣出去。因為他們也預感到市場不會在想前幾年那樣，只要會哭就有奶吃，所以，要趁著現在趕緊收割市場，一邊等待更寒冷的冬天。

【T教授說】

揭陽這邊，16年城里江邊的6000左右，碧桂園揭陽揭東拿地1000左右的地方17年開盤帶裝修6300-7300。下半年恒大更厲害啊，隔的不遠開盤8300，城里偏僻地方開盤直接10000，牛吧，揭陽現在房價均價7500了，你們說這些大的開發商該不該死。還好這邊小產權房多，才2000來塊…

這是個讓人非常疑惑但又實實在在的問題，不少地方的房價確實很高了，開發商前期賣的也不錯，但開發商跑的也不少。準確地說，是有的跑路了，大開發商撤退了。

那么，為什么會有這種情況呢？通過一些了解內幕情況的人透露的消息，大致有兩點或解疑惑，準確性有自己判斷。

一是房價只漲不跌的時代已經過去了，尤其是被炒高的房價，更容易大幅下跌。三線城市的房價，從根本上來說是由于一二線城市的高房價引起的連鎖反應形成的，但與一二線城市不同的是，三四線城市人口外流量大，支撐高房價的基礎越來越薄弱，房子越來越難賣，而且房企融資受到限制，有的出現了資金鏈斷裂，有的宣布破產，有的連下家都找不到，干脆三十六計走為上策，這是一種情況。

二是高房價推動了高地價，開發商成本增加，三線城市高房價難以支撐，害怕將來成為包袱，開發商主動撤離。這種情況指的是像恒大、碧桂園一類的頭部房企。事實上，三線城市的房價，除了人為的炒作之外，大房企的開發又進一步推動了價格的上漲。過去頭部大房企僅在一線城市開發，爾后又延至二線城市，由于一二線城市土地價格上漲，利潤空間縮小，繼而又轉向三線城市。由于大房企所具有的優勢，同樣地段開發的小區，價格每平都要高出一兩千元。土地成本低，房子價格高，樓盤好銷售。現在三線城市的土地價格也上去了，而且價格泡沫又大，銷售量減少，在這種情況下，各大房企只好選擇打折促銷的策略，盡快回籠資金，選擇那些更有發展潛力的城市投資，這也是頭部房企離開部分三線城市的一個重要原因。

三四線城市兩極分化將會越來越嚴重，房價漲跌主要由城市未來發展所決定，三線城市的房價從總體看，環比上漲幅度越來越小，價格下跌的城市越來越多。當然，擠掉多余的水分本身是一件好事，理性回歸才能更好的有利于房地產市場平穩健康的發展。

這個問題可謂問到了要害，也問出了問題的關鍵。三四線城市的樓市現狀，就是如此。房價上去了，市場躺下了，開發商轉不動了，跑路的增多了。

事實上，對絕大多數三四線城市來說，無論是居民購買力還是外來人口創造的購買力，都無法支撐目前的房價，也不應當形成目前這樣的房價。所以出現房價大幅上漲的現象，主要在于兩個方面的原因；一是城市過度開發，盲目做大城市規模，導致城市空心化現象出現。也就是城中城減少了，城中空卻大量出現了。別看一座座高樓樹了起來，各種高檔商業區和商住樓聳立在空中，卻是一片蕭條，樓中人流很稀，形成空城現象，導致空房很多，開發商資金鏈緊繃；二是炒房者乘機炒房，利用大拆大建的機會，炒高房價，并在做好充分評估后，及時撤退，最終使得很多城市房價高、購買者少，新建住房無人問津現象，也使得開發商資金鏈越來越緊。

問題的關鍵在于，有的城市已經快成空城鬼城了，卻在虛假的繁榮面前，擴大城市規模的沖動仍然沒有消除，仍在進行著大規模建設，并讓土地繼續生財。而開發商也是前赴后繼地進入市場，結果，前面的剛剛跑完路，后面的因為盲目進入也面臨資金鏈斷裂風險。毫無疑問，三四線城市在樓市問題上，已陷入惡性循環。

更為嚴峻的是，對這個問題，似乎并沒有引起高度重視，去庫存的力度并不大，并借著去庫存，在不斷增加庫存。如此，風險也越來越大。如何解決，已到了十分危急的時刻。隨著資管新規的出臺風險也將更大。

三線城市的房價己很高了，而開發商跑掉的多。究其原因三線城市的經濟發展實力還是不夠強大，就業機會不多吸引人的能力不強，城市還是缺乏生機和活力。相反本地的一部分人因工作生活還在外流。而且三線城市老百姓收入也偏低，買一套房子也不是件很容易的事。同時投資商當初在三線城市大面積布局，安營扎寨，造成庫存房子太多。盡管現在的房價已很高了，但買的人有限導致有價無市。三線房地產就沒得到很好的良性循環，稍有不慎就會出現狀況，開發商跑掉也就不奇怪了。

三線城市，目前已經是樓市的新焦點，是各大地產商爭相入住的地方，由于很多三線城市人口基數大，調控滯后。因此給房價的上漲和樓市的發展帶來了很多的可能性。同時之前很多地產商開發的經驗也可以拿到三線城市大舉的復制，賺錢自然是不用說了。

面對三線城市的樓市利好，我們也發現一些開發商出現了出逃的現象。對于這個現象很多人覺得很奇怪，明明是很有吸引力的城市，開發商錢都不賺了怎么就跑了呢？

其實，一些開發商的出逃也是意料之中的事情。現在來說開發商其實沒有以前那么好做了，人們對于房子的追求越來越高。已經不能單純的滿足于房子的層面了。現在人需要的是一套舒適的住宅，是一個可以享受的地方。環境、物業、配套、服務等都是不斷要求提升的內容。所以在這個大背景之下，一些開發商缺乏創新，沒有了競爭力推出也是應該的，轉戰小縣城復制別人的成果經驗就是很常見的了。

