有三十年房齡，六樓，頂層，這種房子，肯定沒有電梯進出都很不方便，房頂如果沒有戴帽工程，夏天肯定非常悶熱，而且還有滲漏風險。

打算買房的人都不是傻子，幾點，一房主你為什么要賣掉這個房子。二如果這房子是別人的房主你會買嗎？三什么情況下你會買別人為你裝修好的房子？四這種房子適合什么人入居，五什么公共服務產品(如學校，地鐵，方便的公交站點，大型的商業市場，)是該房子的賣點。把自己的房子研究透了，可先投到網上，讓合適的人群找到你，不幾天中介就會找到你。通過中介房子比較容易買掉。

如果現在是自住房，可以把自己須要的東西全部拿走。但廚房，衛生間的一切東西最好保留，把墻面，地面處理干凈。房屋騰空后，最好找個大白工，將墻面簡單翻刷一遍乳膠漆，讓人進屋有一種新鮮感。

任何東西不是越便宜越好賣，定價太低會讓人找到你急于賣房的弱點。最終的價位應該是討價還價過程中最后交易的價格。

如果你為了房子快點賣出去而裝修，起碼裝修的目的不現實，費力費心，現在一個簡單的裝修，耗時兩三個月，花錢也要兩三萬，關鍵裝完以后不是買房人所要的風格。因為買房人買的是你的房子不是你裝修。裝修一個人不一樣愛好，不一樣的生活習性。所以裝修不一定能解決房子不好賣的難題。

房子好賣不好賣，主要信息不對稱，有須求的找不合適的房源，在附近周邊公共場合，多貼了賣房的小廣告也是一個最佳的選擇。買房賣房都大額的金錢交易，走正規的流程賣房的要求購房款按時足額到位。買房的要求房源必須正規，不是兇宅，一切費用無后遺癥，房子交易后原房主必須把戶口遷住。買賣雙方，共同商量，圓滿交易，人才兩旺。

不要裝修，裝修就會增加成本，而你的售價已經是最低的了都沒賣出去，裝修后售價高了更難賣，倒不如忍心把價格再壓一壓。如果仍然不好賣，干脆等政府對老舊小區改造后再說。

根據情況判斷，很可能不是學區房，那么這房子基本上沒有什么優勢。首先是產權70年的話，房齡已30年了，這是首先要考慮的。二是步行梯樓板房，頂層漏水最讓人頭疼。三是30年的小區，基礎上沒有綠化，有的只是幾棵大樹，路面多是東補西補，每個城市基本都有這樣的小區，除了地段好點，基本上沒有其他的優勢，這是房子之所以難賣的主要原因。

如果分析合理，我建議你價格不要和本小區比，當然價格還要再低一些。因為買這種老舊小區房子的，大多是經濟條件有限，再說30年的老房子，又不能從銀行貸款，這是實際困難。當然，價格太低你不會同意，可以考慮先出租，只能再等老舊小區改造了再作決定，但想裝修后再出售，本人看來不是明智之舉。

你說的這個情況和我家的情況一模一樣，我家的房子也是90年代，現在30年了，一共6層，我家在6層，全南面，我家坐標蘭州，冬天太陽好的時候，暖陽透過窗戶曬進來，覺得人生很幸福，就是夏天舊樓不保溫，曬透了，很熱，除了這點不好，其他春秋冬都是很舒服的，重點我家樓下就是一個小學，孩子從小上學沒有接送過，我從窗戶就能看到他上學放學，現在雖然沒住了，目前出租呢，但是如果想賣的話我覺得還是要稍微裝修一下，不要動太多，用乳膠漆刷個白墻，把衛生間的馬桶熱水器吊頂浴霸配上，廚房的櫥柜抽油煙機配個新的，肯定能比不收拾能多賣出價格，而且會容易出手一些，畢竟買二手房的人裝修嫌麻煩，能拎包入住是最好的，我建議不要降價出售，30年的房子不能貸款，肯定是非常需要在這個區域買房子的人才會考慮，所以收拾收拾交給中介，靜候佳音就行了

老房子就需要裝修一下才更加好賣些的，選擇重新裝修是正確的選擇。

經常炒房子的人，特別是炒二手房的人，都知道，拿進一套看起來沒有什么看相的房子的時候，想盡快的賣掉，想以更高的價格賣掉，最好的選擇就是把房子重新裝修一下，讓房子看起來賞心悅目是最好的。

