如果對于肯德基的布局有所了解的，就應(yīng)該知道肯德基的選點是極其挑剔的，一般都只在市中心，布局地點往往都是城市的中心地帶及主要的大型綜合體內(nèi)。雖然說目前實體經(jīng)濟受互聯(lián)網(wǎng)沖擊的影響，商鋪的出租率有所下降。但是你看看各個城市的中心地段，哪個商鋪不照樣大把人搶著租，所以如果這個店鋪真的是肯德基租的，那么絕對可以入手，一鋪養(yǎng)三代可不是傳說，而是現(xiàn)實存在的案例。

真實性

一般而言，由于肯德基的名氣在那，為了吸引人流，很多開發(fā)商常常給予最優(yōu)惠的租金（肯德基租的地方，開發(fā)商自持的比較多，個人產(chǎn)權(quán)的店鋪較少），所以如果肯德基出50萬，周邊的商家租金最少貴20%，在60萬元以上，依此反推，你這個商鋪最少價值在1000萬元以上，但是現(xiàn)在卻只給你900萬元（說是900萬元，其實450萬元就能拿下來了，為何這么說，我們后面分析），所以這其中是否有貓膩，你要搞清楚再來？說實在的，這種旺鋪門面一般都不會流入市場，因為這個等于一只下金蛋的母雞，現(xiàn)實中這類商鋪流出往往是銀行拍賣的抵押物或房東家中遇到急事必須變現(xiàn)才有可能遇到。

450萬元即可到手

商鋪的首付款一般都需要50%：首付450萬元，貸款450元，年利率以基準上浮20%計算（即5.88%），貸款20年，等額本息，每個月還款3.2萬元，年租金50萬元（即每月租金收入為4.17萬元，而且租金還會漲），租金扣除貸款還剩下1萬元，所以這套房子實際付出450萬元就可以拿到手了。

注意點

由于這個房子的價格實在太低，所以要注意以下幾點：

一是商業(yè)用地的使用權(quán)僅有40年，這個商鋪對應(yīng)的土地使用權(quán)還剩下幾年？

二是這個房子的出售人是否擁有該房子完整的所有權(quán)及使用權(quán)？房子有沒有存在被抵押的情況？

三是肯德基的租期還剩下幾年，后續(xù)是否要續(xù)租？

四是周邊的房租價格是多少？是否都與該處的房租類似或高于該處的房租，如果周邊的房租明顯低于該處的房租，你要注意房東提供的是否為陰陽合同？

五是這900萬元是否為全部的費用，還是有其他各類沒疊加的費用？

總結(jié)

如果上述幾點都沒有任何問題的話，那么不用猶豫了，這種千載難逢的機會，此時不入手更待何時，錯過這個村可就沒有這個店了，不過說實話，我對此始終保持著一定的懷疑性。

首席投資官評論員陶子認為，如果一個商鋪真能達到穩(wěn)定的年5.5%的投資收益率，果斷無腦入，畢竟我國經(jīng)濟還在發(fā)展，現(xiàn)在收益率就能達到5.5%，未來經(jīng)濟好了，地價也會上升，又有穩(wěn)定的房租收入，何樂而不為呢？

但是你說的這家商鋪該不該入手，就得另外考慮了。

首先，年租金50萬，是你聽中介忽悠的，還是你自己和肯德基談出來的。如果你買下這家商鋪，肯德基能和你簽10年合約，年租金50萬，那就沒問題，如果是中介說的，他們?yōu)榱速u房什么都說得出來，別信。房子能租多少錢得靠自己打聽，假扮租客，問問周邊房東，或者直接問問周邊的商戶，大概租金多少就有個數(shù)了。

第二，商鋪總價900萬，是包含各種稅費到手900萬，還是另有別的費用。商鋪各項稅費比較高，得讓中介幫你核算清楚到手價，才能搞明白這筆投資到底值不值得。

第三,商鋪地段如何，有沒有升值潛力。看商鋪，首先要看商業(yè)氛圍，地段是位于商業(yè)街，還是居民區(qū)，客流量如何。一般位于核心商圈、交通便利、人流量大的地方，升值空間更大。

第四，你本人財務(wù)狀況如何，日常生活中有沒有用錢的地方。投資固定資產(chǎn)，尤其是商鋪，資產(chǎn)流動性差，變現(xiàn)慢。如果你的家庭有用大錢的可能性，最好不要投資商鋪，免得資金短缺時候周轉(zhuǎn)不開。

