開發商達到交付商品房條件向業主交付商品房，前期為“管理小區”，開發商與其選定的物業管理服務公司簽訂《前期物業管理服務合同》，將小區物業服務工作“交”該物業；

物業可以說是：開發商的“雇傭軍”；

小區業主入駐后，可以團結一致，“推翻”開發商“統治”，這需要小區業主共同召開業主大會，選舉產生業主委員會（具有代表性的業主個體委員組成），報當地房產管理部門備案，可以擁有公章；

業主委員會是小區業主的“代言人”，代表業主利益，代表廣大業主處理關于業主權益事務，執行小區業主大會決策。

小區業主團結一致，可以將“前期物業服務公司”罷免，與新物業服務公司簽訂正式《物業管理服務合同》，開始新的物業服務。

據我所知，有的小區也采?。翰还蛡蛭飿I服務公司管理小區，實行小區物業 管理自治；小區業主們（或由業主委員會）選擇小區服務人員，有的需要專業人員進行的工作也聘請/承接給相關專業服務人員完成，這樣小區物業管理保持井井有條。

言歸正題，買賣停車位/庫，從物權法角度應是所有權（物權）的轉讓，一般，即不動產權轉讓；

前提是，開發商必需具有所出賣停車位/庫的合法不動產（物）權；一般，開發商出賣的停車位不具有合法不動產物權，開發商不得出賣其；

開發商也拿不出停車位合法不動產權憑證，不能為“購買”業主開具正規發票，而只能是普通收據！

因此，開發商不能買賣以上所說停車位，也辦理不出不動產權證。

開發商將不能出賣的停車位賣予業主，并同前期物業服務公司惡意串通：非逼業主買車位，不買不允進小區，只“賣”不租等。此現象屢禁不止，是開發商在鉆業主不知，以及業主還沒有形成和力，有關部門監管不嚴等空子，逼迫性地強制購買，

屬于侵犯業主合法權益行為。涉及廣大業主民生關切！應由有關部門及時進行解決。

業主才是物業的主人，現在是物業反而成了開發商的狗腿子，業主可以召開業委會讓物業混蛋，重新聘請物業公司。你的問題不準確，應該是開發商在賣車位而不是物業，可能你們的小區物業是開發商的狗腿子

停車問題的背景介紹雖太簡單，但也看出來，這是不同的利益團體之間艱難的博弈。

問題提出的重點不是物業賣車位，而是沒有買車位的業主，開車進小區:不讓停！不讓停！

這里首先要說明的是，在小區買了房成為業主不是想當然必須提供給業主停車的理由。在一個封閉小區，業主正常能夠停車，需滿足以下任一個條件:

1、有合法買賣或租賃的固定車位;

2、有空余的臨時機動車位。

其次，正規的物業公司是不允許在小區綠化帶、消防通道等不宜停車區域安排停車的。如果小區所有臨時車位都滿了，當然不會再允許其他臨時車輛進入隨意停放。

那么小區物業不讓未買車位的車進入停放，其背景到底是怎樣的呢？

這里面有可能涉及到第三種灰色、缺乏監管的車位租售問題，這也是很多人對此耿耿于懷的。

三四線城市新商品化住宅，車位配比較高，比如車位比達到1:1或以上，當地市民私家車購買量不是很高，城市街道的非干道兩側，人行道上都可以隨意停車，交警部門一般不處罰這一類違停，換言之，業主們購買租用小區車位的意愿不強烈。

對于這里的開發商來說，這就尷尬了。花了大價錢作為小區配套而建的地下車位，無論是產權車位還是規劃外的人防車位，因為無人購買(產權或使用權)而導致這部分投資遲遲不能回籠，于是就動起了“只售不租″的腦筋。這種現象的出現，與當地的管理政策執行力度有很大關系。

這大概是提問人遇到的困惑最大的可能性。

由于一個地下車位的開發成本約在十萬元，這個價格在三四線城市不是很親民，車位賣低了，開發商賺不了錢，價格賣高了，業主們又不接受！于是開發商選擇寧可空著車位，按月繳納車位管理費也不出租，人為造成車位緊張的狀況。

