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2026-06-25 23:55:22

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精選回答（10）

感謝邀請！

個人覺得如果現在投資臨深的大亞灣和惠陽區域未來五年升值空間并不大，甚至可能會虧本賣不掉！我覺得臨深大亞灣和惠陽區域不具備投資價值主要有以下兩點:

1、具體可以參照北京燕郊的房價，一手開發商很容易就能把房價炒起來，但一旦中心城區房價滯漲稍微松動燕郊房價馬上腰斬，主要因為周邊土地供應充足新盤開發不斷，二手根本沒有市場，就像廣州增城地鐵沿線線，土地供應充足新盤供貨量大，周邊二手房少有交易，新盤都買不完，誰也不會跑那么遠去買二手房！再加上現在房價已經到頂，中心城區都滯漲，何況遠郊，再加上周邊配套醫療、教育等都跟中心城區差的遠，遠郊土地也缺乏稀缺性，所以個人覺得不具備投資價值！

2、現在銀行房貸收緊，貸款利率上浮，一般都是五點多的貸款利率，一套房首付要投入上百萬，貸款還要向銀行付出5點多的利息，房價未來就算有所上漲，除掉銀行貸款的利息，上百萬的理財收益未來五年肯定會遠遠高于投資買房的收益，再加上房子變現困難，產權證滿兩年才能交易，期房從買到能賣投資周期一般要五年左右，所以個人覺得現在房產不具備投資價值，自己買來住還行，準備未來五年漲價賣出的很可能是一場空！

以上只是個人觀點，對與不對僅供參考，歡迎關注討論！

我繼續看好惠陽和大亞灣，但不應該從五年的長度來看，而要從十年八年來看。理由如下。

第一、深圳產業不斷向惠陽、大亞灣外溢。雖然深圳產業外溢首站是東莞，但由于深圳面積太小（1997平方公里），上海（6340平方公里）是深圳的3.2倍，北京（16410平方公里）是深圳的8.2倍，而深圳的產業又強又多，因此必然外溢得比上海、北京厲害（因為上海尤其是北京有地啊）。惠陽、大亞灣鄰近深圳，承接深圳的產業比鄰近北京的燕郊和鄰近上海的嘉善地區要多要快。有產業才談得上發展。

第二、深圳人口將向惠陽、大亞灣外遷。就像華為進入東莞松山湖一樣，不僅帶來了產業，還將帶來三萬多華為員工。松山湖及周邊大朗、大嶺山有多少房子被華為員工買了，到售樓處問問便知。惠陽、大亞灣承接深圳產業的同時必將承接深圳人口。別忘了，深圳可有二千多萬人。

第三、深圳地鐵必將接入惠陽、大亞灣。前年傳出深圳地鐵14、16號線接入惠陽、大亞灣，但后來沒了下文。但無風不起浪，不可能空穴來風。深圳地鐵10號線接入東莞鳳崗基本已經確定了，以后整個大灣區軌道交通會一體化，將加快深圳地鐵進入惠陽、大亞灣地區。

產業、人口、地鐵都來了，還怕沒希望嗎？

但投資惠陽、大亞灣必須立足長遠。短期內由于新房量大，加上存量，空置率會很高，導致房子很難租出去，會造成財務壓力大，但只要能熬過去就能獲益。所以堅持很重要，別死在黎明之前就行。

1. 大亞灣、惠陽最近幾年的房子超過80%賣給深圳和其他地方的人，而深圳人占比超過60%。

2. 設身處地的想一想，如果你作為深圳人，當深圳的二手房均價已超過54000元/平的情況下，你能接受大亞灣、惠陽的房價是多少？也就是你的心理價位是多少？這里還要考慮孩子的教育問題（孩子在深圳，即便你買高價房，有了學位房，還經常要排隊，孩子大了是不能等的。），以及來往時間和交通費的問題（一些往來深圳大亞灣惠陽的班車的月票大約500多元）。我認為不超過25000元/平對大多數深圳人是可以接受的，畢竟要比深圳便宜30000元/平以上。

