很多人不知道,日本的房地產(chǎn)泡沫是日本大藏省主動“挑破”的。日本人今天不為買房發(fā)愁都應(yīng)該感謝日本大藏省主動“挑破”泡沫,讓日本經(jīng)濟(jì)“失去了20年”。
首先來說,日本上20世紀(jì)70年代—20世紀(jì)90年代這20年經(jīng)濟(jì)騰飛過程中也造成了巨大的泡沫,其中就有日本大藏省一直采取量化寬松的貨幣政策有關(guān)。
尤其是廣場協(xié)議簽訂后,日本為了應(yīng)付美國“日本國內(nèi)內(nèi)需不振”的指責(zé),1987年追加了6兆日元(6萬億日元)的財政預(yù)算,用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
結(jié)果6萬億日元的基礎(chǔ)建設(shè)資金幾乎都流入了日本房地產(chǎn)市場,當(dāng)時日本房地產(chǎn)有多火爆?今天世界級半導(dǎo)體巨頭京瓷都想把研發(fā)資金投入到房地產(chǎn)市場,因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場太賺錢了。
巔峰時期大家都知道,東京的地皮紙面價格可以買下整個美國。
我找了一些日本泡沫經(jīng)濟(jì)時的新聞報道來看,有一則報道說即使是東大畢業(yè)生,不背四五十年的房貸也在東京買不起“一戶建”。
1990年,日本最高財政機(jī)構(gòu)大藏省(目前分拆為財務(wù)省與金融廳)對金融機(jī)構(gòu)下達(dá)了限制金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行過度融資的行政指導(dǎo)。
大藏省主要出臺了兩招:
第一,金融機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)融資的增長率不得超過其總?cè)谫Y的增長率,即總量規(guī)制;
第二,金融機(jī)構(gòu)須報告其對于房地產(chǎn)、建筑、非銀行金融這三種行業(yè)的融資情況,即三業(yè)種規(guī)制。
大家可能不太能理解這兩招對日本房地產(chǎn)市場殺傷力有多大,舉一個例子,類似于今天突然發(fā)布兩項(xiàng)政策:
1、 即日起對擁有第二套住房的民眾,征收市場價100%的房產(chǎn)稅,并且第二套房20年內(nèi)不允許交易,不允許抵押;
2、 按照商品房與經(jīng)濟(jì)適用房1:2的比例大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,月收入1萬人民幣以下者均可以申請,保證100%申請成功。
其結(jié)果就是日本經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了失落的二十年,而且泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后日本不良債權(quán)高達(dá)200兆日元(200萬億日元),日本一直到2001年才消化掉這么多不良債權(quán)。
但是另一方面,日本泡沫經(jīng)濟(jì)雖然破滅,但是日本的就業(yè)情況、人均收入都沒有明顯的下降(有下降,但是沒有斷崖式下降),而且到了1995年就業(yè)和人均收入就進(jìn)入上升曲線了。
同樣,使得大批日本企業(yè)把戰(zhàn)略方向從房地產(chǎn)市場調(diào)整回自己的本業(yè),比如現(xiàn)在世界半導(dǎo)體巨頭京瓷,在上世紀(jì)90年代加大了對技術(shù)的投入,使得目前京瓷在半導(dǎo)體領(lǐng)域某些細(xì)分領(lǐng)域成為當(dāng)之無愧的王者,華為、小米手機(jī)都有京瓷的零件。
日本的房價也長期在低位徘徊,我說過N多次,再說一次,我的朋友2010年在東京山手線巢鴨站(類似北京地鐵十號線牡丹園站,地理位置;)附近買了一套大概20世紀(jì)90年代的50平米公寓,總費(fèi)用為1500萬日元。他的這套房子距離地鐵站,走路10分鐘。
而2019年,我曾經(jīng)在他的鼓動下差一點(diǎn)就在東京買房,當(dāng)時和他房子類似的小面積公寓1800—2000萬日元。(約等于100—120萬人民幣)
2019年北京牡丹園地鐵站步行20分鐘以內(nèi)的上世紀(jì)80年代的老小區(qū),單價也在8萬人民幣/平。
今天日本人生活壓力比中國人小那么多,我覺得最主要原因就是1990年日本大藏省主動“挑破”日本房地產(chǎn)泡沫。真的,在日本,只要在東京有一份正式工作,工作三年內(nèi)攢夠首付是非常容易的。
順便說一句,日本首付最低可以零首付的,而且房貸利率是在1%以下的。