謝謝謝謝！農(nóng)村宅基地和城市商品房，一個是地，一個是房子，二者根本就是兩個概念，沒有可比性。既然題主說了，按照房地一體的原則，我改改：二十年以后，農(nóng)村房子（含宅基地）和城市商品房，哪個更值錢？

個人觀點(diǎn)：

——農(nóng)村房子（含宅基地），永遠(yuǎn)不可能比城市商品房更值錢。這是由城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律決定的。規(guī)律是事物之間內(nèi)在、本質(zhì)和必然的聯(lián)系，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。城鎮(zhèn)化就是人類不斷地由農(nóng)村向城鎮(zhèn)和城市積聚。農(nóng)村人口越來越少，城鎮(zhèn)和城市人口越來越多。人多房子才會值錢，人越多房子越值錢。

——農(nóng)村房子和城市商品房用地性質(zhì)不同，二者不可比。農(nóng)民的房子和城市商品房性質(zhì)是一樣的，都屬于私人財產(chǎn)，受法律保護(hù)。如今，國家不允許城里人購買農(nóng)民的房子，農(nóng)民的房子、農(nóng)村的“小產(chǎn)權(quán)房”有爭議。本質(zhì)上，爭議的不是房子，而是——土地。農(nóng)民房子占用的宅基地（使用權(quán)）是分配的，是只有符合條件的農(nóng)民才可以享有的福利；城市商品房占用的土地（使用權(quán)）是購買的，而且土地成本在房價中占比在60%以上。

——農(nóng)民房子值錢的根源，在于可以通過房子無償獲得宅基地。如今，確實(shí)有很多城里人想到農(nóng)村購買農(nóng)民的房子。這些人中，有一部分確實(shí)僅僅是為了養(yǎng)老和降低生活成本。還有一部分，是為了——宅基地。因?yàn)榭梢岳谜厣w別墅和樓堂館所，圓莊園夢。所以說，如果沒有宅基地，對于某些城里人來說，農(nóng)民的房子“一錢不值”。

——如果農(nóng)村宅基地歸農(nóng)民，并且可以自由買賣，那么首先破產(chǎn)的肯定是農(nóng)民。承包地和宅基地是我們國家最基本的政策制度。本質(zhì)上是：耕者有其田，居者有其屋。如果宅基地歸農(nóng)民，并且可以自由買賣，最終的結(jié)果就是英國的“羊吃人”，大量農(nóng)民無家可歸，流離失所……。

——國家積極探索和推進(jìn)宅基地改革，同時明確提出了不可逾越的“紅線”。比如，宅基地集體所有的“紅線”、一戶一宅的“紅線”、不允許城里人私自購買農(nóng)民房子（宅基地）的“紅線”，特別是不允許通過購買農(nóng)民房子獲得宅基地建別墅和樓堂館所的“紅線”……。

所以說，除非我們國家體制發(fā)生變化，全面實(shí)行私有制。否則，宅基地的性質(zhì)、用途和政策不可能改變。而如果推行私有制……。

20年或30年后，結(jié)果將會一目了然，時間是最好的裁判。常言道：“公說公有理，婆說婆有理”，條友的提問同樣會陷入爭論的怪圈，個人覺得應(yīng)該一分為二的看，應(yīng)該多角度的分析，并結(jié)合產(chǎn)權(quán)所有人的實(shí)際情況來作出綜合的判斷。

個人認(rèn)為從長遠(yuǎn)的角度來看，農(nóng)村宅基地上自建房要比城市里面商品房更值錢，這也是有條件的。

一、毫無疑問，前20年也就是說1998年房改以后，城市的商品房在金融泡沫的刺激下，處于一種傻子賣房都可以增值的狀態(tài)。

但與之相對應(yīng)的是，我們的房價收入比已經(jīng)遠(yuǎn)超國際合理化水平，進(jìn)一步拉大了社會貧富的差距，對社會發(fā)展的負(fù)作用也越來越明顯：

1、金融過多的流向房地產(chǎn)這個行業(yè)，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)失血，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；

2、社會青年如果不啃老就買不了房，結(jié)不了婚；一旦買房就會被房貸壓上一輩子， 扼S社會活力和創(chuàng)新力；

3、買房等生活成本過高，把社會青年帶入不敢談戀愛，不敢結(jié)婚，不敢生子，不敢消費(fèi)的低欲望時代，致社會新生嬰兒出生率急劇下降，為民族的健康繁育埋下了極大的隱患。

