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　　國家發產權證的叫“大產權房”，國家不發產權證的叫“小產權房”。大、小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。對小產權的解釋主要有3種：

　　1. 是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

　　2. 是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

　　3. 是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權并不構成真正法律意義上的產權。

　　前兩個解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規定較為明確。而第三個解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產權證。

　　小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。

　　《中華人民共和國土地管理法》規定，鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅等三類鄉(鎮)村建設可以使用集體所有土地，其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。小產權房建設顯然不符合現行土地管理法的規定。此外，國務院辦公廳1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，農村的住宅不得向城市居民出售。

　　2004年12月國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。國務院2008年1月《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》再次明確，城鎮居民不得到農村購買宅基地農民住宅或“小產權房”，任何單位和個人不得自行與農村集體經濟組織或個人簽訂協議將農用地和未利用地轉為建設用地。

　　總之，從國家相關法律法規、政策的規定可以看出，農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，與農民特定身份相聯系，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的，小產權房買賣合同本身是無效的，小產權房購買者獲得的鄉鎮產權證或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。　

您好！很高興為您解答，歡迎關注北京京尚拆遷律師。

小產權房區別于商品房，不能依法辦理房產證，所以不能轉讓。因此，有些人買到小產權房后，就擔心這種房是否屬于違章建筑，并且擔心違建后會被依法拆遷。

首先，了解下違章建筑有哪些？

1、未取得市、區城市規劃管理部門規劃許可證而擅自施工的工程；

2、未取得施工許可而施工或雖有施工許可證，但未按批準范圍、內容施工的工程；

3、在批準期滿后仍不拆除的一切臨時性建筑和構筑物；

4、在現有房屋四周、院落、屋頂、陽臺等處擅自搭設的附屬建筑物；

5、未經批準在人行道、馬路邊、公共綠化地內搭建的固定售貨攤（棚）等；

6、未經批準占用過道、人行道、巷道、梯道等修建的房屋為及其設施；

7、私人在城市擅自占用國有土地和在農村非法占用集體土地新建、修建和擴建的建筑物、構筑物；

8、擅自占用城市綠化用地或擅自在城市公共綠地內建成的建筑物及附屬設施；

9、其他違反建設法律、法規的建筑物、構筑物。

其次，小產權房是否屬于違章建筑可以根據以下兩種情況判斷：

1、在集體建設用地上建成的小產權房，依法辦理了審批手續后，即屬于合法建筑。

簡單地說，就是利用宅基地建成的房子，法律上是允許在該土地上建房的，所以依法獲得審批后，即屬于合法建筑，并且不會被拆遷。

2、在集體企業用地或者占用耕地違法建成的房子，違反土地管理法，屬于非法建筑，可能遭到拆遷。

土地管理法規定，農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設，而建成房子屬于非農建設，所以屬于非法建筑，一旦被發現，可能被拆。

希望我的回答能解答您的疑惑，祝您生活愉快！

從真正的法律意義上來說，房子只能有產權房和非產權房這一說，至于小產權房是一個特色概念吧。

現在中國的房子，真正的產權房就是，具有70年的產權，能夠到房地產辦證大廳，辦理各種登記和轉讓手續，除此之外沒有這一套手續的，就是小產權房。

商品房多數都是產權房，因為它是開發商在售賣的過程中，必然要經過各方面的跑手續，跑規劃的過程，土地的征用，各方面都是走了完整的手續，甚至規劃各方面也都是齊全的，只有這樣的房子才能夠稱得上是產權房，當然現在有的開發商，沒有辦齊那些手續，也在那賣，最終就會導致很多麻煩，辦不到產權，老百姓上訪，找政府，貌似都是有的。

還有一些小產權房，是怎么誕生的呢？主要就是由于房子的需求非常猛烈。最后催生出各種利益關系人，都出來一塊干這個活，沒有到政府相關部門去履行審批手續，最后房價就會低很多。相關利益方也會掙得盆滿缽滿。

那么為什么相關地方不愿意去國家的有關部門辦手續呢，主要的原因是辦不下來，沒有規劃，不能符合一系列的土地征用和買賣的程序要求。所以就是你想辦也辦不下來。

可是辦不下來怎么辦？也想掙錢對吧？所以有關建筑商，開發商，村委會，鄉鎮等幾方一起利益合謀，就開工開干了，房子很多都是內部銷售，很多都是賣給一些膽子大的，或者不管后果的人，現在從媒體報道來看，有些小產權房，甚至也有媒體報道，成片被拆掉了。

