看到上面有個網(wǎng)友說海邊能被淹了，我濟南人看到也想笑哈哈，我客觀的說幾句，跟我是不是濟南的沒關(guān)系，我完全中立的分析下。既然是投資，（單論宜居那總的來說是煙臺青島更好），但不排除不少內(nèi)陸人在海邊生活會不習慣。這三個城市，首先最次選煙臺，除非你在青島買不起，你可以去煙臺，都是沿海城市，他們比較相近，能買的起這兩個城市肯定首選青島，發(fā)展水平特別是未來的發(fā)展?jié)摿ι?，煙臺和濟南青島不在一個層次，工作機會上也是，有些煙臺網(wǎng)友看到肯定會不服氣，5年前濟南不敢這么說，這五年濟南的變化不用我多說啥吧，濟南的發(fā)展大家都看在眼里。我媳婦就煙臺的我每年去好幾趟，說實話這五年煙臺有啥變化和發(fā)展？（修了幾條地鐵？建了幾棟新的摩天？建了多少高架橋？引進多少好企業(yè)？多了幾個新的綜合體？5年前啥樣基本還啥樣，這都是事實吧？）不展開了煙臺人自然懂我說的，只是理性討論。山東的未來肯定最重要的肯定是要看青島和濟南，青島是沿海城市中心，濟南市內(nèi)陸城市中心，各有使命安排，都會有很好的發(fā)展機遇和空間，都可以選擇去投資，我個人是在青島工作，但是最后我房子買在濟南CBD里面了，我最開始是考慮在青島買的，但是青島的問題是，你可以去投資的，是價格洼地的地區(qū)主要在城陽或者黃島，但是黃島不方便城陽也是偏，而且他們各自都搞各自的，市里面也沒個明確的意思，都等著市政府搬遷，可也沒個音訊。嶗山市南建的是好，我很喜歡嶗山，但均價3萬多4萬多這還怎么投資，還有多少上漲空間？然后再看濟南，濟南和青島的策略就不一樣，集中全市資源打造東部新城區(qū)，打造濟南CBD，現(xiàn)在濟南東部的建設(shè)水平已經(jīng)非常高大上了，萬象城開業(yè)地鐵通車東站運行，未來CBD明顯會成為濟南的新經(jīng)濟核心，周圍的房價不敢說漲多少，但地理位置確實太好了，2輪地鐵4條地鐵經(jīng)過，4、5個大綜合體在附近，各種高大上辦公樓，鉑爾曼利思卡爾頓這種酒店在里面，這片區(qū)域以后會成為山東省新的明星地區(qū)。最關(guān)鍵的是，很多城市都會吹，做規(guī)劃，濟南這個是實實在在的在建設(shè)，看看新聞看看視頻就清楚了，所以我最后選擇了回濟南買，不是青島不如濟南，我很喜歡青島，只是對于我買房子的想法和投資打算來說，我最后選擇了濟南CBD片區(qū)。這是我個人的理解和一些分析，希望對你有幫助。

朋友想在山東買房，又不知選擇青島、濟南、煙臺。做為煙臺人，我談點個人觀點:一、論發(fā)展前途，屬山東前三。

二、論氣侯環(huán)境，青島、煙臺冬暖夏涼，濟南不行(冬冷夏熱)。

三、論房價，青島最高，濟南次之，煙臺較便宜。

四、人文景觀，生活條件。青島和煙臺都屬沿海城市，海鮮品種繁多，味美價廉。特別是煙臺蘋果、大櫻桃、萊陽梨、葡萄等都很出名。因此，我覺得煙臺是首選。

如果你是為了度假，選擇煙臺吧！

煙臺夏天還是很涼快的，吹海風，吃海鮮，沙灘?也很美，生活成本也不高。

最主要的?。?！煙臺是渤海灣了！你買的房子不會潮濕！不會被海風侵蝕！青島是黃海，海邊的房子很潮濕?。?！

居?。簼暇退懔?，亂糟糟的，夏天又熱。青島房價貴，生活成本也不低，夏天旅游的人太多，沙灘人擠人的。

煙臺不一樣，有蓬萊閣，有養(yǎng)馬島，有長島有金沙灘，海鮮便宜的很，煙臺的蘋果，大櫻桃，萊陽的梨，龍口的粉絲，還能吃到碼頭直接漁民賣的海鮮～想怎么吃就怎么吃，吃的不想吃了也花不了多少錢！