這是對大亞灣、惠陽的需求的支撐；

3. 最近兩年這兩個地方的土地拍賣產生的樓面價一直在上漲。

今年五月份出臺的住建部建設住宅小區的老的標準有所提高，同時出臺了一些新標準（大家可以上網查一下這個文件就知道了）。

4. 房開公司的各種管理成本在上漲，各種材料費在上漲，CPI指數在上漲。

5. GDP每年增長率大致在6%左右。

6. 估計未來幾年M2的增長率在8%左右。

7. 估計未來幾年我國年人均可支配收入大致上漲6%左右。

以上這些都會導致房價的上漲。

當然也有使得房價下降的因素：比如，2020年以后的幾年，惠州一些地區房子供給量可能會增大，從而導致價格下降；還有，當大亞灣惠陽等鄰深地區新房價格上漲后，導致一些客戶轉而購買二手房，因為前幾年買的房子從今年開始，可以陸續上市了，價格可能要比一手房便宜多；另有一些客戶可能轉移到其他鄰深地區購房（由于今年大亞灣、惠陽房價上漲，導致這兩個地區成交量都有明顯下降，而博羅、惠東成交量都有不少上漲。），如此等等。

估計未來五年，這兩個地區在剛需的支撐下，新房價每年大致按5%的速度上漲。當然，優質房漲的可能多一些，比如7%~9%，差點的房子可能漲的少一些，二手房漲的可能更少，也可能根本不漲，因為二手房太多，且設計、質量、環境差一些，因為大多數是2015年以前建的，本地開發商、小開發商多一些，小區配套也差一些。另外限售時間陸續到期，入市的二手房會逐年增加。

臨深片區，其房價都是受深圳的房價輻射帶動起來的，特別是跟交界處的深圳房價更是有著直接的關聯。

不僅是深圳，就連廣州、上海和北京周邊的城市都是一個道理。

作為臨深的惠陽和大亞灣，將會隨著深圳往東的發展布署，承載起深圳被迫外溢的置業群體，在兩城交通體系全面升級的基礎上，未來將會贏來新的發展空間！

惠陽大亞灣就是相當于十年八年前的龍華、龍崗、寶中等地區，時間會證明一切

漲幅這一塊呢翻翻基本是個小目標。

首先這個片區有持續的深圳剛需客戶外溢，隨著深圳都市軌道交通的大力發展，14號線沙田站22年開通就可以對臨深4公里內的業主帶來往返深圳福田通勤的便利，這是第一波。

其次第二波延長后的紅利是產業持續增量升級發展，臨深人口的增量是巨大的，以前的鬼城，到現在的交通繁忙擁擠就說明了一切。

未來五年惠陽大亞灣升值空間有多大？目前來看核心取決于國家對于房地產貸款政策的寬松或者收緊的程度，如果像惠州目前這樣子，一手房可以正常貸款，二手房絕大部分銀行都停貸，僅有少量幾個銀行才能做而且放款周期大大拖長到半年到一年，買二手房基本上都要全款的話，那惠陽大亞灣的二手房過五年之后也不會有什么漲幅，能橫盤就不錯了

假如沒有其他的比如外地戶口一套也不能買這種重大限購政策出來，假如貸款政策在某一個時段有階段性的放松，比如惠陽大亞灣的二手房貸款政策能回到今年4月份之前的狀態的話，那么像14號線沙田站，16號線田心站，33號線聚龍站以及惠州南站(惠陽站)四個站點周邊5~10km的區域，總面積大約是100平方公里左右，這個區域在五年后對應的14號線，16號線，33號線這三條線路的深圳段以及深汕鐵路都會開通，那么這100平方公里區域肯定會有一個比較大的漲幅，但是因為惠陽大亞灣總面積1200多平方公里，有非常多的非熱點區域(比如海邊)的二手房，像海景房的二手房它一直是降價的，所以這100平方公里和其他的1100平方公里一平均，整個惠陽大亞灣的二手房，漲幅不會看起來顯得那么刺眼，這一點非常重要，因為目前上面盯的很緊，一旦按區域統計數據顯示漲幅過快，肯定會招來新的調控加碼，但是如果只是幾十個小區二手房漲幅過大，就不會顯得過于張揚

綜合以上各種條件以及目前全國的整體形勢，我認為上述那100平方公里區域以內的二手房 (注意說的是二手房，也就是購買的時候就要買二手房而不能買貴了30%~40的一手房，二手房可能無法足額貸款甚至只能全款 )會有一個年化超過Gdp增長率的漲幅，而整個惠陽大亞灣1200平方公里區域二手房，統計數據不會那么突出，應該會低于年化5%

