房產(chǎn)由于具有保值增值的作用，獲得投資者特別是高凈值人群的青睞。而一切資本投資市場(chǎng)都是擊鼓傳花，高昂的房?jī)r(jià)前，有人爭(zhēng)相購(gòu)買，想在鼓點(diǎn)結(jié)束前能吃上最后的晚餐，又有人爭(zhēng)相賣出，生怕在鼓點(diǎn)結(jié)束前自己是最后的接盤者。現(xiàn)在市場(chǎng)上有許多唱空或者唱多房?jī)r(jià)的文章，但是筆者卻沒(méi)看到這這場(chǎng)游戲規(guī)則的本質(zhì)：擊鼓傳花的鼓點(diǎn)何時(shí)結(jié)束的討論。

房地產(chǎn)市場(chǎng)中最關(guān)鍵的參與者不是購(gòu)房者或賣房者，而是提供杠桿率的放貸者，放貸者中最重要的是銀行。根據(jù)銀行的明文規(guī)定，購(gòu)買房齡超過(guò)20年的房子不予發(fā)放貸款，特殊情況的最多可以延長(zhǎng)到25年。這也就是說(shuō)購(gòu)買超過(guò)20年的房齡的購(gòu)買者，只能5找利率更高的放貸者，或者全額付款，而擁有房子的人如果想要套現(xiàn)，必須在房齡在20年之前出售，以免房子的流動(dòng)性變低，這就是剛性供給，并不是說(shuō)持有者不看好房?jī)r(jià)。

中國(guó)的房地產(chǎn)政策在2000年進(jìn)行松綁，在2008年北京奧運(yùn)會(huì)后達(dá)到了量?jī)r(jià)齊升的第一次高潮，因此根據(jù)上面推論得出，中國(guó)第一波房子套現(xiàn)的高峰期是在2028年前后，。而中國(guó)剛進(jìn)入中等收入國(guó)家行列，離發(fā)達(dá)國(guó)家還有一段距離。這在時(shí)間和潛在購(gòu)買者上都有很多空間吸引投資者去博弈，人人都想趕上新一輪經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的紅利期。連續(xù)每年唱空房?jī)r(jià)的專家，給你20次機(jī)會(huì)總有一次蒙對(duì)。

參考日本房地產(chǎn)發(fā)展情況，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)1964年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)開始激活后，1985年廣場(chǎng)協(xié)議后房?jī)r(jià)全線爆發(fā)，1989年開始崩盤，上漲跨度周期長(zhǎng)約25年時(shí)間，與房齡可增加銀行杠桿的時(shí)間基本吻合，現(xiàn)在這房?jī)r(jià)樓市的火爆，是搶著最后能喝湯的機(jī)會(huì)。

有恒產(chǎn)者有恒心的觀念深入人心，我們可以在樓市中通過(guò)小聰明的計(jì)算獲利，但是對(duì)于高漲的房?jī)r(jià)總有一天會(huì)崩盤，零和博弈中總有人會(huì)受傷，當(dāng)擊鼓傳花的鼓點(diǎn)結(jié)束時(shí)你還沒(méi)來(lái)得及套現(xiàn)，你就是最后的接盤者，我們要理性對(duì)待房?jī)r(jià)的價(jià)值，不要過(guò)度神化。

當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，你會(huì)考慮是不是還要往下跌？不管是剛需還是投資者，都希望買了房子后會(huì)增值，那時(shí)候想買房的都不敢買了。

對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)買套房子都不容易，所以大家都希望自己買了之后會(huì)增值保值。而且房子上漲階段，雖然有所抱怨，但是買了以后總是會(huì)打聽(tīng)所買的小區(qū)是否漲價(jià)了。

買漲不買跌的心態(tài)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是一樣的。并不是說(shuō)房?jī)r(jià)越漲就一定會(huì)越搶著買，如果超出大部分人的接受能力范疇，就會(huì)出現(xiàn)冷清的局面。