買房是一個人生活中的大事情，山東雖然GDP號稱全國第三，可是你到魯西南北農(nóng)村去看看，真不是很富裕，山東就是人多。濟南是山東省會城市，根據(jù)近水樓臺先得月的原則，當?shù)卣畷岩恍┩顿Y優(yōu)先放在濟南。

如果你是一個年輕人，建議還是在濟南買房子，濟南畢竟是山東政治經(jīng)濟文化醫(yī)療中心，是山東的心臟，重要性不言而喻?，F(xiàn)在看濟南的西面房價是最低的了，西客站附近房價在1.5萬左右，東部地區(qū)房價炒作的太厲害，沒有低于2萬的房子。

青島是新興城市，因為地理位置的原因近幾年發(fā)展的較快，這幾年房價也不低了。

如果你是老年人，去煙臺買房養(yǎng)老還是不錯的，相對于上述兩個城市物價低，生活節(jié)奏慢，氣候宜人，是養(yǎng)老的好去處。

總之，當今中國的房價沒有低的了，只要是人口集中的城市房價會只漲不降，衣食住行是每個人都需要的基本要素。隨著貨幣投放的越來越多，貨幣貶值的速度會越來越大，如果是為了自住，還是早買為好。

這位朋友如果你想買房自住的話，以我看還是威海好，威海的氣候要比青島和煙臺好的多，房價也不貴，威海有幾個優(yōu)越的條件要比別的城市好，比如說房價底，氣候好，治安好，又是中國第一個衛(wèi)生城市，海鮮也比前兩個城市便宜，物價指數(shù)還不高，當?shù)厝诉€不排斥外來人，歡迎這位朋友來威海，，，，

我認為在山東買房，應(yīng)該選擇煙臺。而最有發(fā)展的是青島。

簡要說下原因：

一是煙臺的房價水平適中，青島、濟南的房價太高。

目前青島市房屋均價21000元/平方米，濟南市均價18800元/平方米，煙臺市均價11000元/平方米。這3個城市的房價我都實地考察過，想在青島買一套教育、交通、附屬設(shè)施配套差不多的，均價都在25000元/平方米以上，在濟南的話，均價也要在22000元/平方米左右，煙臺的話13000元/平方米左右，買100平方米的話，煙臺130萬，濟南220萬，青島250萬，在煙臺買房要比青島、濟南少100多萬元，壓力會小很多。

二是氣候環(huán)境上，煙臺氣候最好，青島次之，濟南相對較差。

青島、煙臺位于山東沿海地區(qū)，空氣質(zhì)量相對較好，全年大部分時間是優(yōu)，冬天不太冷，夏天不是很炎熱，夏季大部分時間溫度在20多度，最熱的20天也就30多度，濟南位于山東中部，處于內(nèi)陸地區(qū)，空氣質(zhì)量較差，夏天太熱，是“四大火爐”之一，溫度能到35度以上。而煙臺比青島好的地方在于，雖然都是沿海城市，煙臺市不潮，而青島比較潮濕，所以優(yōu)選煙臺市。

三是煙臺物產(chǎn)豐富，消費水平相對青島、濟南較低，生活節(jié)奏不快，比較宜居。

煙臺市盛產(chǎn)水果、海產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品等等，煙臺的蘋果、大櫻桃、萊陽的梨、草莓以及海魚、牡蠣、蛤喇等海產(chǎn)品特別豐富，一年四季水果、海產(chǎn)品不斷，城市消費水平相對而言不算太高，生活節(jié)奏也比較慢，除了上下班高峰，公交車滿員的時候較少。而青島、濟南物價太高，生活節(jié)奏也快不少。

說到發(fā)展前景，煙臺市是山東省的一個普通地級市，經(jīng)濟綜合實力山東省排名第3，濟南市是省會城市，經(jīng)濟綜合實力排名第2，青島市是副省級地級市，經(jīng)濟綜合實力排名第1，煙臺發(fā)展前景肯定比不了濟南和青島。濟南市在2019年合并萊蕪，也是有意做大做強，但是有句玩笑話“山東濟南、中國青島”，濟南距離青島還是有不小的差距，個人認為最有發(fā)展前景的還是青島市。