如是以上狀況，業主為難物業公司:讓你停到地產公司的待售車位上是沒有道理的。這些車位的使用權還在開發公司手上，物業公司收取了管理費，就要保證這些車位不被他人占用。

現在回到提問人的問題，該怎么辦呢？

筆者建議如下:

1、向當地的政府部門投訴吧，以解開發商產權車位只售不租的困局。一旦政府下令:未售車位必須出租，那你就可以順利的租一個。

2、如果第1個方法無效，那還是買一個吧。反正隨著以后私家車越來越多，僧多粥少的局面還是會出現。你不買一定會有人先買。近聞浙江一老兄一下子買了小區300多個車位，令同小區其他業主六神無主，也到處在問怎么辦，怎么辦？

你說，萬一你們小區也出來一個奇人，那咋辦呢？

筆者所在的小區就是這樣的，地面上無車位，小車電單車不允許（消防車救護車有專用通道）進入。地下車庫里的車位只賣不出租。剛開始前半年也有矛盾和沖突，一種情況是個別業主認為自己有權開車進入地庫停車，不讓進就用車堵進入口，其他買了車位的車也別進去。安保員先是講道理動員開走，如果不聽呼喚安保隊強行挪車。有次一個業主開車堵了入口，借著酒勁大罵安保，還追打。結果是來了6名安保用盾牌和防暴杈收拾了該業主，并報警，直到警察來了還被壓在地上。處理結果很重的，據說該業主幾個月都沒在小區露面。另一種是在地下車庫買了車位，在識別系統錄入的是A車，業主開B車也不能進入。對占用他人車位也有辦法處理，只要車位主人有反映，安保會很快趕到現場連系占位車主要求挪車（一般都是地庫電梯口近處占的時侯多）?；刈约臆囄?。對聯系不上的安保挪車后鎖起來，挪車費每次100元，停車費每小時5元。不交別開走車。

通過制度與金錢/肉體的撞擊與對抗，磨合順了秩序也建立起來了。小區里2700多戶業主居住上萬人，地面無車，環境好且安全絕大多數比較滿意。

其實這個問題不僅是部分業主困擾，物業公司也困擾。物業公司有權利賣車位嗎？物業公司沒有這個權利。那么誰能有權利出售小區地下車庫內的非小區集體共有產權的車位呢？地廠商才可能會有賣這樣車位的權利。那么，物業公司希望看到這樣的車位出售嗎？鬼才希望這樣呢。物業公司更不喜歡這樣的事情，但是物業公司沒有阻止人家的能力，也沒有那個權利。

就如這個問題，不買車位就不讓業主停車。這個問題也是困擾物業的問題。原本來說，如果每個業主或者司機朋友們能夠做到，有序停車，不亂停亂放，那么這個規定就完全可以取消?？涩F實當中的小區車庫里，業主們為了個人方便而亂停亂放的現象是屢禁不止。有的業主，自認為自己臨時辦事，就幾個小時時間，隨意停在別人的車位也是大家都可能理解的事，可是大家想過沒有，一個小區有多少輛車，只要是每20個車主會有一個車主有這樣的想法，都認為自己是個列，那么對于整個小區來說，會有多少亂停亂放的車輛？又會有多少因為你亂停而被影響的其他車主？你認為你臨時有事，別人會不會因為你的臨時違規而被影響？所以一些沒有規定無車位業主禁止進入車庫的小區里，車庫都存在著嚴重的亂停亂放導致業主經常投訴，吵鬧的現象。您能說這個事完全都是物業的責任嗎。

當然，我之所以這么說，并不是說我就支持物業公司這樣的做法。本身我也覺得物業公司這樣的決定是錯誤的，也是沒有權利的。但是，我們的一些司機或者車主也確實應該相互體諒，遵守車庫的停車要求，這樣大家都方便。

我們有的業主，或者是買了車位，或者是租了車位。當在開車回車位時卻發現自己的車位被別人停車了，那么車位的使用人就會非常不滿，去投訴到物業公司，這個也能理解。有人會說，物業公司既然收了停車費，那么就理所當然的負責擁有車位使用權利的車位不被他人占用，可是車是四個輪子，速度比工作人員快，車庫面積又大，工作人員無法做到每個車輛進庫時都能隨時跟隨，這樣就避免不了車位被占用的現象發生。而又會有很多沒有固定車位的業主就會鉆工作人員忙不過來的空子，把車亂停不說，還故意把車上的電話號碼取走，因為一些車主也擔心車位的真正主人打電話讓他挪車。就這樣，可以隨意進車的同時，隨意亂停車現象也就越發的頻繁，最后無論是有車位的業主還是老是因為車位被占而遭到投訴和不滿的物業公司都無奈了。

