這樣操作主要是套現，把房子升值的那部分套現出來；也有一部分是因為當初買房的時機不對，房貸利率上浮，甚至上浮15%到20%的！而今年由于疫情的原因，大部分企業受到打擊，國家為了鼓勵企業積極開展活動，所以銀行抵押貸款利率相對往年有很大優惠，那就有了操作的空間。

不過，并不是所有的房子都適合。首先，你的房子升值空間要大。抵押貸，一般也只能貸到房子的七成左右，房貸也是七成，如果沒有升值，你轉換毫無意義。

或者你會說，那我利率低了呀！是，那要看你的房貸利率當初上浮了多少！因為抵押貸要紅本在手，就意味著你要贖樓。如果你沒錢贖樓找的中介，不好意思，利率按天計！此外還有中介費、手續費，一般看你能貸出來的金額乘以某個百分比，具體百分之多少，看自己跟中介談的條件，這三項加起來金額不是筆小數字。

而且，抵押貸有風險，它不是百分百成功的，當初中介可能為了賺你錢答應你可以貸七成或者八成，結果最后銀行只批了你六成，五成，你想反悔再做回房貸是不可以的！那你說我再找別的銀行試試，可你別忘了你按天算的贖樓費，一天一個數字。

或許你還會想，那房子贖出來了就出來了，我紅本在手賴掉不認賬了！別天真，紅本真的不在你手，人家贖樓公司也不是第一天做，他的法律意識比你強得多，普通小市民不要想這些不切實際的。

所以可以看出，要想合理辦理抵押貸，首先一定是升值空間很大，有很大的操作空間，其次房貸已經所剩不多，可以接受最壞的結果就是贖了樓又抵押貸款不夠但你還能繼續扛住還貸。

目前我就在辦理中。一套原來貸款二十年的房子，當時房貸是5點多，首付好像是18萬，貸款四十多萬，每月還貸2800多；已經還貸了幾年，我把剩余貸款還清，拿到房證后做小微企業抵押貸款，因房價已大幅上漲，我這可以抵押到授信額度一百三十萬左右，利率3.9到4.5之間（因還未批復，具體尚未明確，但不會超過4.5）如此我公司有了周轉資金，如果我用一百萬資金，年利率最高才45000，大大解決了個人企業的資金壓力，去年同期因急于用錢貸款是一分到二分，賺的一點利潤都被拿走了。所以，這次是國家扶持小微企業，可視為給小企業發的紅包哦，希望大家接住。

我是金融從業了八年。說下我的看法。今年由于疫情，國家有優惠政策。扶植中小企業，所以抵押貸款利息比較低。因為有國家貼息。這個政策不會很久。跟疫情留存多久有關系。其實在我生活的城市。這個優惠的利息，基本已經停了。如果你在沒有其他負債的情況下，只有一個房貸，建議你不要換成抵押貸。原因如下:首先比較麻煩。整個過程需要半個月左右，而且你需要找中介公司過橋。這個是有費用的。如果你除了房貸，還有信用卡，網貸，借唄，其他消費類貸款，那建議你轉換成抵押貸。原因很簡單，就是抵押貸的利息肯定比你的其他貸款利息便宜。由于房價走高，所以你貸下來的錢。會比較多，可以把高利息的貸款結清。如果其他貸款利息是1.2，抵押貸的利息一般在0.6左右，這樣你之前可以每個月省下很多利息。而且從每個月多次的還款，變成每個月只還一次。

主要是利率不同！房貸貴，抵押貸便宜！按照目前的行情，房貸的額度比較緊張，而且利率也高，全部在5%以上；而抵押貸主要有兩種，一種是經營貸，一種是消費貸，經營貸的利息最低，有的國有大行現在能做到3.8%，因為這部分有政策支持的，主要是扶持個體工商戶和小微企業主，降低他們的融資成本；消費貸的利息稍微高點，目前主流在4.2%-4.8%之間，雖然比經營貸要貴，但是還是要比房貸便宜。

現在很多人，就是看中這個套利空間了，按揭貸款一段時間后，就找親朋好友湊錢把房貸還清了，然后再以這個房子抵押，到銀行去辦經營貸或者消費貸，這樣就能少給很多利息。

對于銀行來說，也都了解這樣的套路，指標任務也下的重，有的客戶經理是睜只眼閉只眼的。

其實，這種操作，是不符合監管要求的，屬于貸款用途違規，經營貸就應該用于經營周轉，消費貸就應該用于消費，買東西、裝修、旅游都可以。

對于這種情況，監管也在嚴查，不過量太大了，而且有時候資金轉手多少回，查處的困難比較大。

今年國家為了扶持實體經濟，政策上對抵押貸，特別有營業執照的經營貸款實行優惠政策，利率低，放款快。而為了控制房價，房地產貸款利率反而高。而且額度受限制，放款慢。因此就觸發很多人想盡辦法把房貸轉為抵押經營貸或者消費貸。

就利率而言：成都首套房貸利率在5.635-6.0多之間了，一手房基本5.88，很多銀行6.0以下的都需要你購買理財才給做。而經營貸3.85-4.65之間，相比之下房貸優惠很多。

就放款時間而言：成都二手房很多放款時間要求在3-6個月，一手房也是一個多兩個月，而經營、消費等房抵貸快的一個月內就可以放款。

當然有條件：你的房貸利率本身就高，剩余貸款還很多的情況下。這樣下來一年還是可以剩幾千塊錢。

受疫情影響國家扶持實體行業，銀行的貸款降息貼息，5年期經營貸款年化利率低至3.85%

而現在的按揭利息：4.65%--5.8% 二套更高

因此有人把之前高利息的按揭貸款轉位經營貸款，從而降低利息。

隨著疫情得到控制，生產得到恢復，這種低利息的貼息貸款，現在已經很少了。

有的人房子只是房子，單純的用來住，有的人房子就是一個金融工具。不斷的套現利用

銀行這樣搞其實就是打擦邊球，間接的把一部分房貸轉換成了經營貸款，這樣在財務報表就符合了監管要求，（房貸占總貸款的比例）也給投資者造成了房貸比例不高可控的印象。