550萬/畝的地價一般在三四線城市，地級市，二線城市的地價基本都上千萬了。容積率2.5-3.5之間，樓面地價2500-3500之間，按3000元算。

我們來計算一下單位開發成本：

1、契稅3%，90

2、城市基礎設施配套費100-200，取150

3、勘察設計費、規劃費、可研費、方案設計費、施工圖設計費、審查費、招投標費，規費等50-100，取50

4、開工前場地處理（如場地三通一平，高壓線移位等），臨時水、臨時電、臨時排水、臨時辦公室等，取50

5、建安工程費，包括基礎處理，土方，主體工程，安裝工程，設備，內外初裝修。3.0容積率一般都是25層以上的高層，2000左右，現在建材大幅上漲，2200也很合理。

6、小區配套費，包括水電氣暖、道路景觀、圍墻大門、弱電系統等，300

7、配套公建費，有部分公建是不能銷售的，如幼兒園、派出所、居委會、公廁、物業管理用房、消防控制室、人防設施，有的還有會所，門衛等，折合單位成本300左右

8、管理費，一般房地產公司都是三級管理，項目管理費100-200，公司管理費100，集團管理費50，取250

9、營銷費，銷售價的3%，取300

10、貸款利息，按正常拿地開工一年現金流為正，大概400左右，如果辦理手續時間長或銷售不暢，成本會增加

11、其他費，如監理費、質量監督費、檢查費、竣工驗收費、面積測量費，印花稅等取50 以上成本合計7000-7500

12、增值稅，城建稅、教育附加稅，500以上

13、土地增值稅，30-60%，增值越多交得越多，按最少500計

14、企業所得稅25%，按毛利1500計所得稅375 以上總成本9000，賣10000，開發商利潤1000左右，凈，利潤率10%，開發周期3年，年化3%，這是非常正常的企業利潤和合理的房價了。

大致算下來，一般地價占成本的三分之一，建安等建造成本占三分之一，稅費等間接成本占三分之一。

要想解決這個問題，首先必須明確兩個問題。

第一，一畝等于多少平米？第二，知道什么是容積率。

一畝約等于666平米。

容積率是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。舉個例子：在面積為100平方米的地塊上建房，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是2.0；如果建3層，每層建筑面積50平方米，總建筑面積150平方米，容積率就是1.5，依次類推。

對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例。

言歸正傳。每平米房子的地價成本就取決于兩個因素，地價和容積率，計算公式是每平米房屋地價=每畝地價/666*容積率。如果在一畝地上建多層，容積率是2.5，則每平米住房地價為550萬/666*2.5，為3303元。如果在一畝地上建高層，容積率是5.0，則每平米住房地價為550萬/666*5.0，為1651元。

房屋成本除了地價，還有建筑安裝成本、稅收成本等等。目前比較高端的住宅，每平米的建安成本約為毛坯建材成本1500元+裝潢建材成本1000元+人工成本500元，約3000元。

以容積率為2.5的多層住宅為例，每平米房屋的稅外成本為地價成本3303元+建安成本3000元，約為6303元。

所以，競買價每畝550萬元、容積率為2.5的小區，開發商至少賣到每平6303元才不至于虧本（這還沒把稅務成本等計算在內），如果加上稅務成本，融資成本（銀行貨款利息等）、再加上企業利潤，房價就更高了。

各位看官，我把問題說明白了嗎？你看懂了嗎？歡迎批評指正。

拋開你所處的城市級別之外，單純計算理論上的房屋成本價是比較簡單的，頭條上有無數類似的計算。假設你只買了一畝，容積率是3.0，那么一般樓面地價就是2750元每平方左右，這也是通俗意義上的房產價格中的土地成本；