就目前而言很難斷定房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)下跌，但是當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候你會(huì)去買么？房?jī)r(jià)上漲的背后已經(jīng)不僅僅是城市化進(jìn)程促進(jìn)那么簡(jiǎn)單了，還與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和貨幣政策息息相關(guān)。

房?jī)r(jià)越漲才會(huì)有人買，當(dāng)進(jìn)去下跌通道時(shí)，你會(huì)去買么？

曾經(jīng)讀過(guò)一本書叫《烏合之眾》，讀完之后的唯一收獲就是，群體的不理性是常態(tài)，同樣運(yùn)用在買房一樣，大家看待房?jī)r(jià)也是不理性的。

一、殺漲追跌

不僅是股票，這個(gè)定律也適用于很多行業(yè)，包括房地產(chǎn)。殺漲追跌是人之本性，每個(gè)人都想買一套買了會(huì)升值的房子，而不是買了就貶值的房子或者升值很慢的房子。

一套房子現(xiàn)在是100萬(wàn)，如果他一直跌，很多人就擔(dān)心在90萬(wàn)買了，會(huì)不會(huì)跌到50萬(wàn)。反之，如果他一直漲，在120萬(wàn)的時(shí)候買了，更愿意相信他能漲到150萬(wàn)。這就是購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的判斷。

二、群體的不理性

在地王頻現(xiàn)、供小于求、貨幣寬松政策等的預(yù)期好轉(zhuǎn)時(shí)期，開發(fā)商紛紛會(huì)采取捂盤惜售，采用控制銷售速度，甚至上調(diào)價(jià)格，這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者就開始無(wú)法做到清醒的判斷，爭(zhēng)著搶著要買房，甚至不惜花錢走關(guān)系，茶水費(fèi)、轉(zhuǎn)號(hào)費(fèi)也成為常態(tài)，這就是一種恐慌，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的恐慌、對(duì)買不到房的恐慌，這種情緒就會(huì)很快蔓延，他們認(rèn)為在這種情形下，耽擱一天的房?jī)r(jià)上漲速度，有可能就會(huì)讓自己未來(lái)幾年的收入都搭進(jìn)去，買了后悔三天，不買后悔三年，追高入場(chǎng)。

三、房?jī)r(jià)的預(yù)期

其實(shí)并不是上漲前沒(méi)有購(gòu)房的需求，而是這些需求被壓制了，或者被淡化了。

房?jī)r(jià)橫盤，不買房。房?jī)r(jià)上漲，買房。房?jī)r(jià)下跌，買不起房。

這種人群也代表了大多數(shù)人，房?jī)r(jià)平穩(wěn)的時(shí)候，有打算買，但是不著急買，反正一年也就漲個(gè)10%，慢慢看唄。

問(wèn)：買房了嗎？

“沒(méi)啊”

問(wèn)：去看房了？

”沒(méi)啊，不著急，最近沒(méi)時(shí)間“

問(wèn)：看了這么長(zhǎng)時(shí)間，買了嗎

"沒(méi)啊，首付不夠了“

當(dāng)房?jī)r(jià)開始漲的時(shí)候，也不說(shuō)沒(méi)時(shí)間了，半夜三更都能帶個(gè)被子去排號(hào)，也能湊得起首付了。

總結(jié)

回歸主題，為什么房?jī)r(jià)越漲，越有那么多人搶著買？四個(gè)字，人性而已。

人們已理智的面對(duì)現(xiàn)實(shí)，我只知道自己周邊已沒(méi)有人再去排隊(duì)買房了。

這句話也完全可以反著說(shuō)，因?yàn)橛腥藫屩I，所以房?jī)r(jià)居高不下。

第一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲和供需關(guān)系是密切聯(lián)系在一起的，沒(méi)有足夠的購(gòu)買力，房?jī)r(jià)也沒(méi)法這么高。

