深圳房價分布
先來看一下2019年深圳各區及周邊城市的房價
數據來源于第三方,不保證絕對準確
基本上深圳的房價可以分3個段:
- 7萬以上段:南山區、福田區、羅湖區。
- 5萬-7萬段:寶安區、龍華區、鹽田區
- 4萬以下段:龍崗區、坪山新區、光明新區、大鵬新區
算一算自己的錢夠買多大的房
假設看本文的人都是第一次買房,那么可以3層首付,在有50萬、70萬、90萬、120萬、150萬首付前提下,在各區能買多大的房呢?
我不知道有沒有50平以下的住宅,假設50平以下都當公寓來算,那么:
50萬首付:你只能在光明新區買到55平的小房,但是不知道有沒有55平的項目
70萬首付:你能在龍崗、坪山、龍華、大鵬買房,排除掉大鵬(屬于深圳自然保護區,且位置偏遠,很少新房),最大你可以買77平的房。
90萬首付:南山、福田、羅湖就不用想了,其他區域還是有希望的。假如想買80平以上的房子,可以考慮坪山、光明;如果想要兼顧面積和交通,那么可以考慮:龍崗。
120萬首付:到了這個階段,可選擇的范圍基本上大了很多。基本上可以在寶安、龍華考慮買房,當然也可以考慮龍崗大運區域,畢竟未來兩三年,大運將是3地鐵交匯處,目前大運的房價已經在5萬以上了,未來發展可期!
150萬首付:emmm,150萬在福田、南山、羅湖居然只能買蝸居...當然除了這3個區,150萬在其他區的選擇就很多了,可綜合考慮自己的需求選擇。
月收入多少可以支持月供
有首付還不止,銀行下貸款還得評估你的供貸能力,為減少壞賬,銀行一般規定,你的家庭月收入至少得是月供的兩倍,少說廢話,直接看看數據
說明:
- 這里采用等額本息的方式計算月供,房貸月供的計算公式為:
- 這里均是以首套房,首付30%算的貸款額度。
- 貸款方式分3種:純商貸、純公積金貸、公積金組合貸。
- 因公積金貸款最高90萬,而首付50萬的情況下,貸款都達到了117萬,因此排除純公積金貸款。
- 這里公積金貸款按最高額度計算:單身最高50萬,夫妻最高90萬。實際貸款額度還取決于你(和你對象)的公積金余額,按照:為你可貸的額度。
- 最少月收入按照純商貸月供的兩倍計算:目前要想公積金組合貸,一般都要求先做商業貸款,然后等月供6/12個月才能轉公積金組合貸,不同銀行有不同的規定,因此銀行會按照純商貸的月供兩倍評估。
怎么籌錢
看了上面的數據,你對自己能買多大的房有了一定的理解,那么怎么才能籌到首付呢?
其實怎么籌錢并不是本文的重點,因為土豪無需籌錢,家里有點底的家里可以支持,實在沒辦法的那只能是借錢。
前面兩種情況無需多少,主要說說第三種情況下怎么辦。
假如首付90萬,你有50萬,還有40萬需要通過借錢才能籌到,那么怎么辦?
向親戚借錢。這個取決于你在親戚看來是怎樣的人。假如你的親戚覺得你靠譜,說不定可以從每個家庭借到三五萬,少的也能借到一兩萬。想從親戚借錢,最好出動父母,一起借錢,這樣幾率大一點。我當時靠借親戚的錢湊了20多萬。
向同事、朋友借錢。說實話,交情不夠的話還是不要開這個口了。當時我只向1個同事借了2萬,其他同事完全沒有開口。
向銀行借錢。有風險!,因為任何一款銀行貸款都會規定:貸款不能用于房產買賣!避免的就是借錢買房的情況,為什么要避免這種情況呢?我猜銀行是這樣想的:你連首付的錢的沒有,還需要借錢湊首付,那你再貸一筆房貸,你還有能力還錢?
但是如果你有信心可以還上,總是有辦法貸款的,當然不是直接你本人貸款,可以讓你的家人貸款出來。
這里推薦各大銀行的公積金信用貸,因為信用貸一般利率會比較低,貸款時長比較長(12-36個月),而且一般都是先息后本!
什么是先息后本呢?
簡單來說就是貸款期間,你每個月只需要還利息,本金在最后一個月還。加入你貸10萬,月利率是5厘,那么你每個月僅需還500元的利息,而10萬的本金在最后一個月還。
那么先息后本有什么好處?
好處就是:還款壓力小!雖然最后一個月需要還本金,但是你可以在多個銀行都去辦信用貸,當一家銀行的信用貸快到期了,你可以切換到另外一家銀行繼續貸!
當然了,任何貸款都要考慮自己的還款能力!