最后，說一下，物業公司這樣的規定好與不好，我們可以通過召開業主大會來決議。也可以通過業主大會來成立自己小區的業委會并授權業委會讓物業公司執行業主大會的要求。但是，我們業主作為小區的主人，也要共同來提高我們的個人素質，多為別人著想一些，共同維護好小區，維護小區的環境，遵守小區的公約，共同建立一個有序的美好家園。

法律對物業的規范這一塊還是缺乏約束，很多對業主可行的便利和業主本身的權益都因為法律沒規定而被物業獨斷專行，這是很無奈的事情。我想沒點什么特例發生，也引起不到法制對物業的重新定義。

業主購房時，開發商的房價已算了公攤面積，按理車位都是業主的。而到物業來管理就又變權益了，退一萬步來講，就算車位所有權歸屬物業，業主沒買車位按租收費，也不能收那么貴，5元/小時，這就是強賣性質。這個收費標準是怎樣來的，有通過國家權威部門定價嗎？小區業主是物業服務的唯一對象，物業是想盡一切辦法從業主那里賺錢，目無法紀，誰來管？只能業主齊心抗議，找政府職能門解決。

不買車位就應該不讓進，本來小區公共區域已經只能算人行了，讓買車位的時候不買都想免費停一分錢不花，車位不夠了看著別人進出這么方便就想鬧事兒自己免費，憑什么什么都隨你的意思小區是你自己家的？還有一個如果小區都讓進車那小區里還有人能走的地兒嗎？一群小區里的刁民只考慮自己利益從來不管別人死活。罵人的那種人你素質在哪？難道就因為人家干了物業就該被你罵交了物業費就應該是孫子？我小區的我物業費按時交，物業做的不好就讓業委會仲裁該換就換但是人家在一天就對人尊重一天，都是相對的你對別人笑難道別人還不會對你笑，你對別人露出犬牙難道別人還等著讓你咬？

全體業主出發，把物業打出去，維護業主的地位和權利，保衛自己的家園，我帶有黑社會性質的物業公司，全部打光打跑，為正義而戰斗

個人更感覺物業是"國人奴性"的產物！——自己掏錢買的房子+公攤面積，自己掏錢買的水電氣暖，然后再花錢請人來限制自己使用買來的東西，呵呵，奴性的升華！

這個得分情況，就事論事！

第一類是地下停車位，地下停車位通常有兩種情況，一種是有產權的停車位，其產權一般跟所購商品房同期。其權益受法律保護。這類停車位所有權和使用權完全歸買受人，只有買受人才有權使用和處置，其他業主無權使用，否則視為侵權。

地下車位還有一種情況，那就是人防車位。人防車位很多業主理解不透徹，也容易鬧出誤會。

人防車位是應人民防空要求建設的配套設施，在緊急情況或者戰時可以為業主提供避難場所。

但投資是開發商投資的，而且成本不菲。一般按照誰投資誰收益的公平原則，地下人防車位產生的收益是歸開發商的，即開發商平時擁有使用權。但開發商開發完了，車位怎么辦，通常是“賣”給業主，沒有產權證，通常是給一紙收據或者合同。

其實就是轉讓的使用權。但國家規定一般不超過20年，所以很多開發商在賣車位時會附加條款，比如20年后的使用權免費贈送給買受人等等！

所以地下車位，如果業主沒有付費，物業是有權不讓業主停車的，合理合法。

但是地上車位則不同！地上車位是全體業主的分攤面積建設的，理論上講所有業主都有免費停車的權利，先到先停。

但在實際操作中，車多位少，有的物業公司在征得業委會和物價部門的授權后，會適當收取停車費，收支兩條線，業委會負責監管，扣除人工和維護費后的盈余歸全體業主按比例分配。

希望我的回答能對各位有所幫助。感謝閱讀！