因為大部分人買二手房的時候，會比較看重房子本身的情況，特別是看起來明亮，干凈，整潔的房子，會對賣房的價格以及速度有極大的提升。

所以說，類似你這種都三十年的老房子了，還是頂樓，想價格盡量的賣高一點，想盡快的賣掉，只有從房子的內部想辦法了。

比如花費五萬把房子裝修的漂亮些，至少可以抬價抬個十萬，這樣價格就能提高不少。

更好的是，會賣掉的比較快。

所以，重新裝修是最好的選擇，可以增加你房子的賣相。

三十年房齡的老破小，建議還是基礎裝修下出售比較合適，裝修后可以邊租、邊賣、邊等拆遷。

每套房子要善于發現它的賣點和價值，三十年的老公房一般所處的位置不會過于偏僻，那么出行、周邊成熟的配套、交通、學區就是它的核心賣點。

下面說說我的經歷，我也有套老房子(40平)，是爺爺留下來的，房子因為年久失修，長達一年多沒有人住，漏水嚴重。因為是黃金地段，拆遷的幾率很大，所以我當時花了將近五萬元，把房子做了防漏處理，重新排了電線，鋪了地磚，粉刷了墻面。然后買了些簡易的二手的家電，計劃邊租邊等拆遷。

目前為止，將近五年時間租客換了六波了，但是租客租房時的一些關注點和顯見的租客居然想把這房子買下來的一些想法可以和你分享下(摘錄了三位租客):

房子裝修后的第一位租客:房子裝修好，氣味還未完全散盡，我就把房子掛到某平臺上(平臺無需中介費)，一對年輕情侶約我看房，由于小伙子在附近上班，所以只猶豫了一天就決定租下來了，由于裝修氣味還沒散盡，價格便宜了50元每月，1600元順利出租。出行和地理位置這兩項價值不容小覷。

第五次出租是兩個注重生活品質的小姑娘，房子是租的，生活是自己的，同樣也是看中了出行便利，期間我去過兩次，她們居然把我的老破小變身成了小清新，說實話，看著我都想自己住進去，所以，她們租的一年半里，房租沒漲，后來工作調動，正常沒到合同期，需要一個月房租的補償款，我也沒收。太喜歡這兩個租客了，每天打掃得干干凈凈，賞心悅目。

當下的這位租客，是兩個小姑娘搬走后租的，房租提升了下，租客住了一個月，居然問我房子能不能賣給他，哈哈……

綜上所述，我覺得房子邊租邊賣比較好，我的房子出租五年了，說實話，當時的裝修費早就回本了。與其空置在那，每個月收收租不香么？而且，房子是需要人氣的，有人住在里面，房子看著也陽光。但是租客的選擇非常重要，好的租客能讓你的房子增值！

注:由于更換手機，之前的照片沒有保存，上述圖片來源互聯網，不能與之媲美，但是同樣賞心悅目。

30年樓齡的房子，大概是樓梯房。如果是樓梯房，玖哥的觀點是不要裝修了，價格低一點賣了算了。

如果是電梯房，那我覺得，還可以適當的裝修一下，但也不要裝修的太好了。

任何業主在賣房的時候，都希望自己的房子能賣一個好的價格。但是，根據一些經紀人賣房的經驗來看，有些房子即使裝修的再好，也真的不好賣。

比如你這個30年樓齡的樓梯房。我建議價格再降低一點，賣了算了。為什么建議你價格低一點賣了算了呢？這里我說幾點理由，供你參考。

房子的結構都不好

30年前的房子，大概率是磚混結構的房子，這種房子安全性差，不適合居住了。

磚混結構的房子，用的是預制板，不像現在框式結構的住宅安全性那么好，安全性和使用方便性都不太適合現代生活的需求。

很少有人愿意買六層樓高的樓梯房

電梯時代很少有人愿意每天爬六樓高，并且有可能一天還會爬幾次。

現在的人都不愿意爬樓梯，上二樓都要乘電梯，何況你這房是六樓高，我也不愿意爬六樓。

超過60歲的人，由于體力和身體健康的原因，很少有人愿意爬樓梯；30歲以下的人，都是生活在電梯時代，也不會去爬樓梯；剩下的就只有40歲到50歲的人可以爬樓梯，這個年齡階段的，除去不愿意爬樓梯的，你40歲到50歲的購房需求的人也太少了。