投資900萬，租給肯德基年租金50萬，值得投資嗎？回答是：不值得投資！原因如下：

第一、單純從投資回報率看投資是狹隘的。

從投資回報率看似，5.5%的回報率不低，但是考慮到900萬的基數(shù)，那就是低了。那么算一下投資回報期：900/50=18年，這個回報期也過長。

首先，能做肯德基的店鋪，位置應(yīng)該十分優(yōu)越。即使不是核心商區(qū)，至少也是次核心商區(qū)，那么這樣的核心區(qū)，投資900萬不少，年入50萬不多。

其次，我們換一種說法，假如自己在此位置投資200萬，經(jīng)營其他項目，比如品牌火鍋、海鮮自助餐等，能否一年賺50萬。答案是可能性很大的。

再者，肯德基能否長期經(jīng)營下去？目前肯德基分為自營和加M店，自營的還好做，加M的店老板，如果不賺錢，能持續(xù)經(jīng)營嗎？

所以，年租金50萬的收入，也是存在很大風險的。而到時想轉(zhuǎn)租，基本上要賠上2個月的時間。

第二、做過商業(yè)綜合體的都知道，引進肯德基這樣一線品牌店的結(jié)果是：房價高而房租低！

肯德基與其他同位置的店鋪相比，要求高而租金低，基本上是其他店鋪租金的三分之一。引進此類店鋪一般是為了整體引流或者提升商業(yè)價值的，說白了，引進肯德基是為了提升房價和其他店鋪租金的。靠收肯德基的房租賺錢的很少，收益也是比較低的，但是，周邊的房價幾乎是最高的了。

綜上所述，在房價虛高的商圈投資900萬，雖然在一定時期內(nèi)能年入50萬，基數(shù)過大，回報周期過長。同時，與投資200-300萬就能年收入40-50萬相比，到底怎樣劃算就不言而喻啦！

一鋪養(yǎng)三代已經(jīng)成為歷史，三代養(yǎng)一鋪成為現(xiàn)實。在經(jīng)濟下行壓力增大的今天，投資商鋪要謹慎。

如果手上有900萬元，按照最保守的理財方式，選擇銀行三年期大額存單，可以輕松獲得4.2%的年收益率，也就是一年很容易獲得37.8萬元利息。這是沒有任何風險的理財方式。

如果把每年的利息再拿去存大額存單，10年下來起碼能有470萬元收益，也就是900萬元變成1370萬元。

如果自己有900萬元資金，買下后年租金50萬元的話，租金回報率5.56%，看起來似乎還不錯，但是實際上存在諸多風險。如果從回本時間來看，18年才能回本，投資價值不大。

具體風險如下：

1、首先資金較多，一旦投入后再想轉(zhuǎn)賣是非常困難的。

2、假如肯德基如今的租期到期后不續(xù)租，或者租金大幅下滑，收益率會大大降低；

3、房產(chǎn)稅三年內(nèi)落地概率極大，而房租收稅是一定的，即使按5%的稅率，50萬元也要變成45萬元。

4、商業(yè)房產(chǎn)只有40年產(chǎn)權(quán)，當下還剩多少年是關(guān)鍵，到期后一般還會產(chǎn)生一筆不菲的費用續(xù)期。

5、當前房價處于高位，未來有大幅下降的可能。

6、900萬元是所有稅費都算在里面還是沒有，原房東的個人所得稅誰來承擔。

如果一下子拿不出900萬元，那么這個商鋪更沒有投資價值了。

商業(yè)貸款首付50%，貸款基準利率6.55%，一般上浮10%-20%，也就是至少7.20%。

自己拿出一半，也就是450萬元，貸款450萬元。貸款時間最長10年，還不能超過產(chǎn)權(quán)剩余年限。

就以利率7.20%，貸款450萬元，10年來計算：

等額本息的還款方式，每月還款5.27萬元，一年下來就是63.24萬元，租金尚且不夠還房貸，每年自己還要貼13.24萬元，10年下來就要支付182.57萬元的利息。