在大是大非面前，房價如何走？結(jié)果是不言而喻的。

我的判斷是穩(wěn)中有降。

二、2021年以后的商品房，是一個逐步貶值的過程。

1、商品房供過于求，在租房回歸居住屬性以后，商品房的增值會越來越難，變現(xiàn)會越來越難；

2、城市的商品房隨著年代的增長，因建筑質(zhì)量等問題其安全性會越來越差，更可怕的是高層建筑的商品房重建不易，財富有歸零的風(fēng)險；

3、隨著時間的推移，后悔在城市里買房的人會越來越多，當(dāng)然后悔的原因是多方面的。

三、隨著時間的推移，農(nóng)村宅基地上的商品房會成為香餑餑，價值更高。

1、物以稀為貴，受政策的影響：有錢在農(nóng)村也買不到宅基地；

2、鄉(xiāng)村振興計劃的大力推進(jìn)下，農(nóng)村的新農(nóng)人掙錢會越來越容易越來越多，而這一點(diǎn)恰恰是當(dāng)前農(nóng)村的劣勢；

3、農(nóng)村的環(huán)境更好，吃的更健康，人更長壽；

4、村宅基地上的住房，個性化更強(qiáng)，易于返修。

回答完畢，感謝你的閱讀，歡迎你留言交流。

這是全國人民都要面臨的問題。城市的商品房，只有房屋的所有權(quán)，所有權(quán)在法律上是沒有時間限制的，只要房屋不失去居住功能，房屋永遠(yuǎn)是您的。可是商品房是沒有獨(dú)立土地證的，隨著時間的推移，商品房會逐漸的失去居住功能，越高的樓層，問題越嚴(yán)重，60年，70年后房屋失去居住功能，可能就什么也沒了。而農(nóng)村的宅基地是使用權(quán)，這個是有期限的，巜民法典》359條明確規(guī)定，住宅產(chǎn)權(quán)70年自動續(xù)期，說的就是土地（宅基地）的使用權(quán)的年限，有宅基地使用權(quán)在，房子破了，可以維修，可以申請翻建，只要房屋不失去居住功能，所有權(quán)可以繼承，宅基地使用權(quán)也就存在，農(nóng)民的宅基地才是真正可以傳代的產(chǎn)業(yè)。認(rèn)真學(xué)習(xí)法律知識，用法律知識維護(hù)合法權(quán)益！就是用實(shí)際行動支持依法治國！依法行政！

只要有一點(diǎn)頭腦的人就知道宅基地比商品房值錢，商品房再好的路段也沒有升值空間，升值的只是一層的商鋪。而宅基地憑借農(nóng)村得天獨(dú)厚的自然環(huán)境和建造升展空間，讓價值平地而起。

農(nóng)村的宅基地和城市商品房沒有可比性。農(nóng)村宅基地是集體土地不能買賣，而城市商品房使用的是國有土地來建的，建成后的商品房可供交易買賣，用不能買賣的宅基地和可供買賣的商品房來作比較，根據(jù)無法比較。所以得換一種方式來作比較。

雖然說農(nóng)村宅基地是集體土地不能買賣，但是可以通過征收的方式讓它變?yōu)閲型恋兀缓蟪鲎尳o房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)出商品房用來出售，最后的結(jié)果就出來了，那就是商品房的價值比建商品房所使用的土地值錢。

國家如果征收宅基地會給予補(bǔ)償，然后將征收的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商使用，開發(fā)商使用國家出讓的土地需要繳納土地出讓金取得土地的使用權(quán)，最后將開發(fā)出來的樓盤對外出售，最終是消費(fèi)者來購買商品房。

所以說開發(fā)商購買土地的錢，最終由購房的消費(fèi)者替他買了單，不僅如此，開發(fā)商還通過賣房賺的盆滿缽滿的。只有聽說賣房子的開發(fā)商成為富豪的，誰聽說過賣土地的人成為富豪的？

現(xiàn)在如此，20年以后還是如此。所以，我認(rèn)為20年以后，城市的商品房比農(nóng)村宅基地更值錢。

作為宅基地確權(quán)的工作人員，我可以很負(fù)責(zé)任的告訴大家，不管過多少年，農(nóng)村宅基地的價值都會比城市商品房高。

農(nóng)村宅基地和城市商品房的本質(zhì)區(qū)別就在于土地的性質(zhì)，農(nóng)村宅基地是集體所有的性質(zhì)，只要具有合法的集體成員身份就可以免費(fèi)申請使用，并不用承擔(dān)任何的土地成本，這是一種可以成為硬性的“不動產(chǎn)”。而城市商品房所使用的土地是建設(shè)用地中的住宅用地，在開發(fā)商取得土地時是繳納了巨額的土地出讓金，這比費(fèi)用都會分?jǐn)偟劫彿空叩馁I房花費(fèi)中，從這個角度講城市商品房的優(yōu)勢就不大。

