蔣老師觀點：商鋪投資一直都是非常專業的投資品種，由于投資存在著諸多不確定的因素，商鋪具有一定的投資風險。目前，商鋪投資的風險除了不可預測的因素之外，還有一些投資之外的“可控因素”誤導市場，蔣老師為了讓大家規避市場風險，總結了10條重點問題和陷阱，給商鋪投資者提供參考和建議，盡可能減少風險。
避免招商造勢的問題
大城市商鋪項目的營銷普遍比較困難，投資者需要警惕，真實的營銷狀況并非以前那么好。很多項目開發商進行強勢招商宣傳，出發點更多的是招商造勢推動營銷而并非解決它明實際招商營銷問題。
很多項目在營銷困難的時候通過廣告等讓投資者認為有很多的商家關注這個項目，但是實際上并沒有很多商家關注，只是造成了一種“熱銷”家鄉。所以如果你看到商鋪的廣告在狂轟濫炸，那么就要提高警惕心理了，這很可能只是造勢活動，并非真正具有投資價值。投資者要謹慎對待這些廣告。
避免假的社區商業
1、不要混淆概念
一些開發商故意混淆社區商業和區域商業的概念，所以會誤導眾多投資者誤認為住宅旁邊的商鋪是具有投資前景的社區商業。
但實際上不是，蔣老師有必要提醒投資者在投資社區商鋪時要牢記一個指標：50萬：1萬，即社區商業以社區消費為主體，50萬平方米的住宅大約可以支撐1萬平方米的商業。
如果開發商進行了10萬平方米的商業項目，雖然還在社區旁邊，但是已經不是單純的是社區商業項目了，因為所在的社區消費群體已經不能滿足其經營需要。
2、大體量商業項目
如果大體量的商業項目需要吸引周邊的消費者過來，這樣的商業地產已經成為一個區域商業。區域商業需要開發商進行統一的定位，規劃招商以及管理，任何一種商業規模達到2萬平方米以上的集中商業都需要有專業人士進行管理。
3、社區商業風險低
社區商業對外部的市場依賴不強，但是區域商業不行，開發商或者管理商必須在娛樂或者創新的品牌業態招商及管理等方面做很多工作，才能保證這個項目的成功。
正是因為社區商業風險比較低，普遍受到投資者青睞，開發商出于營銷的目的對市場宣稱所銷售的項目以此混淆投資者的視聽，投資者分不清真偽，盲目地跟進肯定會產生問題。
盲目聽信專家的問題
促多項目在做營銷的階段會策劃很多活動來吸引投資者，比如利用專家的說法是一種常用手段。很多專家會運用大量的營銷觀點來鼓勵眾多投資者，使其對這個項目或這個區域形成很高的一個價值的判斷。
投資者要謹慎地對待這些所謂的專家的建議，并非專家講的都是對的，尤其是有些專家在配合開發商作宣傳，投資人更要謹慎關注。跳出專家營造的美好“幻想”，從多個方面去綜合評估投資項目的價值。
避免無效招商的問題
商業項目有序經營是投資者收益的保障，而有序經營的基本前提是開貨商必須很清楚這個項目未來60%~70%營業額來自哪些消費者，他們的消費水平和年齡區間確定后，才能夠確定哪些是這些消費群體認同的品牌，并把這些品牌招進來至少占據20%~30%的面積，這樣才能保證這個項目開業后形成預定的商業氛圍。
如果對這個不做判斷，開發商前期的招商就是無效的。目前有很多商業項目很快開業又很快關門，就是因為在前期根本不清楚項目的消費群體是哪些，項目需要的商家是哪些，這就產生了只要是商家就招進來的現象，這種招商是無效的招商。
投資者不能簡單地認為這個地方招滿了，就沒有問題。如果沒有弄清楚這個項目以后的市場主要群體和匹配的商家，這個項目就算成功開業了以后也不能保證順利運營下去。這些問題如果沒有徹底解決或者方向不對，那么開業以后兩三個月的時間這些商家損失嚴重，開業一段時間之后商家支撐不住撤退很正常，所以投資者不能簡單地理解招滿了就沒有問題。
避免管理團隊的問題
有些開發商出于營銷目的，為了吸引更多的投資者，設置了一個頗有架勢的“管理”團隊出來，細心的投資者會注意到很多招商項目都在宣傳其項目背后有國際或者美國的管理團隊進行管埋，不僅擁有幾十年的管理經驗，而且其管轄下有上百萬上千萬的管理面積。
