談到房地產投資，很多朋友的第一印象就是“買房”。其實，除了“買房”，小資金也有機會玩轉房地產投資。如果您對此感興趣，不要走開，請往下看！
房地產投資工具一覽
房地產投資工具，按照募集方式（公募/私募）和權益類型（股權/債權）兩個維度進行分類，如下圖所示：
首先，有必要對兩個“分類維度”進行介紹：
從募集方式角度，“私募”產品屬于有錢人的游戲，一方面準入門檻較高，投資金額100萬起步，只有通過認證的“合格投資者”才有資格購買；另一方面，產品監管較為寬松，風險較大，當然預期收益率也相較同等條件下的公募產品要高一些。另外，“私募”產品顧名思義不能在公開的媒體里進行廣告與宣傳，一般都是專業的理財經理面對面地提供服務。
而“公募”產品正好相反，投資門檻低，散戶投資者也可以參與，一般可以在交易所里掛牌交易，當然其監管也較嚴格，產品的收益率和風險也更低一些。
從權益類型角度，房地產投資產品分為股權和債權兩種類型，債權產品獲取的是固定收益，無論房地產行業起伏，只要發債主體不倒閉，產品收益相對穩定。而股權類產品相當于直接投資房地產的所有權或者公司股權，投資收益隨著房地產行業的興衰起伏，風險和收益波動也相對較大。
房地產投資工具分析
下面，針對各類房地產投資工具分別進行分析。
1、地產類信托：剛性兌付逐漸被打破，注意控制風險
眾所周知，房地產開發從買地、設計、施工到竣工驗收是一個漫長的過程，如下圖所示：
在項目的初期，由于可用于抵押的資產有限（可能僅有一塊空地），項目的不確定性較大（規劃報建可能不通過或者施工風險），銀行出于審慎的原則，授予的貸款額度有限。而另一方面，從土地拍賣，到設計施工需要花費大量的資金，開發商有著強烈的融資需求。在這種情況下，房地產信托應運而生，成為地產項目初期最重要的融資手段。
在規模方面，地產類信托的在貸余額一直保持高速增長，從2010年的0.43萬億增長到2019年2.7萬億。特別是2017年以來，房地產政策收緊，銀行資金進入房地產領域受到更加嚴格的限制，反而使得作為替代融資方案的地產類信托得到了高速發展，項目余額的占比在2019年達到15.07%，為過去十年的峰值。
在收益率方面，房地產信托的預期收益率持續走低，從2013年的9%，降到了2020年初的7%。出現這種現象與近年來適度寬松的貨幣政策、市場利率持續下行有關。
伴隨著過去十年房地產行業的迅速崛起，房地產信托相較其他的房地產投資工具更早進入市場，成為許多固定收益類產品投資的標配。早年，信托產品往往采取剛性兌付，即出現風險，信托公司一般拿自有資金來對信托投資人兜底，加上趕上房地產行業處于高速增長期，通過拍賣項目方抵押的土地，很容易收回損失，故早年的信托給投資人以“高收益，低風險”的印象。
情況在近年發生了變化，一方面，房地產政策的收緊，使得信托公司在風險管理、不良資產處置方面的壓力日漸增大，另一方面，政策層面，隨著“資管新規”、“信托公司資金信托管理暫行辦法”等一系列新規的陸續出臺，信托的剛性兌付被逐漸打破。如何在風險可控的前提下，選擇合適的信托公司和項目，獲取合理的收益，是當下信托項目投資人需要考慮的問題。
2、公募地產債權：散戶也能參與的固定收益產品
作為私募產品，地產信托項目100萬起的投資門檻，使得大部分的散戶望而卻步。散戶想投資地產類的固定收益產品有什么辦法嗎？可以投資一些公募債權類產品，包括地產公司債、MBS(基于地產抵押的資產證券化產品)以及投資相關產品的債券基金。
地產公司債是房地產公司在資本市場發行的債券，截至2020年5月14日，滬深兩個交易所共有尚未到期的地產公司債330只，實際發行金額1572億元。在收益率方面，早年公司的信用評級對債券收益率的影響不大，因為在房地產高速發展期，公司無論大小，開發的房產項目的銷路都不錯，所有地產公司債券違約率不高，收益率也相當。2017年，隨著房地產政策收緊，公司債表現開始分化，在信用利差上，實力強的公司違約風險較小，仍然可以用較低利率發債融資，而實力弱一些的公司，則需要以更高的利率才能融到資。
當然，決定地產公司債優劣的除了行業因素以外，跟公司的經營治理也有很大的關系。比如，即使房地產行業再繁榮，如果公司治理有問題，出現了高管內斗，或者非法挪用資金的情況，則地產公司債的表現也會非常慘淡。
那么，有沒有剝離了公司經營這個風險因子，僅僅跟房地產項目效益有關的金融產品呢？這就是下面要介紹的MBS(基于地產抵押的資產證券化產品)。
關于MBS的交易結構如下圖所示：
MBS投資的是住房抵押貸款，貸款購房者每月繳納的月供為MBS提供了穩定的收入來源，而當出現借款人還款違約時，也可以通過拍賣處置所抵押房產來保證投資的安全。如此，MBS的風險與具體某個房地產公司的經營狀況進行了隔離，只要市場房價不大跌，產品穩定的收益是有保證的。