裝修后增加購房成本

如果你裝修了，雖然增加了房子的賣點，但也增加了購房人的購房成本，對于經濟不寬裕的人來說，這又會是一個購房困難的事情，又會減少一部分購房需求。

如果不裝修，這房本身就比較便宜，就能滿足更多人的需要。裝修后，你也不愿意便宜賣嘛，那些本來有意購買的人，由于價格貴了，就有可能放棄購買。

從以上幾點分析來看，我建議還是不要裝修，把這房子的價格適當的降低一點，更能夠盡快的出售。

可能你很不愿意降低價格。但我告訴你，有人接受，賣出去才是錢，沒有賣出去，價格掛的再高也不是錢，也沒有意義。你這房不是價格貴和便宜的問題，而是樓梯房為有人愿意接受的問題。沒有人愿意接受，就只有在價格上面做文章。

你現在不賣，或者不愿意降價賣出，隨著時間的推移，以后接受的人就更少了，就更加不容易賣出。并且這種老舊的房子，也不太可能有多少升值的空間，還不如現在價格調整一下，盡快的賣出。

如果你這房是非常破舊的樓梯房，那還有可能有一天面對拆遷的可能，有些投資人可能會購買；如果房子本身還能夠住好多年，一時半會不會面對拆遷，那購買的人就不會太多，就不太容易出售。

當然，這是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位在下面留言，發表你們的觀點和意見；買房，記得關注@重慶玖哥 免費咨詢購房難題。

房齡30年，就是上個世紀1990年的房子，這種房子我還真的住了10年。而我又正好住在頂樓，只不過我住的是7層的老樓，所以對這種房子還是比較了解的。

30年房齡的老樓，基本都是磚混結構，樓面是用預制板拼接，頂樓沒有閣樓，是平面的，鋪有保溫層和防水層，四周一圈女兒墻。不知道我說的情況和你的情況是不是一致。

那時候的這種樓房，一梯三戶的居多。就是上樓梯樓梯對面就是一戶，左右兩側各一戶。

中間的一戶是純南房，進門后是一個過道，有衛生間和廚房，然后到陽臺。臥室是在過道的兩側，人們把這種形式的房子叫做“挑擔房“，非常形象。兩側的房子是南北通透房，南北各一室。

純南房最大的優點就是兩個房間都朝陽，冬天非常溫暖。缺點就是通風不好。而兩側的南北通透房，最大的優點就是通風好，尤其是夏季，打開南北窗戶，有非常舒適的自然風。缺點就是有一個房間不朝陽，冬天會比較陰冷。

題主所說的要出賣頂樓，不知是我說的哪一種類型。

不管是哪種類型，這種平頂的住頂樓都有一個共同的缺點，就是夏天比較熱。冬天又比其他樓層冷一些。這也是我們常說的頂層的一個主要缺點。

在上個世紀90年代，那時候人們掙錢不多，還沒有特別強烈的裝修意識。而那時候的樓房，也沒有“清水房”，不像現在的“清水房”，不裝修無法居住。那時候，新房都是刮有雪白的墻面，標準的門窗，水泥地面。要求不高時，不必裝修既可以舒服的居住。

題主想賣這樣的房子，我建議還是不裝修好。因為你不知道買家喜歡什么樣的裝修風格，喜歡什么樣的裝修檔次。貿然的為了賣房而裝修，很可能會白花一筆錢。

另外，賣房子，也不能著急，需要等待機會。過分的著急，很可能賣不出好價錢。這里有兩個原則，一個是用“價錢換時間”，再一個是用“時間換價錢”。

第一個用“價錢換時間”，就需要賣房者壓低價格，以爭取盡快找到買主。這是想急于出手的房主采取的策略。

第二個用“時間換價錢”，就需要耐心等待。在不急于用錢時，可以選擇等待。當然，所謂的高價，也是相對合理的區間。

以上是對于30年的老樓的6樓頂層的居住體驗，和出手賣房的一些建議。兩個原則也要看賣房者的自己的選擇。著急出手，就“價錢換時間”，不著急出手，就“時間換價錢”。

問題回顧：有個房齡30年的6樓頂層，售價小區最低還是沒賣掉，是不是裝修了會好賣一些？

我是{袁哥房產觀}，二手房現在掛牌量大，又是已新房為主，二手房本來就不好賣，老房子頂樓更不好賣，即使如此，也不建議裝修，，那么如何能購賣出呢？具體有以下方法和建議。

