最典型的誤區，就是把貸款利率和理財收益去做比較。
銀行貸款是雷打不動，必須要還的，理財收益可有可無的，不必然存在，甚至有風險的。
這兩者性質完全不同，怎么能放在同一維度去比較？
對于那些明明有錢，還去貸款放杠桿，同時指望理財收益跑贏貸款利率的，深表惋惜，因為他們可能真的不懂財務規劃。
如何看待房貸
房貸是絕大多數人一輩子中，最優質的貸款，可貸金額大，還款周期長，貸款利率偏低。
房貸存在的意義，并不是加杠桿，并不是套用貸款去理財，而是給到購房者一個合理的負債額度，去追求更好品質的住房。
簡單的說，我有200萬，交100萬首付，貸款100萬，然后把自己的100萬拿去理財，這是沒有意義的。
我有100萬，貸款100萬，把房子從郊區買到了市區，老房買成了新房，50平變成了80平，非學區變成了學區，這才是有意義的。
房貸本身的作用，就不是計算貸款利率和理財收益，企圖賺取利差，貸款負債應該是為了想辦法提前改善生活。
房貸對應的月供，原則上和每個月的現金流收入是密切相關，而不是和多少錢做理財相關。
所以房貸對于普通人來說，是為了改善生活而進行的單純負債，并不該是理財與貸款的套利游戲。
房貸與理財
房貸本身和理財沒有必然關聯，或者說一點點關系都沒有。
當你貸款的時候，已經明確的選擇了還款周期，每個月的還款金額。
在現金流收入每個月正常情況下，完全沒必要進行提前還款。
那些可提前還貸的錢，其實是每個月收入的結余，經過不斷的積累，變成了一大筆錢。
這筆錢既然是月結余，就應該用于合理的理財規劃，賺取收益。
很多人會有一個困惑。
一邊背著房貸要還，一邊在存錢做理財，房貸利率高，理財收益低，是不是不劃算，要不要提前還？
其實，兩者并不矛盾，理的財是現在的錢，貸的款是未來的錢。
現在手上錢的理財收益和借來未來錢的利息，兩者孰高孰低，本身就是無法比較的，時間錯配了。
再說的直白一點，房貸提前還了，就沒法再貸款出來了，還是一個不可逆的行為。
一個時間錯配的，且不可逆的貸款，和當下的理財收益做對比，本質上就錯了。
房貸的真實利率
除了房貸和理財本身沒有關系以外，房貸的真實利率，其實是逐年遞減的。
房貸兩種還款方式，不論是等額本息，還是等額本金，在實際還款過程中，都是先償還大部分利息，后償還大部分本金的。
銀行早就在你沒有錢的時候，也就是剛開始還款的七八年，把你大部分的利息按真實利率給收取了，后期的利息部分，按利率來算，可能比銀行定期存款都少。
所以，房貸在償還了一定年限后，真實的貸款利率已經降到很低了。
通常償還1/3貸款年限后，提前還款從利率本身上來算，性價比就不高了。
這也是為什么絕大多數人都會勸你不要提前還貸的主要原因。
不過，是否需要提前還貸本身和貸款利率并不一定完全關聯，因為投資理財的收益同樣有可能更低，甚至遭遇風險。
在計算真實的剩余房貸利率后，需要去思考的問題只有一個，就是自己未來的現金流是否足夠每月按時還貸。
如果答案是肯定的，那么就沒必要提前償還房貸，如果由于其他原因，答案飄忽不定，那么提前還貸是可行的。
千萬不要去計算理財收益和房貸月還款金額，因為很少有理財可以給到按月領取還款的，無法匹配。
房貸的賬，其實沒必要非算得那么清楚。
提前還貸還是理財，其實是財務現金流的安排，并不是什么套利游戲。
企圖用銀行房貸去做套利的，長期來看，成功的很少，這和富人抵押豪宅貸款，借錢去做投資，完全就是兩碼事。
千萬不要在自己一知半解的情況下，就盲目做出一些決定，尤其是套貸這種高風險的行為。
理財，從點滴的認知積累開始。