下面再說建筑成本現在全國哪個地方一般都流行蓋高層，也不是必須流行，而是開發商既然花錢買的地就要達到利益最大化，就要充分利用土地，就要想辦法蓋出更多可以賣的房屋來，一般來說百米高層小區的建安配套成本大約在2000-2200元/平米之間，這個根據不同的開發商操盤水平不同，不同的地域特點會略有不同，差距不是很大！

然后是財務成本和稅收，這一塊和開發商自身的控盤水平也有點關系，一般來說按售價的25%計算是比較穩健的，假設房價是7000塊錢每平，那么這塊的成本就需要1750元每平，這一塊無論是哪一家開發商都沒有辦法節約的和國家必須要收取的，所以也沒辦法少；

最后，就是開發商自身的綜合管理費和開發商的利潤，這個同樣和開發商自身的經營管理目標關系比較大，越大的開發商前者控制的越低，但后者的目標和結果也往往出乎意外的低，估計也就是百分之6到8左右，說到這兒可能很多人都不敢相信，其實開發商越大越苦逼，因為薅羊毛的實在太多了！我覺得中小開發商前者每平方有100到200元也差不多了，綜上所述，基本上到此為止，開發商的開發成本保底也需要6700元每平米左右，至于利潤指標就算中小開發商也要預留8%到10%吧，畢竟開發商不能自己貼錢蓋房子，你不讓開發商賺錢是肯定不行的。

但是這個成本6700元每平并不是絕對說明售價會在此之上，因為開發商也要通盤考慮，有賣賣價高的也有賣價低的，最終平均銷售價格超過成本的6%到10%就可以了，但一般來說讓開發商低于成本去銷售房子還是有很大阻力的，通過這個成本計算也沒辦法說明為什么有的房子賣的那么貴？可能是物以稀為貴吧！地價對房地產的成本有較大影響，但房子的具體銷售價格要受很多因素的影響，這樣才可以解釋為什么同樣一個城市成本差不算很多但是房價有高有低。

550萬/畝的地價一般在三四線城市，地級市，二線城市的地價基本都上千萬了。容積率2.5-3.5之間，樓面地價2500-3500之間，按3000元算。

我們來計算一下單位開發成本：

1、契稅3%，90

2、城市基礎設施配套費100-200，取150

3、勘察設計費、規劃費、可研費、方案設計費、施工圖設計費、審查費、招投標費，規費等50-100，取50

4、開工前場地處理（如場地三通一平，高壓線移位等），臨時水、臨時電、臨時排水、臨時辦公室等，取50

5、建安工程費，包括基礎處理，土方，主體工程，安裝工程，設備，內外初裝修。3.0容積率一般都是25層以上的高層，2000左右，現在建材大幅上漲，2200也很合理。

6、小區配套費，包括水電氣暖、道路景觀、圍墻大門、弱電系統等，300

7、配套公建費，有部分公建是不能銷售的，如幼兒園、派出所、居委會、公廁、物業管理用房、消防控制室、人防設施，有的還有會所，門衛等，折合單位成本300左右

8、管理費，一般房地產公司都是三級管理，項目管理費100-200，公司管理費100，集團管理費50，取250

9、營銷費，銷售價的3%，取300

10、貸款利息，按正常拿地開工一年現金流為正，大概400左右，如果辦理手續時間長或銷售不暢，成本會增加

11、其他費，如監理費、質量監督費、檢查費、竣工驗收費、面積測量費，印花稅等取50

以上成本合計7000-7500

12、增值稅，城建稅、教育附加稅，500以上

13、土地增值稅，30-60%，增值越多交得越多，按最少500計

14、企業所得稅25%，按毛利1500計所得稅375

以上總成本9000，賣10000，開發商利潤1000左右，凈，利潤率10%，開發周期3年，年化3%，這是非常正常的企業利潤和合理的房價了。

大致算下來，一般地價占成本的三分之一，建安等建造成本占三分之一，稅費等間接成本占三分之一。

廣西一個三四線城市，某房地產開發商以土地競標價格550萬一畝競標了300多畝用來建房賣，建成之后房子要賣最低賣多少錢一個平方米才有錢賺？房價都是大家非常關心的話題，不同的城市房子的價格不一樣，四五線小城有四五千元一個平方，一二線大城市四五萬塊錢一個平方的相差真的是十萬八千里啊，為何房價相差這么大呢？