一:為何不建議裝修后再賣？

（1）老房子的購買群體決定了，加大購買成本只會使房屋更加難賣

每個類型的二手房都有相對固定的目標群體，剛需和改善型對于房屋的要求和價格是截然不同的，此類老房子的目標群體，本來就是一些收入較低，購房能力有限，但是對地段有要求，簡單歸類就是沒錢，又想購買好地段，同時又要求價格低的購房者。

價格是吸引這類購房者最大的砝碼，如果裝修即使簡單裝修的費用，也會增加購房的成本，也就意味著失去了價格優勢，只會使老房子變得更加難賣，因此不建議裝修后再賣。

（2）老房子的付款方式受限制，裝修使房屋總價增加，增加了購買難度。

大多數銀行對于房齡25年以上，面積在50平米以下的房屋，通常就不會考慮給予房貸了，超過30年的老房子，一些銀行可能會拒貸，如果裝修，總價會增加，會增加購房難度。

（3）老房子各類設施老化，需要改造的地方太多，裝修成本太高.

老房子的裝修施工的難度和費用相比新房，難度更大，費用更高。對于有30年房齡的老房子更是如此。

舉例一個房子60萬，另一個老房子65萬，而且付款要求一次性付款，顯然在宣傳上60萬看房的會很多，被認為有性價比，而且對于這類剛需人群，本來購房資金就有限，即使增加1萬元，有時候都會使購買者望而卻步，更何況不至1萬元，到不如保持原狀，不做大的變動。

二:分析老房子賣不出去的原因并尋找解決辦法。

現在的二手房普遍存在掛牌量大，賣出的難度大，并且購房者大多還是以新房市場為主，只是一些有著特殊原因的購房者仍然會選擇二手房，同樣老房子的出售難度想對其他二手房難度更大，但是老房子也有其優勢，就是位置地段相對較好，周邊的配套完善，生活出行方便，價格相比周邊的新房價格低得多等優勢。因此老房子是有其特點，至于賣不出也有一定的原因，只要找出這些原因，采取有效的方法，老房子一定是可以賣出去的。以下就是針對老房子出售難的原因和對應的解決方法：

01：信息渠道過窄，沒法匹配合適的購房者。

大部分房子之所以賣不出去，就是發布信息的渠道過窄，很多人賣二手房采用的通常做法就是委托房屋所在地周邊的中介，然后就回去坐等消息，而小區周邊的中介通常的做法也只是把房源掛出，或者在某些二手網站上發布，有些中介認為這類老房子問得人太少，甚至根本不會發布，而會選擇他們認為更易售出的二手房源。這也是中介普遍存在的“挑肥揀瘦”。對于渠道狹窄的原因，建議采用以下方法：

（1）:擴大房源發布渠道。

a:盡最大可能把周邊的中介門店都去登記，同時可以擴大范圍，也可以到其他區域等記。

b:自己在一些二手房網站上注冊登記，發布房源，大部分二手房網站都有個人房源的發布窗口，而且注冊后可以免費發布數量不等的房源信息。這樣做的目的就是讓一些需要房子的購房者看到，這只是一個次要原因，主要原因是讓全市更多的中介公司看到，因為中介公司搜集房源的一個重要渠道就是從這些二手房網站的個人房源上收集的。

這樣房源的信息就會被更多的中介所知道，發布的范圍就會擴大很多，我個人的幾套二手房都是通過這種方式售出。這是非常有效的一種增加信息范圍的一個方法。

（2）給中介一定獎勵措施，增加其推廣的積極性。

中介是依靠成交后的代理傭金生活，為了業績，只有積極的去推他們認為容易出售的房源，這樣做的目的，就是成交的概率相對較大，這點無可厚非，畢竟中介人員也要生存。對于老房子這類中介認為不好售出的房源，只有通過增加中介人員的積極性，才能更快的推出去，因此可以制定一定的獎勵措施，除正常傭金外，如果銷售出去，可以給予一定數額的獎勵。

例如1萬元，這是我根據我所居住的日照市制定的，當然具體多少需要根據當地房價來決定，同時參考房屋銷售代理費，如2%到5%。需要說明的獎勵的前提是房屋的銷售價格有所保證。這樣中介人員的銷售熱情會大大提高。

03：掛牌價不合適，是二手房賣不出去主要的原因。

二手房的掛牌價直接影響到成交的結果，過高與過低的價格都不利于銷售，過高會嚇跑購房者，過低會讓購房者產生懷疑。二手房的掛牌價更不是業主認為的小區最低價就好，而必須是調查后的結果。