最起碼貸款時間內(nèi)，自己支付了450萬元是完全沒有收益的，而十年累計再往里貼132.4萬元，也是沒有收益的，十年后房子才完全屬于自己。

拿450萬元存銀行三年期大額存單，4.2%的年利率，一年利息18.9萬元，利息繼續(xù)投資，按4%收益率，10年下來也能有236萬元，本息總和686萬元。

如果肯德基不再租用或者租金下降，那么自有資金夠還房貸嗎？

如果10年后房價下降了，那這10年是不是白買了，還虧了本金？

商鋪不是你想賣，就能有人買。過高的稅費，過高的總價，注定了接盤俠稀少。

總而言之，這不是一筆小投資，存在諸多不確定性，風險很大，收益率不突出，不適合投資。

總價值900萬元，年租金50萬起，年收益率也就是6%左右，按理說收益也不算低，但是樓主要考慮幾個問題：

1、樓主要確定900萬是不是可以買到這套商鋪，是不是還有其他費用，如果還有其他亂七八糟的各種費用幾十萬甚至上百萬的話，這樣年收益率還是會降低的，樓主要考慮清楚。

2、樓主既然能拿出900萬投資購買商鋪，說明樓主是不差錢的主，是不是樓主還有其他生意和投資渠道，如果擁有其他更好的，更安全的，收益更好的投資渠道，建議樓主去投資其他生意，畢竟如果你一旦購買了這套商鋪，你的900萬資金就被凍結(jié)，這個樓主要考慮清楚。

3、樓主還要考慮入手的商鋪未來有沒有升值潛力和持續(xù)續(xù)租潛力，如果這套商鋪所在地段未來沒有發(fā)展?jié)摿Γ词宫F(xiàn)在價值900萬，也建議不要購買，不要聽信售房人員及中介的忽悠，到時候爛在手里的時候你欲哭無淚。

4、你所擁有的900萬資金是你的閑散資金還是你通過其他渠道得到的資金，這樣你就要考慮你得到資金渠道的成本與收益成本，如果不成正比，建議不要冒險，否則你后悔都來不及，如果確實是你的閑散資金，那么還可以考慮一下。

以上問題是樓主需要注意的，如果都沒有問題，對樓主來說，投資這樣一個商鋪也不錯，作為本人來說，擁有這么一大批資金不建議投資這樣的商鋪，雞蛋不要放在一個籃子里，當然這看樓主的情況啦。

有九百萬的話就可以空手套白狼，先買下來，然后把房子拿去銀行抵押貸款，租金就還貸款和利息，以房養(yǎng)房，你不用出一分錢，20年后房子還是你的，你的九百萬還是你的九百萬

長沙有一套現(xiàn)在租給肯德基，總價900萬，年租金50萬起，值得投資嗎。筆者認為，現(xiàn)在投資商地產(chǎn)或者商鋪的時代結(jié)束了。這種情況基本都是房地產(chǎn)中介或者地產(chǎn)商為了忽悠你投資商業(yè)地產(chǎn)而設(shè)的套，國內(nèi)這兩年許多投資商鋪的投資者都是這么上當?shù)模谀阗I商鋪之前，中介或地產(chǎn)商告訴你有哪些大商家來租你的房子，等你買好房子后，這些要租你房子的大商家就都不來租了，結(jié)果是所有的買商鋪的投資者都上當了，想退房人家不退，打官司又打不贏，鬧也鬧不過人家，最后只能是自認倒霉。

十年前投資商鋪是因為房價在上漲空間，房子在上漲，所投資的商鋪又有租金，房價大幅上漲又能獲得超高收益。現(xiàn)在是三十年河東三十年河西，那個炒房的時代一去不復(fù)返了，在中國任何城市的房價不可能再上漲了，所有中國城市的房價只能是下跌，只不過有的城市跌得多點有的城市跌得少點。投資商業(yè)地產(chǎn)或者投資商鋪再也不可能出現(xiàn)房價上漲的情況了，中介或者地產(chǎn)商編一些謊言來欺騙投資者，誘騙投資者投資商業(yè)地產(chǎn)或者商鋪成為了現(xiàn)在非常普遍的現(xiàn)象，只要你一買，再想退房也都退不了房。所以，現(xiàn)在還想投資商業(yè)地產(chǎn)或者商鋪的投資者從2019年起最好不要再做這種考慮，根據(jù)自己的投資偏好，選擇投資一些低風險的收益穩(wěn)健的理財產(chǎn)品才是上策。

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900萬的價格是你的到手價格還是報價，如果是報價的話很可能到手價格需要1200-1300萬！那么我們先來算一筆賬，900萬的價格來看年租金為50萬，也就是5.5%的回報率，如果是1200萬的到手價格，那么年租金的回報率只有4.2%，所以無論從哪個回報率來看都不是一套好的商鋪！

如果真的想拿下來的話，你可以考慮一下未來其他出租方式！比如一般大面積的商鋪單價比較低，適合出租給大型餐飲的老板。但是你也可以通過分割出租的方式，這樣可以大大提高你的租金！因為小面積商鋪租金相對比大面積的商鋪要高，更容易出租！當然了，你也可以去看看周圍的情況和租金回報率，如果其他小面積的商鋪回報率較高，那你可以考慮買下自己分割出租！！

