2020年國(guó)務(wù)院宣布全國(guó)棚戶區(qū)改造任務(wù)基本完成，未來(lái)將全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造工作。這意味著，市中心的老房子、老小區(qū)最后的結(jié)局會(huì)是以修復(fù)、保留為主，出現(xiàn)危房、無(wú)法修繕居住的住宅才會(huì)考慮拆遷、重建。老舊小區(qū)改造的資金來(lái)源于政府、居民和社會(huì)捐助。
老房子、老社區(qū)的概念與存在的問(wèn)題
每個(gè)人對(duì)城鎮(zhèn)老房子、老社區(qū)的理解都不一樣，有人認(rèn)為，建成10年就已經(jīng)屬于老舊房子了，而有的人則認(rèn)為老舊房子，說(shuō)的應(yīng)該是至少建成30-50年的房子。
那么，到底建成多少年才算老房子、老舊社區(qū)？
2018年，我國(guó)住建部在廣州、廈門(mén)、沈陽(yáng)等15個(gè)城市開(kāi)展老舊社區(qū)的改造試點(diǎn)工作，取得了很多老舊社區(qū)居民認(rèn)可。
2020年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，總體要求大力提升、改造城鎮(zhèn)的老舊社區(qū)，改善居民居住條件，讓人民生活更美好。
其中還提到，老舊社區(qū)指2000年以前建成的、居住條件落后的住宅小區(qū)。也就是說(shuō)，老舊社區(qū)指的是建成年限20年以上的住宅小區(qū)。
建成20年以上的老房子、老社區(qū)的現(xiàn)狀：
- 基礎(chǔ)配套設(shè)施差，居民生活困難。很多老舊小區(qū)面臨著基礎(chǔ)設(shè)施老舊和配套缺乏的雙重困擾，一方面，水、電、氣等基礎(chǔ)生活設(shè)備老化，居民日常生活受到嚴(yán)重影響；另一方面，配套設(shè)施匱乏，很多老舊小區(qū)公共活動(dòng)場(chǎng)所很小或者沒(méi)有，綠化面積少得可憐，尤其是隨著居民收入水平提高，停車(chē)位缺乏的問(wèn)題日益嚴(yán)重，居民生活困難。
- 老舊小區(qū)公共區(qū)域無(wú)人管理，小區(qū)環(huán)境差、安全度低。老舊小區(qū)本身沒(méi)有物業(yè)，而居住在老舊小區(qū)的人，大多是租客或者收入較低的居民，不愿意繳納物業(yè)費(fèi)引進(jìn)物業(yè)，但是，小區(qū)公共區(qū)域確確實(shí)實(shí)又無(wú)人管理，外來(lái)人員可以隨意進(jìn)出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)亂丟垃圾、違規(guī)搭建等現(xiàn)象較嚴(yán)重。
- 老舊社區(qū)歷史遺留問(wèn)題較多，執(zhí)法難度高。老舊小區(qū)一直沒(méi)有統(tǒng)一管理，部分業(yè)主為了自己的私利，損毀綠化面積種菜，私自搭建車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室，各種違章違規(guī)現(xiàn)象非常嚴(yán)重，由于時(shí)間跨度較大，政策變化較多，加大了現(xiàn)在的執(zhí)法難度。
所以，老舊小區(qū)存在著很多問(wèn)題，造成生活在其中的居民生活困難，有強(qiáng)烈的改造愿望。
老房子、老舊小區(qū)結(jié)局是改造、保留為主
很多人認(rèn)為，只有新建住房才是有價(jià)值的，其中包括土地價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值，而市中心老舊小區(qū)的房子最后的結(jié)局就只剩土地價(jià)值了，老房子的價(jià)值幾乎為0，破破爛爛，沒(méi)有保留的價(jià)值，應(yīng)該全部拆除。
- 老舊小區(qū)為什么不拆遷？
首先，避免拆遷推高房?jī)r(jià)。最近幾年，部分三、四線城市房?jī)r(jià)大漲，究其原因，就是因?yàn)椤芭锔摹必泿呕a(bǔ)償。本來(lái)這些城市房子需求較低，居民也沒(méi)有什么錢(qián)，住宅庫(kù)存較大，但是，大量的居民“棚改”后，拿到錢(qián)就去買(mǎi)房子，造成房?jī)r(jià)大幅上漲。
