大家好，我是勇談。對于鄭州房價的走勢其實在2年前我已經有過簡單分析，簡單來說鄭州的房價是不缺乏上漲動力的，跟2年前的預測一樣，鄭州的房價雖然很難實現2016年前后的3年翻一番，但是起碼維持一定的房價上漲速度還是比較大概率的。對于剛需來說還是需要早買早安心，對于投資者來說就需要參考更多的因素了。借此機會簡單談談我的觀察。
過去的兩年鄭州房價同比增長率不高（6%左右），未來5年肯定要好于這個增速
大家可以回想下為何從2016年下半年后到2019年這2年多的時間鄭州的房價會這么低調？原因無非是幾點：
第一、2015-2016年上半年房價增長過快，尤其是K2等全國性資本的介入掀開了鄭州房價上漲的序幕，這兩年多的房價走弱可以理解為“價格消化”。對于這個時候的鄭州房價有所了解的朋友應該知道，鄭州的房價可以用一天一個樣來形容。鄭州的房價均價也成功的從均價1萬元左右達到1.4萬以上，像金水區等主城區的房價均價也成功破2萬元。
第二、2019年鄭州樓市觀望情緒濃厚是事實，樓市表現不佳跟鄭州調控有很大關系。過去的2019年鄭州的樓市給大家帶來的最大印象就是購房者“觀望情緒濃厚”，這種濃厚的觀望情緒主要原因還是鄭州樓市表現不佳導致。而這種不佳經過對比后發現主要還是因為鄭州調控導致，嚴格的限購、限貸，而且房貸利率位于全國中高水平（基本都是上浮20%以上）；雖然說鄭州的樓市調控比不上中部的長沙，但是個人感覺也相差不遠。
鄭州下一個5年的房價趨勢穩中有升，甚至會出現短暫的大漲幅
第一、鄭州是河南省單核城市，2020年開始鄭州進一步放寬落戶限制后，人口大量流入是必然，對于住房需求增加也是必然。2018年鄭州常住人口流入20多萬，位于全國前十，2019年估計也不會差，2020年在放寬落戶限制后人口流入速度會增加。大家要知道鄭州如今的落戶基本可以用“租房即可落戶”來概括，上一次這樣的放松落戶應該還是在2000年左右，當時鄭州市區人口流入情況跟2018年的西安差不多。有人口流入后自然就會引起住房需求增加，起碼租房市場會率先有變化。
第二、鄭州GDP破萬億之后的資源聚集效應和政策效應正在釋放，未來3-5年的鄭州將迎來高速發展期。2019年杭州市委副書記調入鄭州作為市委書記，2019年11月份上海市委副書記調入河南做省長等官方消息已經釋放了一個很明確的信號“鄭州將迎來一個高速發展期”。起碼作為中部城市來說，這么大且密集的調動不多，尤其是調動都從東部地區向中部地區開始的。經濟高速發展的背后大概率是要伴隨著房價上漲的，這點在任何城市身上都是這樣。相信隨著這些區域的人事變動背后帶來的是優質資源的轉移。
剛需肯定要盡早買，否則會越來越買不起，投資者來說更需要謹慎
第一、對于鄭州這樣的城市我始終認為“剛需只有買了才有繼續等的機會”。無論是從未來城市發展還是定位來看，鄭州未來肯定會成為全國為數不多的中心城市之一，雖然說很難趕得上北上廣深等一線城市，起碼位于第二梯隊是肯定的。房價說到底還是資源的集中體現，未來隨著各種資源短板被補充到位后，房價肯定會迎來一波新的上漲周期。對于剛需來說唯有早上車才有繼續耗的資本。
第二、鄭州目前已經有部分改善房購房者，未來幾年或迎來一波改善房換房期。經過觀察后發現，目前鄭州已經出現了不少改善房者，跟目前一線城市出現的“以小換大”不同，他們其中還是有不少人會選擇購買第二套住房，究其原因還是因為鄭州目前的房價還不算高。不過隨著鄭州房價繼續上漲，后期出現“以小換大”的局面會越來越多，當然這個時候的房價估計就不會低了。投資者究竟該如何做？還得看機會。
第三、購房成本提高和變現能力減弱是房產面臨的普遍問題，鄭州也不例外。首先可以肯定是過去以杠桿資金投資房產的行為已經不被允許了（貸款審核愈發嚴格），加上購房成本在不斷提升，后期房產變現周期越發長（如今的二手房出售周期基本都在100天左右）。加上本身房產就是期房的屬性，也就是說你以幾十萬、上百萬的代價要想獲得收益得等到3-5年后。
綜上，鄭州過去2年多的房價走勢雖然不算強勢，但是長期房價上漲的動力還是存在的。對于剛需來說鄭州這樣的城市是沒有等待資格的，投資者來說或許有機會，不過在持房成本不斷提高的今天，你能扛得住嗎？各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，歡迎大家積極訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。