最后，需要提醒的是，大部分的公募債券在市場上交易并不頻繁，除了在發行階段被交易以外，往往都被投資人持有至到期。對于散戶投資者，也可以考慮通過投資相關債券基金的方式，來實現地產債券的投資。
3、股權類產品：小錢也能“買房”
如果說前面介紹的債權類產品是在控制風險的前提下，實現固定收益。股權類產品則更偏向于“買房”了——在基金經理的管理下，采取一定的策略，對房地產的所有權或者地產公司股權進行配置，獲取相應的收益。
在私募領域，私募地產投資基金一般向有錢人募資，然后找有價值的地產標的進行配置。以私募巨頭黑石為例，房地產投資作為其四大業務板塊之一，截至2019年底，管理規模高達1632億美元，占公司所管理資產總規模的28.5%。
在投資理念方面，黑石強調“買入、修復、賣出”的模式，買入存在一些瑕疵而被低估的地產，然后針對性地引入資源修補瑕疵，如更換物業管理團隊，完善周邊配置，或者對一系列地產資源的并購整合，最終再將估值提升的地產賣出賺錢。如此操作，為黑石的房地產基金帶來了每年10%到20%的收益率。
除了黑石，開展私募地產投資業務的知名投資公司還包括KKR、凱雷、華平等。這些年，隨著國內房地產行業的迅速擴張，中國本土發展起來的私募地產投資基金也在迅速成長。
以上對于私募地產基金更多的是介紹性質，100萬起的投資門檻使得大部分老百姓望而卻步，而頂級私募地產基金的門檻更高。那么對于資金量不大，也希望試著“買房”的老百姓有沒有什么產品和工具呢？有的，房地產公司股票或者REITs(房地產信托基金)。
房地產股票，相信大家都很熟悉了，在這里就不再贅述了，REITs的交易結構如下：
從上圖可以發現，REITs基金的交易結構很像市場上的ETF基金，只不過ETF基金的標的資產是一攬子的股票，而REITs基金的投資對象則是商業地產或者基礎設施類資產。
REITs基金的交易過程包括以下四步：
（1） REITs基金獲批成立后，投資者通過出資申購獲得相應基金份額。
（2） 完成募集后，REITs利用募集到的資金在市場上買入商業地產或者基礎設施。
（3） 基礎資產產生的收益扣除相應的費用后，定期給投資者進行分紅。根據證監會的《公開募集基礎設施證券投資基金指引》，收益分配比例不得低于基金年度可分配利潤的90%。
（4） 基金份額可以在二級市場上交易。
從以上的交易過程分析可以發現，與股票等其他股權類產品相比，REITs表現出以下特點：
一是期間收益更加穩定。投資REITs的收益一般來自兩個部分：地產項目的期間現金流和地產增值。其中，期間現金流包括商業地產的房租，基礎設施的使用費（水電費、高速過路費），這些收入相較股票投資中的公司收入，來的更加穩定。因為用水用電、娛樂消費、出行交通都是居民生活中的強需求，除非發生疫情這樣的極端情況，地產項目的收入相對更加穩定。2019年，香港市場REITs產品的平均分紅收益率為5.6%，遠高于大部分的股票分紅收益。
二是風險因子更加單一。相比股票投資中復雜的公司治理因素，REITs的底層資產更加的簡單，風險因子也僅僅限于房產價值的起伏，更加容易分析與評估。
三是高流動性。因為有二級市場可供交易，REITs表現出較高的流動性。即投資者需要用錢時，可以隨時在二級市場上交易變現，相對于直接投資房地產或者私募基金更加靈活。
目前，REITs產品在發達國家市場已經普及，全球大概有2萬億美元流通市值，其中美國的REITs流通市值為1.1萬億美元，占全球市值的55%。以日本、新加坡等為代表的亞洲市場上共有178 支REITs，市值為2924億美元。我國證監會前不久發布了《公開募集基礎設施證券投資基金指引》，相信要不了多久，就將開展試點。
建議：熟悉你的投資
前面對房地產投資領域的金融工具進行了一個簡單的分類和介紹。下面簡單介紹一下，在實際使用這些工具進行投資時需要注意些什么。
一是熟悉你所投資的行業。每個行業所處的周期和特征都是不一樣的，對于相關的金融產品也會有不同的影響。以房地產行業為例，受到政策影響較大，近期持續降準降息，以及中央提出推進房產稅立法，對于普通人可能只是一個新聞，但是，對于房地產金融產品的投資者，可能需要保持一定敏感，對政策的影響能夠有一些判斷，并指導自己后續的投資。
二是熟悉你所投資的產品。即使同在房地產行業，不同金融產品的風險和收益也是不一樣的。如何去結合自己的風險偏好和需求，選擇最合適的產品是每個投資者需要做的功課。本文可以作為熟悉房地產投資產品的入門，但學習精進是沒有止境的。另外，有機會，建議讀一讀自己的產品說明書和投資協議書，雖然條款非常枯燥，卻是學習產品最好的教材。
三是熟悉你所投資的基礎資產。穿透行業和產品，最終決定投資風險和收益的其實是你所投資的基礎資產。相關的收益可能來自于基礎設施的使用費（高速過路過橋費、水電費）或者商業地產租金，這個時候，判斷基礎資產好壞最簡單的方法就是實地去看看，比如到家附近相關品牌的商場里，看看店鋪開業情況、客流密度、排隊情況，不難對基礎資產的質量有一個了解和判斷。