千萬不要買公寓，就那種商住、商辦、商務公寓都不要買，我知道精裝修，拎包入住，我知道不限購，不限貸，我知道低首付低總價，買一層送一層，但是我還是建議你不要買天下沒有白吃的午餐，無非就是先結賬還是后結賬的區別，你覺得這個菜好，是因為你還沒有看到賬單，
那公寓的九大問題我給你列出來，然后我再告訴你怎么鑒別，
第一 空置率高，簡單來說就是沒人要，沒人要才需要化妝成住宅賣給你。你知不知道連深圳這種以創業聞名的城市公寓的空置率都很高，更不要說其他城市。
第二 居住密度高，一梯六戶，一梯八號，甚至一梯十幾戶都有，等個電梯要很久不說，就魚龍混雜，什么人都有，孩子上學要先經過一個足療店，一個養生吧，遇到有這個霓虹燈的，還往里瞅一眼，試
第三，居住環境差，復式當然好，但是復式是有前提的，那就是層高啊，很多公寓為什么肯買一送一呀？就因為層高不夠啊，原本就一層硬生生隔為兩層。一共就4.5m減去隔板的厚度，樓上只有2m啦，空調裝個掛機能給你吹出柜機的感覺，很多公寓都是沒有燃氣的，做飯用電磁爐，而且通風很差，家長期彌漫一種難以描述的味道，隔音效果也不行，因為樓層結構和住宅也是不一樣的。你買的時候不知道住幾個月就慢慢知道了，
第四，采光問題，公寓不是住宅，他不需要按照住宅的日照要求的，但這個事情是很多很多人不知道，買了之后才說，誒，怎么沒有陽光了？不好意思，你買的時候也沒問呢，想打官司隨便。
第五，第五，小區老化問題，我們就不說普通公寓了，我們說頂級的65000一平的，當年的北京像素，公寓里面的豪宅，北漂人心中的夢想，后來呢墻上是廣告，電梯經常換，車庫里邊垃圾成堆，物業說沒規劃垃圾房，以后會盡量日產日清。
第六，第六，杠桿問題，買房的重點是杠桿，住宅的首付是30%，意味著你可以用更少的錢來提前買個更大的房子，借用未來的力量，鎖定房價，享受城市發展的紅利，減少通脹對財富的稀釋，但是公寓就很難，首付50%，價值大打折扣，
第七，不能落戶，沒有學區，有人說我這個銷售說可以呀，不要相信口頭承諾，你看他趕快寫進合同里，不敢寫了，都別信，你現在是一個無拘無束的年輕人，你也可以找到無拘無束的另一半，可你總得結婚吧，總得有孩子嗎？你孩子落戶怎么辦？你還想學什么班？
第八，第八，前景堪憂，很多大城市對公寓進行了嚴格的限制，比如北京只有公司的身份可以嗎？可什么樣的公司出于什么樣的目的，他才會接受你的二手公寓，人家新房都多得賣不完啦，你說著急用錢，不好意思，掛著吧。
第九，第九，升值空間和稅費，同樣的地段同樣的價格，公寓的升值空間遠遠不如住宅比如北京三環，一墻之隔的金奧國際和玉蘭園，一個是11年的公寓，一個是97年的住宅，當年都是三萬了，今天呢住宅8萬，公寓呢，4萬，你說這不也沒虧嗎？。別著急，你還沒賣呢，
就算公寓漲了，賣的時候，稅費也幾乎能把你的漲幅給吃沒了，公寓的坑如此之大，買之前的貸款，買之后的居住，賣房時的稅費，幾乎每一步都是坑，你說我怎么分辨公寓和住宅，記住一點就行，只看產權證，從上往下找，找到規劃用途一欄，只要是商業，辦公，商業用地，綜合用地，公寓式酒店的一律不要碰，規劃用途不是住宅的，一律不要碰。