濟南、青島、煙臺三個地方，如果要買房子，主要看您的購房用途；如果您是想住，那哪里都行，主要根據(jù)后續(xù)的工作生活情況匹配區(qū)域！如果您是重點考慮發(fā)展、潛力與增值保值，那青島毋庸置疑；南深圳、被青島是目前青島發(fā)展的基調(diào)，也是對標深圳發(fā)展具體；青島市是副省級，且目前的基礎(chǔ)建設(shè)在整個山東都是屈指可數(shù)的；跨海大橋、海底隧道、4F級機場、上合示范區(qū)、三灣三城規(guī)劃發(fā)展；結(jié)合目前一帶一路建設(shè)，海關(guān)署的成立等等?，F(xiàn)在買房子不能看區(qū)域，主要看國家、政府的發(fā)展方向，青島面對韓日貿(mào)易、經(jīng)濟，結(jié)合一帶一路無縫對接。新時代必須用新思維衡量；國家都投入那么多錢，有完不成的事？所以，選擇青島是必須的；接下來是如何選擇小區(qū)域與樓盤了。

首先，提出這個問題的人必須先挨80大板，為什么？一看就知道，99.99%提問的人是投資客。因為真正的購房剛需，一般提問的形式是這樣的：我想到山東打工/生活，請問青島、濟南和煙臺這三個城市，哪個最好？或者問得更細一些：這三個城市，哪個城市工資最高、哪個城市某某行業(yè)發(fā)展前景最好……之類。

剛需如果買房的話，剛需一般會這么問：想在濟南買房，在歷下買小一些的呢，還是在長清選大一些的？或者是：青島西海岸新區(qū)和藍色硅谷選哪個好？上來一把就直接問“在山東買房，選哪個城市”這樣的問題，一看就是濃濃的投資客的風格。

既然是題主是投資客，那就必須按照投資客的標準思路來回答這個問題。

在山東選一個城市買房投資，首先排除煙臺。畢竟青島、濟南都是副省級城市，一個是省會、一個是計劃單列市，而煙臺只是普通地級市。另外，煙臺看似GDP高，但是仔細捋一下煙臺的經(jīng)濟分布，會發(fā)現(xiàn)煙臺是沾了面積大、人口多的光，縣域經(jīng)濟很發(fā)達，但是市區(qū)的人口、經(jīng)濟都很弱勢。因此除非打算投資養(yǎng)老房——其實也沒有必要現(xiàn)在投資，等老了再選房不遲——否則不考慮煙臺。以下自行忽略煙臺，只考慮濟南和青島。

至于濟南和青島的比較，先給大家看一張表，青島市各區(qū)縣和濟南市各區(qū)縣的房價對比。

從這個表里可以得出一個很有意思的結(jié)論和一個很有意思的推論：

結(jié)論：青島市市南區(qū)、嶗山區(qū)的房價在這個表里顯得很突兀，但是整個青島市的均價和整個濟南市（不含萊蕪，下同）的均價幾乎相同，300元的差距只有紙面上的意義，實際可以忽略不計。

很明顯，青島市的高房價是被前海一線動輒七八萬，甚至十幾萬、幾十萬的海景房、別墅、度假村抬拉起來的。實際上青島房子不比濟南貴，甚至可以說摳掉這些海景別墅以后，青島房價比濟南還要低。

推論：青島市“高房價、低工資”不是事實?；蛘哒f，是那種坐井觀天除了市南、嶗山哪里都覺得不是青島，搬到城陽黃島就跟要了親命似的——的觀點。我們無視就好。

這里問題出在哪里，四個字，旅游城市。也就是說，青島是全國為數(shù)不多的市區(qū)直面大海的城市，很多城市如上海、天津、廣州、深圳等等，雖然有港口，但是市區(qū)和大海并不沾邊或者基本不沾邊。放眼全國，城市市區(qū)直面海濱，推開窗戶就能面朝大海、春暖花開的城市，青島是為數(shù)不多的選擇之一，也是這些城市里人口最多的、GDP唯一超過萬億的……