再因?yàn)檗r(nóng)村宅基地?zé)o償使用的性質(zhì)，決定了正常情況下是不允許突破“一戶一宅”的規(guī)定，而建立在這個規(guī)定的基礎(chǔ)之上，農(nóng)村有宅基地的農(nóng)戶如果到城市賣商品房與法并不沖突。因?yàn)槌鞘猩唐贩康谋举|(zhì)還是屬于商品，而農(nóng)村宅基地的取得首先就限定一個資格。城市居民不管通過任何手段到農(nóng)村買地建房都是非法的，這又是城市商品房和農(nóng)村宅基地相比的一大劣勢。

大家看待城市商品房和農(nóng)村宅基地的價值不能簡單的通過錢去衡量。農(nóng)村宅基地也不是不允許交易，只是交易的范圍限定在集體內(nèi)部成員之間，而城市商品房你是可以賣給任何人的，我這里并不是說商品房這個特點(diǎn)就一定好，因?yàn)橛姓氐哪憧梢再I商品房，但是有商品房的不一定就能有宅基地。現(xiàn)在農(nóng)村宅基地的審批也比較嚴(yán)格，能獲得一份宅基地相當(dāng)不容易，這背后的價值是隱性的。

哪怕是我們單純從錢的角度考慮，有了免費(fèi)的宅基地你只需要花費(fèi)建房的成本，而城市商品房的花費(fèi)已經(jīng)是農(nóng)村建房成本的數(shù)倍。一旦把城市商品房交易變現(xiàn)，不是所有人都有能力去輕松的再買一套房。所以不管是哪的房子，還需要從剛性需求的角度出發(fā)，經(jīng)濟(jì)價值始終是次要的。

相信大家在實(shí)際過程中也看到了，很多有錢人不管城里有多少房子，都愿意把自己農(nóng)村的房子翻建，這一點(diǎn)大家一定也要充分考慮。

一、要回答這個問題，你只要搞清楚，為什么現(xiàn)在農(nóng)村宅基地農(nóng)房，還不如城市商品房值錢？兩個原因：

1、宅基地的取得受身份限制

農(nóng)村宅基地取得的先決條件是：農(nóng)村戶口、無房戶或缺房戶，也就是說，城鎮(zhèn)戶口或其他村子的人，是無法合法取得本村宅基地建房的。

2、宅基地性質(zhì)

宅基地屬于村集體所有，法律規(guī)定符合條件的建房農(nóng)戶，是無償取得。

基于以上兩點(diǎn)，決定了宅基地及農(nóng)房：無法自由買賣、取得成本低。根據(jù)商品流通經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，也就決定了當(dāng)前，宅基地及農(nóng)房不如城市商品房值錢。

二、為了保住商品房價格、所以對宅基地、小產(chǎn)權(quán)房的限制政策一直沒有放開

房地產(chǎn)市場一直是我們的支柱產(chǎn)業(yè)，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，錢哪里來。土地、樓市的持續(xù)火爆，才能維持城市的高速度發(fā)展。

據(jù)相關(guān)科研機(jī)構(gòu)測算，全國宅基地總共約有2.7億畝，其中空置約有1.14億畝，集體經(jīng)營性建設(shè)用地有4200多萬畝。

如果放開宅基地及集體建設(shè)用地自由買賣，那將嚴(yán)重沖擊房地市場的價格體系，直接影響各地城鎮(zhèn)化后續(xù)推進(jìn)。但在大城市，特別是深圳、廣州等地區(qū)，有很多人是買不起商品房的，而選擇買了價格較低的“小產(chǎn)權(quán)房”（集體建設(shè)用地上造的樓）。

三、未來展望

1、城市停批“排屋、別墅”。

宅基地建房有一個“天然的優(yōu)勢”，那就是有錢你可以建別墅，有天有地的房子才舒服嘛。特別是農(nóng)村空氣清新、目前家家有車、農(nóng)村道理便利。很重要的一點(diǎn)，未來城市將不再審批“別墅、排屋”類產(chǎn)品。

如2021年5月25日，南京自然資源和規(guī)劃局發(fā)布文件：明確嚴(yán)禁審批獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排戶型；低多層居住建筑核準(zhǔn)圖中不得出現(xiàn)“別墅”、“疊墅”和“空中別墅”等標(biāo)注。規(guī)劃的二類城鎮(zhèn)住宅用地、商住混合用地容積率應(yīng)大于1.0，建筑高度不得低于12米 。（限容積率、限高度，這個是實(shí)打?qū)嵉摹敖麆e墅”）

2、宅基地改革

宅基地改革已勢在必行。宅基地是農(nóng)民最重要的財產(chǎn)，但因農(nóng)民進(jìn)程，造成了大量的空閑宅基地，照成農(nóng)村土地利用率地下。盤活閑置宅基地是改革的重點(diǎn)方向，下步“適度流通”是很有可能的方向。