大城市房價四五萬元，小縣城房價四五千，為何出現這個情況？

小城市房價四五千元一個平方，大城市四五萬塊錢一個平方，最主要的原因就是，土地買價不一樣，三四線小城市 550萬就可以買一畝，然而一二線大城市需要1,000萬以上才能買到一畝，買地的價格都相差了2倍，但所以賣房子的價格也會相差大概10倍，所以就有了一二線城市房價四五萬元，四五線小城市房價四五千元的情況出現。

土地買價為550萬一畝，建成房子之后要賣多少錢一個平方才有錢賺呢？

開發房地產房子的成本主要為：土地成本，資金貸款利息成本，建房成本，契稅成本等等。

然而影響到房子價格的主要因素的三個指標有：1容積率、2建筑密度、3綠化覆蓋率面積。

如果，上面的這些信息都沒有提供，只提供一個土地購買價格，其他的一些數據我們只能夠假設，然后去估計了。

1.既然我們知道了，土地競買的價格是5,500,000一畝，一般房子的容積率是在2.5~3之間，我們就拿3來計算那么就可以算出一平方的地價是多少？

大家都知道一畝地 有666.6平方，550萬÷666=8700元，8700再除以容積率為3，地價價格大概為2900元。

2.建筑工程費成本：我們從基礎，土方，主體，安裝工程，設備，內外裝修。等等一起計算，以3.0容積率，計算大概25層以上的房子，這個建筑工程成本費用大概在2200元左右，這兩三年來建材大幅度的上漲，每個地區建材這價格也不一樣，也會有波動。

3.另外的一些就是，比如要交契稅，大約3%，還有賣房子的銷售成本，城市的基礎設施配套費，建房子時候的勘測費，規劃費，方案設計費，小區綠化面積建設的費用，房地產公司運營也是要成本的，所以要支出成本費，還要給銀行貸款的利息，這些雜七雜八的費用加在一起也是一筆不小的費用，大概也要3000元左右。

總的來說，以大概500萬一畝競標的土地，建成房子之后，最低大概需要賣9000到1萬元一個平方才有錢可賺，用我們這里一個房地產大咖經常說的一句話，3000塊錢的拿地成本，要翻三倍，9000塊錢賣出去。

下面我舉一個例子：例如我廣西南寧，一個某品牌房地產開發商，2018年3月份，以550萬一畝購買了，200畝土地，用于房地產開發，土地的成本為11億元，加上3%的契稅 ，大概為11.3億元。

房子建了一年多，2019年五月份開盤，精裝房的價格在9800~11,000元。

所以，大概以550萬一畝，建成房后最低大概要賣9000元以上，賣得越貴越賺錢，但是這兩年房地產行情不好，市場比較蕭條，19年賣11,000的，現在都賣8500了，他們8500賣出去也賺錢，為什么呢？因為他們還有商鋪，車庫，車位，還有物業管理等等，他們可以從中賺取利潤，不單單靠這個房子賺錢。

地價550萬一畝，這應該不算高價，現在一般地級市地價都在300萬以上。

我數學不是太好，對于容積率等不是太懂，但是一畝地666平米還明白，也知道有綠化要求，樓不能挨著，要通風透光。一畝地實地可用于房子的，按照大概50%算。也就是300多平米，將近600萬元，一平米房子(高度先不說)，土地價格就是2萬左右。如果蓋一層，一平米均價2萬。以此類推，兩層均價1萬/平。如果高于550萬元每畝，那更高。