這就決定了一點：畢竟每年夏天都有大批京津游客來青島度假，號稱“北京后花園”，那青島海濱的海景房、別墅、度假村實際上是面向全國人民甚至全國富人的，它們的稀缺性導(dǎo)致八大關(guān)、麥島一帶的這些濱海度假房子得按照北京四合院、上海陸家嘴的價格來對照，而不能用青島市市民的工資收入來對照。

但是，拋去前海一線的天價房之后，青島的房價就迅速被降低到和濟南相當、甚至比濟南更低的水平。這也是正常的。畢竟青島的經(jīng)濟水平，是撐不起如此高的房價的。像武漢、南京、成都、蘇州、杭州這樣和青島級別相同的非旅游度假的新一線城市，盡管均價比青島要高一些，但是并沒有像青島海濱這樣，出現(xiàn)一片動輒十幾萬的超豪宅區(qū)域，也是我文章論點的明證。

然后再看一下青島和濟南的工資收入、人均可支配收入，最重要的是要看一下歷年雙十一青島和濟南兩個城市的剁手金額和人均剁手金額（青島人均剁手金額幾乎是濟南的1.5倍，很明顯青島人更有錢），可以很輕松得出一個結(jié)論，那就是：

只要買房避開青島市內(nèi)三區(qū)（市南、市北、嶗山），那么，在青島工作生活，要比在濟南工作生活要舒坦得多。青島房價比濟南更低，青島收入比濟南更高。這就是我文章中的結(jié)論：投資買房，在青島和濟南之間，優(yōu)先選青島。如果青島，優(yōu)先選擇城陽、紅島一帶，濟南可以考慮東西兩側(cè)發(fā)展的“下風向”，譬如奧體中心再向東，或者西面的長清新城。

文章似乎寫完了，但是，站在題主投資客角度，青島還有一個Bug級的存在，那就是西海岸新區(qū)。

為什么我說這個地方是Bug級的存在？剛才說了，青島市的房價，實際上是被前海一線的動輒十幾萬、幾十萬一平米的大量海景房、別墅、度假村抬拉起來的。理解到這一點，大家不難抓住這個Bug，那就是：

同樣是前海一線，傳統(tǒng)青島市區(qū)的海景房價格超高，甚至高不可攀，但是青島西海岸新區(qū)的海景房、別墅、度假村，相比它們的定位，目前的價格低得不正常！

雖然西海岸濱海大道一帶，相比市南區(qū)缺了那么點歷史底蘊，但是同樣沒有底蘊的麥島“富人區(qū)”，并不能說明任何問題，小珠山南麓的東方影都一帶，相比浮山南麓的麥島同樣可以滿足“依山觀?！钡亩ㄎ唬瑯幽軌蛘袕拼笈慰?，在青島市市區(qū)的海景房已經(jīng)動輒十幾萬、幾十萬的情況下，西海岸新區(qū)旅游景點附近的海景房，同樣可以滿足北京天津高端商務(wù)人士休閑度假的需求。也就是說，這里的住房依然是面向全國，未來稀缺性依然是可以預(yù)見的。

或者這么說一句，站在星光島上回頭看一下靈山衛(wèi)沿海遍地別墅的風光，和站在小麥島公園上面回頭看一下海信君匯那動輒十幾萬的超級豪宅的風光，會發(fā)現(xiàn)，二者風景極其相似，但是價格卻天差萬別。

從圖上可以看到，青島西海岸新區(qū)目前平均房價才1.5萬左右，拋開王臺、鐵山、泊里、柳花泊等“扯后腿”的內(nèi)陸板塊，金沙灘、唐島灣、靈山衛(wèi)、這些地方也不過是2萬+的價格，相比八大關(guān)、麥島，都是座山觀海，風水相似；而且定位相同，都是別墅區(qū)，度假區(qū)，價格卻要差很多。

既然題主是投資客，那么我在很多回答里都寫得很明白的“西海岸新區(qū)的濱海板塊要趕緊上車”、“靈山衛(wèi)一帶是青島跑不了的下一個富人區(qū)，這地方將來漲不到10萬別說透支”的論調(diào)，就不妨再給題主吹點耳邊風了。相信也應(yīng)該能不言自明。

