上海、北京的房產均價低于深圳主要有下面幾個原因。

1.上海還有人均2萬不到的地區。比如崇明、金山、奉賢的不少區域房價在18000左右。青浦金澤地區的房價也沒有突破2萬元大關，浦東（原來的南匯）部分地區房價不到3萬元，連臨港這樣的未來發展重地房價也只是這幾年漲上來的，不過也就3萬元每平米吧，之前不到2萬元。

深圳房價幾乎沒有低于4萬元每平米的地區。因為深圳相對于上海來說很小。就像美國的總體房價必然比新加坡低，但紐約的房價比新加坡高。

2.上海房產供應量多于深圳

上海常住人口2500萬，深圳1000多萬（經常變化），上海的住宅總量遠多于深圳。這就導致深圳的住房供給需求失衡比上海還要嚴重。深圳現在仍然處于發展階段，還沒到上海和北京的量級，很多問題還沒有遇到。這也是深圳戶口的取得難度比上海、北京容易得多的原因。深圳不限制戶口，來了就是深圳人，使得深圳樓市調控政策特意加了一條取得戶口后還要滿三年才能買房。

人口總量不斷地提升、住宅數量完全跟不上，在教育、醫療遠落后于北京和上海的情況下，房價依然遙遙領先，這并不是一件好事。深圳的規劃能力、民生保障能力顯然與跟不上經濟發展速度。

3.靠近香港、炒房氛圍更濃烈

深圳住建委說過要學新加波模式，可實際看來更像是香港模式。

香港的房價和炒房熱情全球知名且上個世紀已經是這樣了。香港人民最討厭的無疑是地產商，但人有錢你也沒辦法。靠近香港的深圳也有這種趨勢，熱衷于炒房的人很多。抱團炒房、代持、消費貸入市等屢見不鮮。其實上海也有炒房客，但數量上和熱情度比深圳好一些。如果有個炒房指數的話，全國平均水平為50、上海為70、深圳就是90，前些年的溫州為100。

炒房的人多了，就會通過各種方式找到政策漏洞，搶房導致房價虛高。

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2020年10月去深圳出了一趟差，在從深圳返回廣州的路上和鄰座的小伙聊了幾句，小伙子認為：上海學的是“東京模式”，而深圳學習的是“新加坡”模式。我當時是第一次聽到這種提法，后面也去做了一些調查，發現深圳出發點是對的，但是目前并沒到達到預期的效果。

新加坡的地理位置

上海與深圳的國家定位不一樣

上海是壓倉石，是中國經濟、金融、航運、貿易、科創中心，是長三角的“龍頭”，一個字，必須“穩”。

深圳是問路石，是中國第一個經濟特區，是中國特色社會主義先行示范區，也是一個字“新”。

在貫徹國家政策時，上海作為優等生，位列四大直轄市之一，必須作好表率，沒有做出過什么出格的事，因為上海很清楚自己應該怎么做。深圳作為特長生，雖然隸屬廣東省范疇，但其歸中央直管，并不被廣東省束縛，中央也給這位“年輕人”特殊的囑咐：“摸著石頭過河，犯點錯誤沒關系，放手去干吧！”

年輕的深圳，隨處可見的年輕人

上海與深圳的背景資源不一樣

上海總面積為6340.5平方公里，其中陸地面積6218.65平方公里，深圳市總面積1996.85平方公里，上海總面積大概是深圳的三倍，而且上海是開闊的平原，深圳是丘陵，因此實際可利用的土地面積可能是深圳的5倍左右。

上海背靠長三角開闊的長江平原，區域經濟發展均衡，最新2020年統計的城市居民可支配收入前十的城市中，上海領銜占據六個席位。深圳地處嶺南地區，毗鄰香港，經濟體主要集中在深圳和廣州，其它城市競爭力相對比較弱。

2020年人均可支配收入最高的十個城市

上海人口已達2400多萬，規劃劃定的人口紅線是不超過2500萬，老齡化較為嚴重，為控制人口增長，上海的落戶政策非常嚴格。深圳人口則為1300萬左右，而且是中國人口最為年輕的城市，打著“來了就是深圳人”的口號，大學生可以輕松在深圳落戶。

從可利用的土地面積上海明顯占優勢，再從經濟發展均衡度來看上海周邊也比深圳周邊更具吸引力，加上上海的落戶政策嚴格，上海的虹吸效應遠不如深圳，甚至不如蘇州和杭州。因此，即使上海的城市綜合配套和資源可以說是遠優于深圳，但房屋均價仍低于深圳的重要因素。

上海浦東陸家嘴

上海與深圳住房組成與房價

因為我生活在上海，對上海相對比較清楚，而對深圳的了解更多的停留在出差時從朋友口中了解到的，因此僅供各位參考，不必較真。

不斷上漲的房價

在上海郊區的各大地鐵站，比如11號線到嘉定、9號線到松江、16號線到南匯，在很多地鐵站附近分布著大量政府建設的動遷與經濟適用房安置基地，比如泗涇、周浦、惠南、航頭、浦江等站，動則20萬以上的安置房，最大的泗涇號稱有50萬人左右，這此住房在滿足一定的條件后允許作為商品房正常交易，但是因為品質相對較低，加之數量巨大，往往大幅度拉低周邊的房價，起到了很好的調控房價的目的。