同時對于一些開發商來說，可能覺得三線城市目前的棚改和城鎮化會在幾年后漸漸淡化，到時候的市場需求會下降，所以選擇了先前撤退，畢竟繼續開發交房剛好是幾年以后，不必戀戰。

但是，我們從大型房企的戰略趨勢來說，這些房企的重點就是三線及以下的城市。這些城市的發展相對有些滯后，滯后就說明樓市的發展與一二線城市還是有很大差距的。所以，上升的空間比較明顯，并且伴隨著這些大房企的入駐填補了目前樓市的空缺。一些不曾出現的小區概念，設計理念，戶型等都可以在大房企到來之后得到發展。這也是一些房企自動退出的原因所在。畢竟和大型房企相比起來，自己的競爭力缺乏了品牌效應，價格比不過，品質不被承認。

所以說，開發商的跑路并不代表樓市的不振，而是開發商自己的競爭力不足。

先想想為什么三四線城市價格漲起來 因為去庫存 很多地方拆遷不給房 只給現金 房子拆了有錢了 那只能買房 買房的多了 價格自然就上來了 但是長期來看 小城市沒有很多的外來人口 沒有實業 很多北京上海周邊城市的房價 都是這些地方被限購了 或者買不起的人外流去購買了 本地居民大多有房 買房需求又少 等庫存去完 整體房價平穩以后 這些地方肯定先跌

之前的開發商擴張的太猛，銀行貸款根本滿足不了他們的擴張的需求，于是拖欠供貨商貨款、工程款，甚至借高利貸拿地都是常態。

很多跑步進入房地產市場的，本身沒有什么資金實力，都是靠非法集資的手段圈錢圈地，希望以小博大，但他們賭輸了，既便按照他們原來的計劃，把樓盤開發出來全賣光，也根本不可能把債務填平。

以前我們的總公司就是這樣的，手里面只有4000萬的現金，但是動了一個40億的樓盤。結果把下屬所有實體企業都坑死了。去年以來，雖然樓盤的銷售形勢還比較好，但實際上能賺到的利潤，相對于要支付的利息只是杯水車薪。

這樣的房地產公司現在很多，表面看上去風風光光，實際上已經在倒閉的邊緣，都是高利貸和盲目擴張惹的。這些年是人不是人，都能干房地產 ，手里面有幾百萬資金，就開始忽悠人，我們身邊已經有很多人都陷進這種非法集資，老板跑路的不少。

我們是新進的三線城市，樓價從過年到現在已經漲了百分之二三十，庫存已經清的差不多，新開樓盤銷售也非常火爆，最近開的幾個盤，都是外地的炒房團過來團購的，一個人十幾套，幾十套的買。

銀行內部的朋友說，明年這些炒房團肯定要死一大批，因為真正需要購房的本地人基本上不動，一旦銀行斷供，炒房客立馬崩潰。從我們的經驗和身邊的現實情況來說，這應該是個事實。

所以現在三線城市的房價非常危險，一旦政策收緊，市場出現恐慌情緒，這種被炒起來的偽需求立刻就會遭到市場的報復。

現在我們本地人大多都已經知道這件事，除非是急著買房子結婚的，現在觀望情緒很嚴重，這就是一個博弈過程，看誰能咬牙咬到最后，供求關系的作用，以及其他的市場規律，最終一定會把泡沫擠出去。

今年市場一定會把李逵和李鬼分出來 ，這個時候，一定要小心，不要前腳交了錢，后腳開發商就跑路了。很多看上去光鮮的房地產公司，其實已經非常危險 ，如果今年借不到新債，那必然崩潰。事實上，今年已經不可能接到新債。

就目前而言，一線城市因為嚴格調控，市場已相對降溫，二線城市經過一波飛速發展后，也陸續走上限購的道路。而此時，三四線城市的迅猛勢頭逐漸吸引開發商的眼球。

可能是由于很多三四線城市人口基數大，調控滯后，因此給房價和樓市的發展帶來了很多的可能性；同時之前很多開發商開房的經驗也可以拿到三四線城市進行發揮，所以就成了各大開發商爭相入住的地方，賺不賺錢？大家有目共睹了。

而在面對三四線城市的樓市利好的局面，也會出現一些開發商出逃的現象；對于這個現象大家都會覺得很奇怪，明明是市場發展的很好啊？開發商怎么就跑了？

首先，現在房地產開發沒有以前那么好做，人們對于房子已經不單純的滿足于居住的層面了，環境、物業、配套、服務等都是需要不斷提升的。在追求越來越高的這個大背景之下，一些開發商缺乏創新，沒有了競爭力轉戰其他地方也是常見之舉，退出也是應該也是意料之舉。

同時，受目前三四線城市棚改和城鎮化影響，到時候的市場需求就會下降，那么對于一些開發商來說，可能覺得先撤退是最好的打算。

其次，從很多大型房企的戰略發展趨勢來說，那些房企的重點就是三四線及以下的城市，這些城市的發展相對有些滯后，滯后就說明它的房地產發展與一二線城市還是有很大差距的，并且上升的空間明顯，隨著這些大房企的入駐填補了目前房地產發展的空缺；一些新的小區概念、設計理念、戶型等都可以在大房企到來之后得到發展；畢竟和大型房企相比起來，自己的競爭力不足，又缺乏了品牌效應，這也是一些房企自動退出的原因所在。