實(shí)際上，房?jī)r(jià)現(xiàn)在超過(guò)了很多人的購(gòu)買力，但是真正剛需的人，往往不考慮價(jià)格，而是投入了幾代人的繼續(xù)買房，這個(gè)購(gòu)買力相當(dāng)可怕，也造成了房?jī)r(jià)高于平均購(gòu)買力的現(xiàn)實(shí)。

第二點(diǎn)來(lái)說(shuō)，這個(gè)根源其實(shí)在于中國(guó)人的土地情結(jié)。中國(guó)人自古以來(lái)就把房屋視為資產(chǎn)，因此現(xiàn)在看一個(gè)人成功與否，也是看他有幾處房產(chǎn)。你掙的再多，租再豪華的公寓，在丈母娘眼里也不如30平的小破開間成功。

而發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋市場(chǎng)，長(zhǎng)租房能替代很多購(gòu)房需求，這也是不同市場(chǎng)的差異。

當(dāng)一種資產(chǎn)一直上漲，就算它是一坨狗屎，也有人會(huì)去買---不靠譜哲學(xué)家

想想17世紀(jì)荷蘭的郁金香泡沫，就知道投機(jī)的天性早已爆發(fā)過(guò)。當(dāng)牛頓都被卷入股票投機(jī)活動(dòng)的時(shí)候，你還相信人人都是理性的嗎？

就算巴菲特，比爾蓋茨都在抨擊比特幣，又怎樣呢？不是照樣成千上萬(wàn)的人交易，價(jià)格不斷的上漲嗎？

所以，房?jī)r(jià)一直漲，怎么能沒(méi)人搶著買呢？

就像新股一上市就好多個(gè)漲停，又有誰(shuí)不愿意中個(gè)新股呢？

只差燒香拜佛求中簽了。

這需要理性的分析嗎？根本不需要。一直漲，就是最大的買入動(dòng)力。

搶著買的人里面，我可以負(fù)責(zé)任的說(shuō)，很多都是投機(jī)的。

我身邊就有很多炒房的，雖然我不炒，也對(duì)此不屑，但是又怎樣呢？只要能賺錢，誰(shuí)會(huì)在乎炒房的后果多嚴(yán)重呢？

炒房后果確實(shí)很嚴(yán)重，導(dǎo)致很多社會(huì)問(wèn)題，但是你以為炒房的人會(huì)替你考慮這些問(wèn)題？

所以為什么現(xiàn)在社會(huì)戾氣這么嚴(yán)重？就是因?yàn)槿伺c人之間的冷漠，利己。

一言不合就動(dòng)手。

我還是那句話，炒房副作用極大，比炒股大多了，炒股最多就是財(cái)富轉(zhuǎn)移，但炒房，溢出效應(yīng)太大，不僅損害了未買房的利益，還損害了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，造車人員成本上升，辦公成本上升，整個(gè)成本都大幅上升。

希望堅(jiān)持房住不炒，不忘初心。

當(dāng)房?jī)r(jià)在漲的時(shí)候，一直觀望的，終于按耐不住了，總覺(jué)得房?jī)r(jià)還要上漲，再不買可能趕不上趟，所以也就匆匆購(gòu)房。

還有買房會(huì)上癮的，尤其是房?jī)r(jià)瘋狂的時(shí)候，很多都是買一套再買第二套，尤其是那些早期買房嘗到甜頭的，樂(lè)此不疲。

而在房市低迷的時(shí)候，更多人開始觀望了，都在尋思，會(huì)不會(huì)再跌，等跌倒底再買，我再抄底，那才劃算呢。

總結(jié)：大多數(shù)人都是買漲不買跌，都以為自己買的是時(shí)候，未來(lái)行情還會(huì)大好，但事實(shí)誰(shuí)知道。

買漲不買跌這就是房?jī)r(jià)越漲大家購(gòu)房熱情月高漲的原因所在。買漲不買跌是一種歷史悠長(zhǎng)的心態(tài)，只要是能升值，可投資的東西，普通人都是買漲不買跌的。