根據周邊中介對于這個小區類似房源的成交價，重新定價，并給予議價空間，而不是自己認為的最低價。

04:付款方式是制約老房子購買的主要原因。

由于老房子房齡30年，銀行不予貸款，需要一次性付款購買，而購買老房子的群體本來資金有限，因此極大的限制了購買群體。這對這種原因，可以采用兩種付款方式供購房者選擇：

（1）可以采用分期付款的方式，全款付清后再過戶，價格可以略高

（2）一次性付款，優惠的幅度可以更大一些

這樣兩種付款方式，購房者就會擴大范圍，成功的概率增加，而且房價有可能上升。

05：針對老房子的自身缺陷，增加亮點有助于銷售

房屋裝修增加成本過大，可以采用把墻面處理和室內環境清潔，加幾盆綠植，所花費不多，又能提振亮點。

06：可以等舊改后出售，也不失一個好方法。

用以上這些方法基本就可以售出，當然為了售價更高，可以等舊改后再賣。近日，國務院辦公廳發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見。

《意見》提出，2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶;結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

《意見》明確了城鎮老舊小區改造任務。要求重點改造2000年底前建成的老舊小區，改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類，各地因地制宜確定改造內容清單、標準。而30年房齡的老房子，也在改造的范圍之內，而且是重點的改造對象。并且老房子改造后有以下優勢：

（1）舊改提升了小區整體環境

（2）室內主要管道設施，改造后以往的弊病得到徹底解決。

（3）加裝電梯，使以往的高樓層成為好樓層，房價上漲，尤其是6樓頂層。

再輔助以上的方法，不僅能很快賣出，而且價格比原來至少高10%以上。

總結:通過以上的分析，房齡30年的6樓，不建議裝修，裝修使房屋總價更高 不僅不好賣，而且反而增加了購房難度。

正確的方法，應該是找出難賣的原因，并找出解決的辦法，只要方法正確，不僅能夠快速賣出，30年老房還能賣出更高的價格，同時新舊改給老房子增加了活力，有助于老房子的銷售。

同樣對于其它二手房，遇到難賣時，不要總以房屋缺陷和市場不好做為理由，積極主動找原因，并且加上行之有效的辦法，才是正確理智的做法。

希望我的回答，對于大家的購房有一定的幫助，如果有幫助不要忘了點贊或者分享跟多需要的人。

我是{袁哥房產觀}，專注專業房產23年，為你分享實用的買房賣房實用技巧，和房產投資經驗，歡迎關注

沒有必要，30年以前的房子了，而且頂樓是6樓，目測是一個樓梯房并且是一梯多戶的那種，因為當時業主買的時候也沒想到后期出售會那么難，先說一下缺點，一，小區30年樓齡已經很舊了，各方面可能都比較破舊，而且這套房子是頂樓的，如果上面沒做防水很有可能就會導致頂樓滲水，并且以前的房子沒有斜頂肯定會很曬很熱，裝修了也解決不了根本原因，如果不是純自住或者沒錢方面的人，根本不會去考慮這個小區，只能等一些養老的客戶，或者等拆遷

房齡30年6樓頂影響成交主要有以下幾種原因：1、此種房產多為房改房，管網配套存在老化，尤其北方熱力管網老化會影響供暖溫度和舒適度；2、一般沒有完善的物業管理服務，或只有基礎性的衛生服務；3、一般綠化率少，車位會十分緊張；4、多層頂樓會存在較大的安全隱患；5、外立面沒有保溫層，存在冬冷夏熱問題；6、缺乏投資升值價值，折舊率高，超過30年的頂樓與1-3樓同單元戶室相比折損率最多會增加一倍以上；7、如果沒有學區賣點，“老破高”的二手房受眾目標客群非常少，一般認為只有居住功能；8、客群更適合過度性需求，帶有老人小孩的家庭排除；9、如果年久失修，存在雨水滲漏的隱患，尤其北方冬季冰雪開始融化后依然滲漏；10、30年前多層建筑多為磚混預制結構，存在抗震烈度低的問題；11、如果是房改房多為行政劃撥用地，后期會存在補交土地出讓金的可能。綜上所述，多層頂樓轉讓的受眾客群會非常有限，加上年久失修老化等問題，價格折舊率會大大增加，當然，如果該房產位于城市核心發展熱點區域并且有重點學區加持，該房產會具備一些投資的價值，而且后期會有動遷補償的可能。重新裝修會增加一定的成交概率，但主要還是看客群購買的隨機性，個別成交周期會較長。