客觀地看，國內外確實有很多成功的商業管理商，但是好的管理商基本上都具在做直營管理，比如華潤、恒隆，國貿等。我們也不排除國內外有專業資質的人士介入和啟動管理市場，但是投資者要認清一個現實：目前國內的商業管理市場處于起步的階段，不要簡單地以這個項目的管理商有國外多少年的管理經驗而盲目地去投資。
中國的商業市場跟國外市場的情況完全不一樣，在歐美一個餐飲做到一兩千平方米已經是極限了，但在中國一個餐飲項目做到兩三萬平方米是很平常的事，洗浴中心項目的規模也如此。
中國式的餐飲和休閑娛樂在歐美國家并不是那么流行，所以國外的管理商對這些業態的管理內核的了解比較有限，所以投資者不能簡單地認為這個項目是國際的管理商來管理就不顧全局地做出投資選擇。
避免回購陷阱
中國商業地產開發商的資金實力相對而言并不是很強大，大多依靠銀行貸款，同時國內的商業地產融資渠道相對狹窄，所以回購很大程度上只是一個美麗的營銷幌子。
最終能否真正實現回購卻是存在很多的變數，而且這些變數就是風險所在，所以投資者應該理智地對待開發商提出的回購的承諾。
避免假的“統一管理”
項目的后期經營管理是一個很重要的環節，很多開發商注意到了這一點，所以在營銷的前期非常強調商鋪的統一經營管理，商鋪經營成功與否直接影響未來的收益。
比如，在售賣商鋪的時候跟投資者約定所購買的這個商鋪今后的發展范圍限制，但是這只是管理所涉及的較為基礎的層面，在實際管理中達是具有很大的局限性。
任何一個地方的商鋪是根本不可以十年如一日地只能用來做仕么，這是違反市場規律的，商鋪的定位都會變化。
中國的市場在快速發展，居民的收人水平提高，每一個商業市場的周邊都在發生很大的變化。人們的住宅條件在不斷地提升，從過去的平房到樓房，有些甚至住進了別墅。
任何區域的消費市場結構都在不停地發生動態變化，開發商的側重點也就有所不同，所以商鋪不可能從一開始就簡單地約定用途而不做調整。
不少項目為了熱炒，大多打出“項目統一經營管理”的旗號，但是在實際的操作當中并非如此，實現真正意義上的統一經營管理只是一個虛構的“童話”。
所以投資者要注意不要以“統一經營管理”作為判斷投資的主要依據，投資者一定要清楚如何做才是統一的經營管理。
避免返租期的陷阱
現在全國各地返租期有三四年的，有十年的，也有無限期的，總之五花八門。是否長期的返租期就有保障，就沒有風險了呢?答案是否定的。
開發商通常會宣稱以其優良資產作為抵押，但是如果開發商破產了怎么辦?在此，蔣老師提醒投資者要側重于開發商對項目的專業化操作，保證項目能有一個持續穩定的經營，而不是開發商所保證的資產抵押。承諾都是會變的，一旦經營變差，開發商和運營商自身難保，肯定也保不住你的收益。
所以大家應該把眼光更多地專注在觀察開發商是不是踏踏實實在解決定位招商管理的事情。如果開發商能夠確實解決項目管理存在的各種問題，投資者在家就可以坐享其成。否則，問題解決得不好，很多時候是血本無歸。
避免擔保的陷阱
國內很多商業項目在營銷的時候都會強調其擔保人有多么重要的背景州頭力。投資者別以為東家實力強大就可以高枕無憂了，一定要去了解擔保的內容、擔保的時間和拍保的期限，一般的投資者可能并不太了解這些內容。
開發商因此可能會在擔保的內谷上做手腳，投資者大多數情況下只關心廣告宣傳上哪些人士做擔保，而忽略了擔保的期限、擔保的內容，這些內容可能跟你完全沒有關系。
擔保的具體流程和內容范圍是比較專業的知識，所以怎么樣甄別擔保是否對自己有效，這是投資者需要關注的問題
避免媒體的陷阱
很多投資者表示受到了媒體的鼓動影響，看到媒體頒發的各種獎項，既然媒體大眾都對這個項目有信心，自然是一個不錯的投資選擇。
可是，投資者往往忽略了一個事實，中國的媒體市場正在一個發展的階段，很多媒體為了推動它的廣告營銷，對開發商更多的是一個配合的角色，媒體寫軟文是市場現實。
所以投資者要謹慎評價各種媒體評獎的內容，不可以簡單地以這些評獎作為投資判斷依據。
綜上所述：
以上是蔣老師整理出來的最全的商鋪投資避坑指南，對廣大投資者如何躲避商鋪投資陷阱提出的10點建議，希望能夠對投資者進行商鋪投資時提供參考價值。