首先說一下,買房都會有哪些費用,以深圳為例:
新房
新房的費用主要包括:
- 房子的總價
毋庸置疑。
需要注意的是,購買新房還會有一個5%的增值稅,這個也是由業主出的,在交房之后開放商會開購房放票,你就能在發票上看到這5%的增值稅。 一般來說,這個增值稅是已經平攤到單價里面去的,所以不必太擔心要多出十幾萬的錢。
契稅
- 90平及以下契稅為:房子總價剔除增值稅后的1%
- 90平以上以上為:房子總價剔除增值稅后的1.5%
- 二套房為:房子總價剔除增值稅后的2% 契稅一般在辦理房產證之前要交,需要注意開放商那邊開契稅時有沒有剔除5%的增值稅,因為增值稅是不需要重復交稅的,所以如果沒有剔除,就會多交! 當然,如果已經多交了,也不用擔心,在交房之后,找開放商要契稅憑證,然后可以去地稅局申請退稅
印花稅
5元。可以申請退稅
登記費
80元。辦理房產證等的費用
中介費
新房的中介費都是由開放商出的,這里就省了
二手房
二手房就復雜了,經常能聽到“滿二唯一”、“滿五唯一”、“普通住宅”、“非普通住宅”、“豪宅稅”的名詞。這里就只說一個“普通住宅”的定義
普通住宅同時滿足以下三個條件
- 住宅小區建筑容積率1.0(含1.0)以上;
- 單套住房建筑面積144(含144)m2以下或者單套住房套內面積120(含120)m2以下;
- 最重要是房子總價要在規劃和國土資源委員會界定的標準以下!各區的界限不同
- 羅湖<=390萬
- 福田<=470萬
- 南山<=490萬
- 鹽田<=330萬
- 寶安<=360萬
- 龍華<=320萬
- 龍崗<=280萬
- 光明新區<=250萬
- 坪山新區<=200萬
- 大鵬新區<=230萬
只能說,第三個條件很坑爹!!因為超過了就屬于“非普通住宅”,非普通住宅可是要交豪宅稅的!
假如不超過這個“豪宅價格”,各區能買到的最大面積(注意是建筑面積):
房子的總價
毋庸置疑。
一般來說,這里是不包括增值稅的。
各種稅費
這里直接借鑒一張圖
劃重點
買二手房一定要問清楚房產證是否滿2年!
不滿2年的房子一不小心就要多交十幾萬的增值稅!
中介費
各家中介平臺的中介費都不同,一般是房子成交價的1%-3%左右。
tips. 這里可以和中介談談返傭的事情!
說完了,說這個的原因是要告訴你:買房的預算一定要把除了房價以外的費用考慮進來。
一手房的話可能最多就是要考慮契稅,一般兩三萬左右
二手房的話考慮的就比較多了,反正除了房價以外怎么也得多預算十萬吧!
如果是買二手房的話,如果預算不能多十萬,那就只能首付預算減10萬了!
買房需要考慮的幾點
假設我們的剔除了各種稅費、中介費后預算是90萬,那么我們可接受的房子總價最高是300萬。我們就要在和上做好兼顧了!
100平以上的房子是不可能了,在深圳想找到單價3萬以下的房子基本沒可能,除非是老破小的房子。
影響房子單價的點,主要是:交通是否便利、教育資源好不好、小區配套是否齊全、周邊環境是否良好、房子本身是否有毛病、政府規劃等
交通情況
一般交通越便利的小區,房價越高,離地鐵站越近的小區,放假越高。 現在的小區基本上都會以地鐵房為噱頭宣傳,已經有地鐵的就不用說了,離地鐵站近的房子基本都會比離地鐵站遠的放在要貴! 就算目前沒有地鐵,但是離規劃地鐵站近的房子也會比沒有規劃地鐵站的房子貴。
教育資源
這個也不用說,離學校近的比離學校遠的貴,有重點學位的比有普通學位的貴,周邊學位越多的越貴。 有時候有重點學位的房子和只有普通學位的房子,雖然只隔1條街,但是單價可能會差1萬多!這種新聞很多,有興趣的可以搜索一下
小區配套和周邊環境
這個也很容易理解,小區的環境、商業配套、周邊的環境都直接影響了放假。 我直接看過龍崗龍東的一個小區,房子的結構很不錯,方方正正的,但是缺點是:1)小區很小,只有3棟樓;2)周邊都是農名房,這個小區顯得很鶴立雞群;3)周邊商業不發達,只有小區規劃的商業,生活不便;4)交通不便,雖然離規劃的16號線站點比較近,但是樓下的路很擁擠,經常塞車!所以雖然這個小區的單價低,但是我們最終沒有考慮這里。
政府規劃
這個說起來比較空了,主要是:是否有地鐵規劃、是否是重點發展區域、是否有名校規劃等。
假如上面提到的點都很好,完全沒有缺點,那么唯一的缺點就是:貴。
所以怎么確定自己的需求?
我認為你可以先給自己排一個優先級,一般來說都是:交通、教育、配套和面積之間的抉擇。
在這4點(或者你有其他的考慮)中選兩個你最看重的點,然后再在這兩個選中的點之間抉擇。
比如我朋友當時買房,看中的是:面積,因為領導要求必須要有2個衛生間,那面積肯定不能小,順著這個點,就專門去看有兩個衛生間的房,然后找了一個:有規劃地鐵站(2022年通車)、小區環境相對較好、教育看起來也可以(樓下有幼兒園和九年制學校)的小區,單價也還好,當時是3.3萬/平,面積是88平~