沙子水泥磚鋼筋，人工。農村簡單包工包料700元/平米左右，地級市朋友包1200元/平米左右，北京成本高些2000元超不過。如果自己用，自己蓋，100平米房子也就12萬元。農村7萬元(老家前年價格)。

農村一般兩層一層，如果一層，207萬元，地價200萬。

加上稅收，所得稅，營業稅，各種費用，基金。搞過地產朋友算算大概在25%以上(不準確)。增加51萬。總價258萬。

如果自己買地蓋房子，不要院子就蓋100平米，需要258萬元。

農村朋友傻眼了，其實城市朋友享受就是這個價格。

高房價，國家要限制，知道怎么高？

石軒木屋原創

一平米的房屋價格，通常由土地成本、建安成本、資金成本、建設單位利潤、稅金等組成。

現在，我們以 550 萬元一畝的價格為例，看看建成房屋后，最低需要賣多少錢，是房地產公司可以接受的。

一畝地相當于 666 平方米，550 元一畝土地，換算成平方米就是8258.3元。

一般容積率在1~10這個范圍內，根據土地性質而定，見得比較多的是1.5到3.5這個區間，我們取個平均值，即2.5的容積率。那么土地樓面價為：每平米土地價 8258.3 元 / 容積率 2.5=3303.32 元/平米。

上面是土地成本，接下來是建安成本。按目前鋼筋、砼、水泥以及人工的價格（部分地區要求20% 以上面積的裝配式使用率），根據不同的結構形式（框架、框剪等形式），一平米建安成本在 1600~2000 元。裝修成本在 1500 元左右。勘察、設計、地基與基礎工程、機電、設備等專業工程綜合成本在 1000 元左右。合計 4500元 / 平米左右。

房地產商買土地、建房子一般都采用借款或者融資的方式，優質房企可以拿到7%左右的低息貸款，就按照 8 個月資金回正來算，少說也要 360 元 / 平米的資金成本。

還有一個叫增值稅的東西，按照建筑行業的稅率來算，需要 800 元 / 平米，當然會從各個供應商那里拿到增值稅抵扣，實際并沒有這么多，這里我先按下不表。

還有兩塊是地產商的利潤，以及企業所得稅（我是不會告訴你，他們會避稅的）。一般房企的利潤率要做到 10%，企業所得稅需要 25%，綜合按 13% 考慮，即 1150 元 / 平米。

全部求和，一平米房子要賣到 10100 元 / 平米。

我這回答是針對前面有回答說要賣到上萬一平才賺錢的。

很巧，我老家四線小地級市，某全國知名房地產2017年10月拍的一塊地就這價，500萬一畝，200畝地，10億的土地成本。（9.9億加上契稅4%，10億3000萬）

2018年5月開盤（精裝房），均價11000，瘋搶，前面做的幾棟一售而空；下半年，樓市行情不好，加上這家地產2018年負面消息比較多，前幾天（2018年12月）有人去問房價，均價6800（精裝房），售樓部門可羅雀。但只要這個價能把房子賣掉，開發商依然是有錢賺的。

因為開發商賺錢不僅靠賣住宅，他們門道多的是，還有商鋪、車庫、車位以及物業管理等。如果在住宅上能把本收回來，他們照樣能靠其他的物業賺錢。

就說這小區，200多畝也就是135000平的土地，容積率2.3（容積率是不包括地下建筑面積的），地上建筑面積311000平，約2500戶（總規劃35棟，已經拿到5張預售證的15棟是1183戶，見圖片），平均125平一戶（小的90，大的200多），就算每戶平均房價100萬（按125平一戶，8000一平算），住房部分可賣25個億；