我們所居住的房子，學(xué)名叫做商品房，既然是商品那么就是有漲有跌才對(duì)。但是偏偏就有那么幾種商品是不跌的。既然不跌那么大家的購(gòu)買熱情就會(huì)一直在。

我們可以想一想，那些炒房客的目的是什么，自然是錢！錢從哪里來(lái)，就是通過(guò)房子的不斷升值得來(lái)，當(dāng)然當(dāng)中有很多人的運(yùn)作才能讓房?jī)r(jià)漲的快。但是不論怎么說(shuō)，買房的目的就兩個(gè)：一個(gè)是居住；一個(gè)是賺錢。

說(shuō)到買房賺錢很多人高噴了，說(shuō)房住不炒，這話一點(diǎn)錯(cuò)都沒(méi)有，但是房子是有自己的市場(chǎng)的，買賣都是雙方自愿的。一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，你誰(shuí)也怪不了！

就像我們生活中的蔥姜蒜都有人炒，只是因?yàn)檫\(yùn)用頻繁，價(jià)格低廉很多人不太在乎罷了。但是蔥姜蒜用完就沒(méi)了，最多就是一些成分在身體里代謝了。而房子不一樣，就和黃金一樣，可以保存可以升值，拆遷還有補(bǔ)助，基本是不會(huì)賠錢的。

既然房子會(huì)升值不賠錢，那么既然有能力買保值為什么不買呢？

同時(shí)，房子也是一大筆資產(chǎn)，往往是一個(gè)家庭當(dāng)中大部分固定資產(chǎn)。這就使得人們?cè)谫?gòu)房的時(shí)候比較謹(jǐn)慎。我們想想一個(gè)普通家庭花幾十萬(wàn)上百萬(wàn)買了個(gè)房子，錢就沒(méi)了。那有誰(shuí)會(huì)輕易買呢？自然要有利益的牽扯才能使得房?jī)r(jià)高漲起來(lái)。

因此，房?jī)r(jià)的高漲催生了購(gòu)房者的大量需求。購(gòu)房者的大量需求之下又助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上升。兩相作用之下，就帶來(lái)了樓市的火爆。

房?jī)r(jià)那么高，除了有“炒”的因素，那還有一個(gè)重要的因素就是貨幣貶值，錢不值錢了！似乎是你的工資上漲總也漲不過(guò)房?jī)r(jià)的上漲，似乎是一輪調(diào)控一輪漲，今天的房?jī)r(jià)總是比明天的便宜。在大眾的認(rèn)知中“購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)”依然是保值的重要手段（不知那個(gè)傳統(tǒng)的黃金還行不行？）。房?jī)r(jià)高，且上漲得快，那就搶房啦！除了可以改善居住（買十套八套的是“炒賣增值”），還可以保值增值噢！

（個(gè)人觀點(diǎn)，一家之言，可信可疑，走過(guò)路過(guò)）

試問(wèn)一個(gè)正在貶值的東西，誰(shuí)會(huì)傻乎乎地去接手。除非是傻子，或者非常有錢。房子是一輩子的事，買房耗費(fèi)我們一生的心血。房子是我們個(gè)人手中的最大的個(gè)人財(cái)富，誰(shuí)會(huì)希望手中財(cái)富越來(lái)越少。正在漲價(jià)，意味著未來(lái)還有升值的空間，買來(lái)居住都比較安心，就算未來(lái)不住賣掉也會(huì)得到好價(jià)值。

還有一點(diǎn)，大家的房產(chǎn)絕大部分都要向銀行貸款。如果房?jī)r(jià)下跌，就很難向銀行申請(qǐng)貸款。如果已經(jīng)買了房子的，會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值縮水。一旦縮水價(jià)值到小于銀行貸款值，就會(huì)面臨銀行的催收。給大家?guī)?lái)財(cái)政困難！