我聽說的深圳大部分土地供應作為商用，也就是建設園區和寫字樓，少量的土地作為建設普通住宅使用，這就導致商品房土地的供應緊缺，而政府建設的公租房(人才房)并不能滿足大家的居住和投資需求，物以稀為貴，深圳房價上漲也合乎邏輯。

但是伴隨著深圳房價的大幅度上漲，也迎來了政府新一輪的調控，希望深圳房價的調控能夠讓更多的老百姓受惠，而不是炒房客，謝謝大家。

深圳房地產新政

上海的房價為什么比深圳低那么多？

首先需要說的是，不是上海的房價太低，而是深圳的房價上漲太快，以至于一座新興城市，房價已經超過了經濟中心的大都市，確實讓人有點難以置信，卻又實實在在地發生在身邊，不愁你不信，也不相信你會不信。

應當說，上海的房價實際已經很高，但是，卻比不上深圳的房價，確實有點感覺差異。而深圳從一個小漁村一下子成為大都市，在創造發展奇跡的同時，也吸引了太多的人的聚集，因此，不可避免地會造成土地市場供應的緊張，房價上漲的難以遏制。更重要的，深圳是一個科技實力越來越強的城市，大批科研人員聚集深圳，創辦企業，使深圳的購買力大大提升，從而推動了房價的上漲。

而房價的快速上漲，也必然會吸引更多的炒房者、住房投資者聚集深圳，使原本就因為土地供應緊張而出現住房供需矛盾的深圳，供需矛盾更加突出。所以，房價上漲也就更快，并在短時間內超過北京上海等老牌一線城市，成為全國房價最高的城市。

因為深圳的商品房太少！

深圳東莞這類城市在設市之前沒有城區，全市范圍都是農村，但是由于建設速度迅猛，沒等土地性質變更就都蓋上房子了。因此現在深圳的小產權房比商品房還多，所謂小產權房又分好幾種，有村子自己建設的，有開發商租村里土地建設的，也有當地和村里合作發開的，這些小產權房有些可以辦理過戶，有些不可以，第一次賣給誰就永遠登記在誰的名下，而且有些小產權可以貸款，有些需要全款。而且小產權房的價格通常只有商品房的30%-50%之間。比如主城10萬的商品房旁邊就有四五萬單價的村產房，郊區四五萬的商品房旁邊就有兩萬左右的小產權。

所以深圳的樓市情況其實比較復雜的。很多人不敢買小產權，大產權又買不起，于是就等，結果越等越買不起，就導致這幾年剛需越來越多，商品房越發買不起，于是買小產權的越來越多。試想這么大規模的小產權都瘋狂漲價了，更加稀缺更加靠譜的商品房能不漲嗎？

況且深圳是真沒什么多少地方可用于大規模開發房地產了。因為深圳總面積不到2000平方公里，還不到上海的三分之一，其中還有相當大占比的山丘。最關鍵的是深圳當年以工廠模式起步，現在的郊區雖然看似居民區密度不高，但是工廠貢獻著大量GDP也無法遷走。所以目前就面臨著每年新建住宅規模容積率趕不上人口流入規模，所以房子越來越緊俏。

上海就不一樣了，最近新聞報道上海要在遠郊建五座新城，可見能夠用于房地產建設的地塊非常多，而且城區的房子基本都是商品房，不存在小產權價格推動大產權上行的情況。既然地盤大，就不愁地方住人，就不缺房子賣。這幾年新來上海的外來務工人口十有八九買不起城區的房子，正好便宜房子都在郊區，這些地方寬敞得很，不夠用還可以再建新小區，這跟深圳是相反的境遇。

一般看房地產市場的價格主要還是看二手房市場，一線城市的二手房市場價格中深圳以7.7萬元/平米排在第一，上海以6.36萬/平米排在第二，北京是以6.03萬/平米排在第三。廈門以4.8萬/平米的單價超過3.7萬/平米的廣州排在第四，廣州第五。

這樣從二手房角度看，深圳其實沒有比上海、北京高出多少。差不多只有一萬元/平米左右。而由于深圳幾乎開發率達到了50%以上，而上海的規劃開發率在30%左右。那么新房的開發在上海幾乎是在郊外為主，而深圳每年的土地收入才400多億（2020年也不過800億），那市中心的開發價格自然要比上海郊外的價格低不少。這樣帶來的深圳新房比上海高出許多也是十分正常。要是上海只計算市中心房價，那么新房的價格也不會比深圳低多少。

另外，在三大城市群中，深圳中2020年率先發飆，升值幅度達到了37%。而上海是從今年才開始發飆，升值幅度也就是在18%。比如同樣以6萬/平米的房價，升值后的深圳就是8.28萬，而上海卻是7.08萬。相互之間的差距就是1.2萬元。但深圳已經見頂，上海卻還會有一段上漲之路要走。2021年看上海的房地產市場，要是可以壓住，那就慢慢走一段持續穩定上漲之路。可要是壓不住，那就是一場火山爆發，分分鐘就可能接近深圳的房價（二手房均價）。