每家一個車位，按10萬一個算，可賣2.5億；（地下車位面積是不計算在容積率里面的）

臨街商鋪300余個，每間按200萬算，可賣6億。

以上收入部分合計25+2.5+6=33.5億。（還是低估的）

土地成本10億3；所有建筑成本、綠化、配套、管理費用、財務費用、銷售費用等通常合計不會上8個億；所有稅費不會上5個億。

以上成本費用合計23.3個億。（還是高估的）

整個樓盤的利潤＝33.5-23.3＝10.2億

所以，投入10個億買地，能凈賺10個億（還是在按8000一平估算房價的情況下），當然，這10個億能短期內到位才是王道（比如兩三年內建完賣完），拖的時間越久，財務費用、人員工資等越多，就賺的越少，年化年益率就會降低。

結論：開發商只要及時建及時賣迅速清盤，資金周轉快，是很賺錢的。這個盤子住房價格根本不用賣到上萬就能賺錢。哪怕住宅只賣8000一平，靠住宅就能收回全部成本，然后其他的物業（商鋪車位等）能賺10億，只是需要及時賣完，拖的越久，賺的越少（但如房價一路上揚，則拖久點也不怕，后面能越賣越貴）。

以上都是大概的數字，且前提是開發資金不是借高利貸來的，估算過程不會很精確，請見諒。

針對有評論說200畝地做不出2500套住宅的，我新上了五張預售許可證的截圖，樓盤總規劃35棟，一期已經拿到的五張預售許可證共15棟1183戶住宅。1月4日

今天新上了這個盤子的建筑工程規劃許可證截圖和土地拍賣成交截圖，規劃證是200畝地中的第一期79畝（52749平），共建21棟，地上建筑面積18.4萬平方米。土地證用來說明土地起拍價7億，競拍成交價為9.9億元。1月5日

房地產銷售增值稅額=（不含稅銷售價-地價）*10%-進項稅額（建安發票上10%的稅額等）

土地增值稅按不含稅銷售額的1%預征（住宅），清盤時清算

企業所得稅按不含稅銷售額的4%預征（住宅），每年匯算清繳

還涉及少量城建稅，印花稅，土地使用稅等

給的一個數據：550萬／畝，太籠統了，開發房地產的三個指標容積率、建筑密度、綠化覆蓋率沒有說，那就比較難測算出最低價格了，那就假設吧，容積率2．5（均為100米以內高層住宅樓），建筑密度45％（即第一層建筑物占地面積與總面積之比)，綠化覆蓋率30％以上（即綠化面積與土地總面積之比）。樓地價3300元／平方米（按建筑面積的土地單價），建安成本2800元／平方米（一般住宅價格，含設計、勘探、監理、施工、30％的融資成本及前期費用，如檔次較高，在3200元／平方米，且包括景觀、綠化等配套工程，為交鑰匙工程），開發商的利潤和稅收在20％左右，即最低價在6500元／左右（毛坯）。如果在三四線城市，未強制實行節能保溫、人防工程的，建安成本在2200元／平方米，即在6000左右就不會虧本了。

謝謝悟空邀請；看了這個問答，我就知道了為什么房價會這么高了，地價買的貴，抬高房屋價格，這就是一種順理成章的事了。

好幾年前，土地價格在40幾萬一畝的時候，房價就是4千多一平米，有的還達到了5千多一平，而現在土地賣到了550萬一畝，以幾年前相比，漲了十幾倍，可想而知，房價會在多少錢一平，大家都會得出答案。

我們就來說說房價高的主要因素，房價高，其實也不光是房屋開發商的問題，是各行各業都在促進房價的飄升。因為土地部門提高了地價，城建部門限制了樓高和層數，還要控制綠地面積，這些數據一控制，你想想，一畝地能起多少房子，如果一畝地不起一百套房，基本就沒有錢賺。我們按25層兩單元4套，一棟房也就100套，每套按100平米整棟樓也就10000平米，在加房屋設計費，成本費，以及所有的基建費用，算下來，一套房如果只賣80萬，開發商沒錢賺，100平米的房子高以80萬的毛坯房估計也沒人買。如果好的地盤這個價格還差不多。所以說，550萬的土地價，房產商的售價應該在1萬左右的價格。