我自己有兩套商鋪，都是在回報率7%以上，并且我身邊很多朋友與親戚都有商鋪投資，所以我們都一致認為一套合格的商鋪一定是在7%以上的回報率，要知道商鋪不是看增值，是看租金回報率的哦！！但是以900萬或者1200萬的到手價來看，這個回報率真的不高，所以我建議你不要投資。說實話二手商鋪好的真的不多，如果真的好為什么人家會出手呢？

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從你描述中如果這是真實性還是值得考慮的投資的，至于能不能投資我個人覺得還是要進一步的了解和根據(jù)你個人情況而定。

首先我來跟你分析一下收益，店鋪總價是900萬元，而出租出去年收入50萬起，10年收入就500萬，20年就1000萬，只要20年的時間就還可以賺100萬元還得到了店鋪；這種投資回報率已經(jīng)非常高了，單純從收益率角度分析是值得投資的。

另外再從店鋪的真實性角度分析，這家店鋪是否總價值900萬？店鋪里面有沒有任何產(chǎn)權(quán)糾紛？再度考察店鋪是否租給肯德基？然后再確定租金年收入有沒有50萬起？跟肯德基簽訂租期是多少年？等等這些一定要弄清楚之后在確定是否投資，畢竟這是900萬投資，一旦其實有任何問題將面臨虧損局面的。所以我個人建議是把這些事的真實性去考察清楚，確認無誤的話是值得投資的。

最后分析你個人經(jīng)濟情況，如果你土豪本身不差這900萬，手頭比較松，拿900萬作為一個長期投資是可以考慮的。但是如果你沒有這么多錢，手頭只有一兩百萬，其余幾百萬都是要向銀行借的，這就要值得非常考慮了。畢竟你想銀行貸款也是需要付利息的，而你的年收益率5.5%估計還走不過你貸款利息，所以如果你個人經(jīng)濟寬裕可以投資，如果大部分資金都是需要銀行貸款就不值得投資了，這樣會拉長你投資回報率。

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50萬除以900萬，是5.56%的收益率，是不是這就是意味著，這筆投資就是投資900萬，永續(xù)利率5.56%的一筆投資呢？幾天前浦發(fā)銀行有一筆永續(xù)債的投資，利率大約4.73%，很明顯，肯德基傳統(tǒng)理念上經(jīng)營比較穩(wěn)健，樓下有一家開了已經(jīng)10年了。所以，你可以近似的看做是一筆長期的債權(quán)。這樣看是劃算的，但是，如下幾點，你依然要思考。

1、租賃時間。我們看到永續(xù)債大約4.73%的利率，如果是銀行養(yǎng)老保險呢，你通過年金計算大約是在4.5%的年化左右，由于未來央行利率總體上走低概率較大，比如日本都是負利率。所以，有可能養(yǎng)老保險未來的利率還要低。所以如果這筆租賃足夠的久，這是劃算的。因為未來你可能無法獲得如此高的回報。所以關(guān)鍵問題是，你一口氣能夠簽多少年的租賃。一般超過10年，都是可行的。（有人思路不一樣，他認為過幾年可以漲租金，從確定性的角度，這個租金漲跌，不一定.）

2、關(guān)于商鋪折舊的問題。商鋪不同于債券的地方，就是他會變舊，市中心的熱點地區(qū)也會改變。當然也有可能未來還會升值或者貶值。不過升值貶值這方面就不去預(yù)測了，我們只說折舊，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)40年，雖然產(chǎn)權(quán)不影響，但是你大致要估算一下，大約一年2.25萬的折舊，這樣你的租金大約是5.3%的收益率。這和債券不同，債券是可以出售換取本金的。

3、通脹的問題大約沒那么嚴重。一般我們計算會按照現(xiàn)值的方法，但是房地產(chǎn)特殊，房屋價值正相關(guān)于通脹，并且和無風險利率也有相關(guān)性。也就是說，如果通脹水平高，你可以從房屋出售上面獲得更多的增值。

4、維護費用。雖然一般出租人負責維護費用，但是商鋪租賃有特殊性，你可以將維修維護的責任交給對方。因為肯德基需要按照其要求裝修，那么這部分改造之后的房產(chǎn)維護理應(yīng)交予他。

綜上，900萬每年租金50萬是合理的，關(guān)鍵問題是需要鎖定更加長期的房產(chǎn)租賃合同。而最終你這筆投資是否成功，關(guān)鍵還在于商業(yè)地產(chǎn)的增值部分是否實現(xiàn)。