其次，老舊小區(qū)拆遷成本高，修繕加固可以加大資源的再利用程度。老舊小區(qū)，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)復(fù)雜，所處的位置一般為市中心，拆遷成本高，拆遷難度大，而這些老舊社區(qū)經(jīng)過(guò)修繕加固后，居住是完全沒(méi)有問(wèn)題的，直接拆除，容易造成資源浪費(fèi)。
所以，老舊社區(qū)改造比直接拆除更有利。
深圳富華村，老舊小區(qū)改造啟動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)
- 老舊小區(qū)如何改造？
首先，改造對(duì)象是2000年以前建成的住宅小區(qū)，小區(qū)失修失管且小區(qū)居民改造意愿強(qiáng)烈。也就是說(shuō)，老舊小區(qū)的改造前提是小區(qū)居民自愿。
其次，改造的內(nèi)容分3類，基礎(chǔ)類、完善類和提升類。基礎(chǔ)類指滿足安全和基本生活需要，給老舊小區(qū)的屋面、外墻、樓梯以及供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施維修、維護(hù)。完善類指滿足居民生活便利和改善需要，給老舊小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行改造，例如增加停車(chē)場(chǎng)地、加裝電梯、建設(shè)電動(dòng)車(chē)充電裝置等。提升類指為提升老舊小區(qū)居民生活品質(zhì)，給老舊小區(qū)改造或建設(shè)小區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施和智慧化設(shè)施，例如快遞站、老人活動(dòng)室及智能感應(yīng)設(shè)備等。
- 老舊小區(qū)改造的錢(qián)誰(shuí)出？
按照國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見(jiàn)的規(guī)定，老舊小區(qū)改造的錢(qián)來(lái)源于政府、居民和社會(huì)捐助。原則上是誰(shuí)受益，誰(shuí)出資，政府在此基礎(chǔ)上再給予支持補(bǔ)助，并鼓勵(lì)社會(huì)力量捐資。
- 居民出資。居民出資的方式有3種：居民直接出資、使用公共維修基金和讓渡小區(qū)公共收益。通過(guò)多種出資方式，減輕老舊小區(qū)居民強(qiáng)烈想改造小區(qū)的意愿而資金不足的壓力。
- 政府補(bǔ)貼。各地政府將把老舊小區(qū)改造納入安居保障工程，中央給予資金補(bǔ)助，重點(diǎn)是支持老舊小區(qū)的基礎(chǔ)類改造。同時(shí)，允許市縣政府對(duì)老舊小區(qū)改造籌集資金發(fā)行專項(xiàng)債券。
- 社會(huì)力量出資、捐資。老舊小區(qū)原本很多都是單位公房，鼓勵(lì)原產(chǎn)權(quán)單位給予一定資金支持，同時(shí)，引導(dǎo)、吸引社會(huì)其他力量出資、捐資。
- 減免稅費(fèi)。對(duì)參與老舊小區(qū)改造的企業(yè)的所得稅給予減免，對(duì)老舊小區(qū)建成后的社區(qū)福利配套商業(yè)，如養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)等服務(wù)機(jī)構(gòu)免收增值稅，對(duì)提供養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地免收各類稅費(fèi)。
老舊小區(qū)雖然存在諸多問(wèn)題，但是，在改造后，又可以呈現(xiàn)較強(qiáng)的生機(jī)，直接拆除是對(duì)資源的浪費(fèi)，同時(shí)，還會(huì)給社會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲等不安定因素。
所以，目前國(guó)家對(duì)老房子、老小區(qū)的態(tài)度是改造、保留為主，除非是危房，不鼓勵(lì)拆除。在老舊小區(qū)的改造資金上，國(guó)家也給予了多種途徑，減輕居民的出資壓力，目的就是讓老舊小區(qū)的居民，能在較少開(kāi)支費(fèi)用的情況下，過(guò)上美好生活。
我認(rèn)為，老房子留下的不僅是回憶，也是一段應(yīng)該記住的歷史。生活在改造后的老房子里，也可以是美好生活。
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