其實，我們三大城市群的核心區域北上深的房價也是幾乎相當，只不過深圳面積才1996平方公里，上海的面積6000平方公里，北京的面積1.6萬平方公里，這樣的房價深圳被抬高，而北京被拉低。經過綜合平衡之后應該是相差不大。再說廣州比廈門低1萬，可廈門的島內面積才158平方公里，也就是越秀、海珠?天河的面積，而這幾個區的二手房均價也是大于廈門的4.8萬/平米價格。

要比較不能簡單地以整個城市面積來衡量，而是要以相同人口和同等面積范圍內的比較才是最合理的。而這樣即便深圳房價上漲更高，但比上海高出也不會太離譜。更不可能是深圳9萬，而上海才6萬的這個結果。

上海的核心區房價實際上跟深圳核心區房價也是差不多的，而現在深圳是稍微比上海高一些，而要是從平均房價來說，上海由于一些遠郊區房價比較低，就造成了上海平均房價比深圳低。

1、核心區房價相差不大

上海市和深圳市都是一線城市，核心區房價可能相差也不算大。比如深圳市南山區房價是深圳比較高的，新房均價達到了11.4萬元，而二手房均價也達到了10.35萬元。但是上海黃埔區房價也是比較高的，新房均價達到了9.7萬元，而二手房均價也達到了9.66萬元。

因此，上海和深圳房價，如果從核心區房價來看，兩個城市相差不大。

2、兩個城市平均房價相差較多的原因

深圳和上海兩個城市房價相差較多的原因主要有兩個原因。一個是因為上海市面積較大，有不少遠郊區房價比較低，這個就造成了上海市房產均價相對比較低一些了。第二個原因是深圳現在房產可能更供不應求。

第一是上海市很多遠郊區房價較低

上海市區域面積很大，雖然黃埔區等上海市核心區域房價很高，但是也有一些遠郊區房價沒有那么高。比如上海市金山區平均房價只有2萬左右，而崇明房價也是兩萬左右，這樣平均下來，就拉低了上海市的平均房價，這個就是上海市平均房價比深圳低的一個原因了。

第二是深圳房產更供不應求

現在深圳戶口并沒有嚴格限制，而且深圳地域面積比較有限，這樣房產供給可能沒有上海大，而且由于深圳戶口沒有嚴格限制，這樣想在深圳安家落戶的人就可能比較多，這個可能就造成了深圳房產更加供不應求了。

因此，相對來說，深圳房產更供不應求，這個也是深圳房價比較高的一個原因。

為什么深圳房價比上海高？

十年前，溫州和杭州也比上海高。房價高僅僅因為短期供需失衡。

先說存量，上海商品房存量890萬套，深圳不到200萬套。供給端，深圳一直都是狂建寫字樓，住宅小區很少，上海供給幾乎和限購前區別不大。

上海限購政策基本斷絕一切外地土豪來買房。深圳幾乎沒有什么限購，上海限購比深圳嚴一百倍。

深圳壓住了供給，需求端還無限制，自然就出現短期價格飆升。

如果上海北京去除限購，我想思維邏輯稍微正常的人都會知道上海北京的房價會漲成什么樣。

上海是個務實的城市，上海深知，靠炒房雖然能拉動一時的GDP，但對城市的負面影響遠遠大于一時的投機收入，上海早就摒棄了靠炒作賺取快錢的粗放型思路，一旦樓市炒作苗頭出現，就會精，準，狠地予以堅決糾錯，正是因為有了對標世界杰出城市的目標，所以才會不屑于這種短平快的炒作方式，為了構筑航運，金融，貿易，科技中心建設，只有將自己的步子走的更穩，更踏實，這樣達到的目標才能更遠更高。

上海房價比深圳低那多的原因，一，根本供求矛盾。供不應求價格上漲，供過于求價格下降，這是價值規律的鐵律。深圳供求太少，需求太多。

二，上海抑制需求太嚴，五年社保加結婚證限制了許多人，而深圳沒這么嚴。

三，深圳的土地面積與上海面積明擺著，供應明顯不足。

四，深圳緊臨香港，香港房價估計全球名列前茅，深圳經濟不輸香港，再加全面人民為后盾，將來深圳房價要超香港，弄個全球第一指日可待。

五，年青人多，干高技術的多，收入多加要結婚，剛需人群多，這更推高房價。

六，深圳是特區，什么是特，只要不違反國家大政方針，房價特高也可理解，深圳再高也影響不了國家大局。相上海房價太高影響國家大局。

總之深圳別與上海比房價高，應比在全球影響力高

本質是上海的戶籍要比深圳難很多，越多的人有資格買房，房價也就越高。加上深圳的發展速度一枝獨秀，已然是粵港澳的經濟中心，房價自然一騎絕塵。