想像一下，城市戶口的有錢人，在城市買不到別墅了，會不會去農(nóng)村買個宅基地，自己造別墅呢？

本地農(nóng)村遠(yuǎn)景

結(jié)論：不要20年，沿海發(fā)達(dá)城市，3、5年后，在局部農(nóng)村（美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的好、交通便利）的宅基地，就會比城市商品房更難取得、更值錢。

其實(shí)，因?yàn)檎亟ǚ恐笜?biāo)緊張，目前我們這里，位置較好的宅基地取得，都已經(jīng)要花百來萬了。

20年以后農(nóng)村宅基地更值錢還是城市商品房更值錢？

指尖觀點(diǎn)：農(nóng)村宅基地和城市商品房，這是兩個不同的改變，一個是土地一個是住房，本質(zhì)上來說，兩者不具有可比性。相信稍微有些常識的都知道，農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸國家，雖然農(nóng)戶可以永久無償享有，但是只有資格權(quán)和使用權(quán)。城市商品房就不同了，包括住房和所屬土地，其所有權(quán)隨著買賣合同的生成，在產(chǎn)權(quán)范圍之內(nèi)（70年或者50年），所有權(quán)是屬于個人的，也就是個人的私產(chǎn)，按照法律規(guī)定可以自由處置。

相信大家對這個問題已經(jīng)有了初步的認(rèn)識，所有權(quán)的歸屬不同，兩者也沒有可比性。雖然普遍認(rèn)識當(dāng)中，城市住房價格要高的多，但是也得看地理位置，要說一二三線城市，房子單價都過萬，甚至過10萬，一套房子幾百萬都是少的。但是，經(jīng)濟(jì)相對落后地區(qū)，中小城市，房子價格又便宜不少。而且，農(nóng)村宅基地也不見得不值錢，像我們村里拆除無人住房，也就分個幾萬元，但是發(fā)達(dá)地區(qū)的村落、城市邊緣的宅基地，一動遷都會產(chǎn)生多少位億萬富翁。（下圖是深圳白石洲，知名城中村）

相信提出這個的本意是說，城市的住房越來越多，人口密度也越來越大，但是隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、城市一體化戰(zhàn)略實(shí)施，農(nóng)村的不足之處愈發(fā)不明顯。在大家追求居住環(huán)境下，農(nóng)村的宅基地的永久性，是否會有更大的價值。最起碼，生活在農(nóng)村，擁有宅基地之外，還有自己的菜園、農(nóng)田、環(huán)境等，這種閑云野鶴的生活何嘗不是一種享受。

指尖出生在農(nóng)村，后來又出去上大學(xué)，也許可以談一談自己的看法。未來20年，乃至更長一段時間，農(nóng)村宅基地的價值都不足以與城市相比，這主要是農(nóng)村宅基地的公共特性，只能夠村集體成員使用，不能進(jìn)行買賣，甚至租賃也有時間限制。這就使得宅基地不可能像商品房那樣，具有明顯的升值的空間。所以，總體上宅基地的價值不會超過商品房及其土地。對此，你怎么看？歡迎留言討論。

二十年后一二線城市房子還值錢的，至于三四五六七八九十的那些房子真的不值錢，人口有的外流了，有的也老了，房子也造新型的了，電梯是直接到汽車庫，電鐵口，老式房子有的人有三四套，租也租不出去，雷打不動的每月交物業(yè)費(fèi)，說不定還有房產(chǎn)稅，有的還要還房貸，空關(guān)著還要交費(fèi)，住也住不過來，想買房的也是買新型房產(chǎn)，這些房子能值幾個錢？真的是白菜價都沒人要，農(nóng)村的可不一樣了，土地流轉(zhuǎn)人走了一批，到城里買房的又走了一批，并村并鎮(zhèn)又少了一批宅基地，只能倒不能再建又少一批宅基地，不批宅基地只能退出宅基地又少了一批宅基地，二十年后有宅基地有房鳳毛麟角了，真的是稀缺資源，城里那些還剩三四十年產(chǎn)權(quán)的商品房，就是三四套換一套農(nóng)村可傳承的自建房都沒人換的。想當(dāng)年計劃生育都是一國策，現(xiàn)在不也放開二胎了，現(xiàn)在不讓城里人買農(nóng)村房，二十年后城里人就可買農(nóng)村房了，不過農(nóng)村房到那時是天價，現(xiàn)在的商品房到那時真的是白菜價了。農(nóng)村住的要么是農(nóng)場主，要么是富豪，要么是拿著金碗要飯的土著農(nóng)村人（有房有宅基地還有二分自留地），要么是給農(nóng)場主打工的農(nóng)民工。

隨著國家對農(nóng)村宅基地的管理，和對農(nóng)村的改革，農(nóng)村的土地和宅基地正在一步步提高，將來肯定比商品房值錢，相反的是城市商品房不斷的開發(fā)，已經(jīng)飽和，慢慢已失去他的價值！