雖然在很多青島保守人士眼里，“黃島不是青島”，但那和20年前“寧要四方一張床，不要麥島一套房”同理，屬于思想還沒擰過來的落后觀念罷了。未來怎么樣，可以走著瞧。

青島更具發(fā)展前景。

濟南雖為省會，但房價高低歷來跟省會與否無關(guān)，只注重地理位置和經(jīng)濟。

這里借用其他區(qū)域來做個對比。

成都、武漢、長沙這些城市哪個實力不比濟南強，但為什么房價低于濟南？因為其實力強在自身，而區(qū)域?qū)嵙^弱，且位于中西部地區(qū)。

但為什么長三角、珠三角一些非主流城市房價高？因為區(qū)域經(jīng)濟強、自身經(jīng)濟強、區(qū)位優(yōu)勢好。

說直觀點，高房價城市都是“抱團式”發(fā)展，也就是現(xiàn)在所說的城市群模式。而且目前三個高房價區(qū)域都是位于東部沿海區(qū)域。比如京津廊、滬杭寧、廣深莞，皆是如此。

所以濟南相比青島，既沒有經(jīng)濟優(yōu)勢，也沒有區(qū)位優(yōu)勢，房價潛力值自然低于青島。

有人說濟南是交通樞紐，青島是交通末端，怎么說濟南區(qū)位優(yōu)勢不如青島？這樣的問題就是老眼光看發(fā)展了。濟南是樞紐，但卻是陸路樞紐，而青島是航空和海上樞紐，未來是航天時代，是海洋經(jīng)濟時代。青島的航班起落架次比全省15個城市加起來還多，濟南的陸路樞紐有這么大優(yōu)勢嗎？何況青島還擁有亞洲最大郵輪母港和世界第六大港口。

青島所處的膠東地區(qū)，自古以來就是山東最富庶的區(qū)域，青煙威一體化進度更是比濟南都市圈領(lǐng)先至少十年。這是前邊提到的抱團式發(fā)展。

根據(jù)規(guī)律來看，只有多個經(jīng)濟強市存在的都市圈，才有可能出現(xiàn)一兩個高房價城市。

居住屬性。

濟南是副省級省會，基礎(chǔ)配套設(shè)施有優(yōu)勢；青島是副省級計劃單列市，硬件條件也是高標準打造。目前唯一不及濟南的就是醫(yī)療，但目前的醫(yī)療體系建設(shè)速度之快是很多人此前沒想到的。

青島在過去十年社科院評選的宜居城市排名當中，9次躋身前十，2次問鼎冠軍。這是濟南望塵莫及的優(yōu)勢。

青島是著名旅居城市，很多外地企業(yè)家和明星在此置業(yè)，每天外地的大巴成群結(jié)隊來青島海邊拍婚紗照，這充分說明青島的環(huán)境優(yōu)勢非常明顯。

以今年為例，青島主城區(qū)前海沿線的夏季最高溫是32度，并且只出現(xiàn)過兩次。整個7月份三伏天當中均溫只有29度。而著名四大火爐之一的濟南，三伏天均溫是33度。有人說青島也很熱，這里插一句，青島熱的地方只在李滄區(qū)以北的地方，海邊即使夏天最常見的高溫也就30度。

有趣的是，濟南夏天這么熱，理論來說應(yīng)該冬天比青島暖和。事實卻恰恰相反，濟南冬天的均溫低于青島，青島的冬天只要不刮風，一件厚秋衣加一件普通外套出門一丁點都不冷。而在濟南無論有沒有風，基本都得穿羽絨服。

此外，綠化面積、空氣質(zhì)量、景點數(shù)量等等，青島都更具優(yōu)勢。所以經(jīng)濟、環(huán)境、區(qū)位都更具優(yōu)勢的情況下，哪一個樓市前景更好也就不言而喻。

建議買兩套房子，青島威海各一套。夏秋季威海，冬春季青島。我北京退休后，就是這么做的，美噠噠。

It is recommended to buy two houses, one in Weihai, Qingdao. Weihai in summer and autumn, Qingdao in winter and spring. That's what I did after I retired from Beijing, meidada.