感謝邀請回答這個問題，看到這個問題我的第一印象就是房住不炒，但是事實情況是會有越來越多的朋友加入投資房產的行列中。借此機會簡單談談我對惠州房產的幾點看法。

惠州臨深的大亞灣和惠陽區域投資風早已經開始了

記得最早聽說大亞灣區概念的時候是在2016年左右，這個時候在廣東媒體財經圈已經開始流傳這個事情了，也可以說從這個時候開始已經有很多人開始布局惠州了，而惠州房價開始真正暴漲的時候是在2017年左右。而2019年2月18日，中共中央國務院正式印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》后標志著粵港澳大灣區正式納入國家發展戰略規劃，從此之后粵港澳大灣區的各種投資風就沒有停止過，尤其是港珠澳大橋通車后，更使得這個灣區的發展引起世人矚目。那么我要說的有幾點：

第一、房產投資或許會有不錯的前景，但是目前來看二手房有價無市是實際情況，要想取得收益需要時間來保證。跟大家分享一組數據，2018年惠州商品房銷售面積1663.37萬平方米，而惠州的常住人口流入只有5.3萬，常年人口流入不足是惠州的正常情況。僅僅依靠這5.3萬人就消化掉1663.37萬平方米的商品房，你認為可能嗎？數據已經說明了，惠州的房產投資熱已經興起了。

第二、惠州惠陽地區的二手房房價走勢一直不怎么樣，出手難是正常現象。圖上所示是惠陽二手房房價走勢圖，可以看到從2018年開始二手房價就處于下跌的情況，進入2019年后才有好轉，無疑與國務院下發的規劃有很大關系，但是仍然處于有價無市的情況。作為房產投資來說，首先要考慮的就是出手難易度，如果說難以出手無法變成現金，個人覺得投資的價值就不大了。

毫無疑問粵港澳大灣區會率先成為我國最成功的灣區，但是需要時間

第一、廣東省份區域之間的經濟發展水平差距明顯是直接問題。除去圖上所示的廣州、深圳、東莞等城市發展不錯外，其余周邊地市的經濟發展水平很是一般。可以說地區經濟發展差距巨大和產業差距問題是下一步廣東必須要解決的問題。用粉友的一句話來說：廣東是貧富差距很大的。

第二、惠州本身優質的地理位置不假，能否發展好還得看當地的決策水平。說句實話，我曾在一篇文章中直接提出了惠州是一個浪費絕佳地理位置的城市之一。因為本身所處的地理位置和周邊城市經濟圈，足以撐起惠州成為一個不弱于東莞的存在，但是實際情況是，惠州的發展不盡人意。說白了，出現今天的局面與當地的決策和領導水平有直接關系。

最后，毫無疑問房產投資風早在不知不覺中已經開始了，雖然我一直呼吁房住不炒，但是事實是越來越多的朋友加入了這個大軍。一句話送給看到的朋友：投資有風險。各位覺得呢？歡迎關心房產和經濟的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。

如果你現在投資惠州臨深的大亞灣和惠陽區域，未來五年，你獲得的回報還是蠻高的，因為這兩個區域發展前景很廣闊，升值空間很大。接下來，我說說這兩個區域的發展優勢吧！

1. 地理位置優越

最明顯的優勢就是臨近深圳，惠陽區位于惠州的南端，與深圳龍崗區和坪山區交界，是深圳產業外溢、人口轉移的主要承接地。近幾年在大亞灣和惠陽買房的起碼有一半都是深圳人，多數都是看中這個片區離深圳近，往來方便的原因。

2. 經濟發展后勁大

惠州是一座新興的工業城市，以電子和石化為兩大經濟支柱，惠州市GDP總量在廣東省排名第五，其中大亞灣GDP總量在惠州市排名第二，大亞灣區GDP突破600億元，惠陽區GDP突破了500億元。尤其是大亞灣區，成立為經濟技術開發區的時間不長，但是有中海油惠州煉化二期、中海殼牌化工二期等大項目投產與拉動，其經濟發展速度還是很不錯的。