那么買小產權房會面臨很多問題和糾葛。

首先第1個問題就是不合法的問題，因為你這個小產權房辦不了房產證，那么你這個房子本身就是不合法的，隨時都會面臨各種法律問題和法律訴訟和鬧矛盾，打官司。

第2個大的問題就是面臨被拆除的問題，因為你買的是違法建筑法，那么這個房子，相關政府部門一旦覺醒了，一旦想對他動手了，那么你這個是毫無法律依據的保護措施，被拆那真的無處找理了。其實被拆除你心里面也都早有個預感了吧，可是真的發生的時候，掉到自己身上的時候，都會受不了，很難以接受的。

第3個問題就是，在商品房市場流通的時候，不是那么順暢，買的人，畏首畏尾的，賣的呢，也覺得不好賣，價格上差一截。

第4個問題就是大家都盼望著能夠有朝一日，小三轉正，變成真正的有房產證的房子。一旦身份轉變后入戶，那么這感覺心情就會大好，房價的飆升也會一樣跟著上來，不過，需要補齊一小部分的土地轉讓費用等等吧，不過相比較商品房的價格，在加這點錢來辦房產證來說，還是挺不錯的，但是也有一些人買來就住，突然又要交一大筆錢，又不想賣，還是心情也不愿意的。

第5個方面的問題就是有膽子大的人買小產權房，也會事先簽一堆協議，簽一堆合同等等吧，甚至還要去做公證的，總之這一套做法其實都是心理安慰，因為你本身這個東西是不合法的，基礎是沒有的，所以，你在一個沒有基礎的事情上去搞來搞去，你都不受法律保護的，不知道大家認為是不是這個道理。

賣的如果不講道德，不講良心，不講道理，非要跟你打官司要回來，一般來說法院都會判賣房者獲勝。買小產權房子的人是不是感覺自己很憋屈？

總之小產權房，面臨著很多法律問題和自己的精神方面的壓力問題。

不知道大家對小產權房，有什么不同的看法和觀點呢？如果有身邊的好的例子給他們大家講一講，就更能夠有說服力了。

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首先要了解下什么是房產產權，房產產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等，屆滿自動續期，續費按當時的1%-10%來增收（即土地使用權出讓金）。

擁有房產產權則可以依法辦理房產證或不動產證。

而所謂的小產權房，是民間的一種通俗叫法，在我國房地產相關法律、法規和制度上根本沒有這個概念。通常所謂的小產權房主要指兩類：其一是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房；其二是未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

這部分小產權房產由于沒有正規齊全的政府審批手續，是辦理不了房產證的，其中農村集體用地土地使用權歸集體所有，一般如果是該村的村民的話，是可以放心購買的。如果將來國家征地的話，是對村集體賠償，村民再從村里拿補償款。

從這個角度理解，不屬于違章建筑。

另一種情況則非常不安全，私自變更土地用途是不受國家法律保護的，屬于違章建筑，一旦國家收回則沒有一分錢的賠償?，F實生活中，一部分人貪圖便宜會購買這些房產，認為住的人多的話國家也不敢強拆，卻沒有想明白：一旦房子想交易出去，或者即使短期不拆遷，等到房子老舊時還是沒有一分價值的。

除了以上兩種是我們通常所說的小產權房外，還有一類房子也屬于小產權，比如經濟適用房，需要購買者達到一定要求，補齊房款差價后才能完全擁有產權。

購買“小產權”房者多屬于底收入者，是在高房價下的無奈之舉，他們沒有原罪。國家理應扶持這個群體，何必天天拿小產權說事，讓窮人惶惶不可終日！如果認為不合法，何不統統拆掉，把這些購買小產權房的數以億計的窮人趕到大馬路上去。請別再拿窮人的房子說事！讓他們保有點基本的尊嚴好不好？

小產權房與大產權房從法律角度來講區分的依據是土地的所有權的權屬問題，即以土地出讓金獲得的土地為大產權，未交出讓金的為小產權。但是在實際操作之中有些特殊情況致使小產權房以合法形式存在，而并非違法，這些小產權房的土地使用權是以政府劃撥形式獲得，詳細舉列:512汶川地震后災害波及到了全國很多地方，國家提出了以全國之力用三年時間恢復家園，這樣地震波及區受到了全國區域對口援建，受援建區域政府出臺政策特事特辦劃撥土地重建家園，援建結束后災區很多地方的新建住房都以劃撥土地的方式存在，并冠以災后安置房，這些房子沒有土地證，絕大多數也沒有辦理房產證，也就成了俗稱的小產權房。這種現象出自特殊時期其關聯性涉及到幾千萬及上億人口，在存在定性上不可一概而論，畢竟這是特殊時期的產物。

我看到很多垃圾的回答誤導:人。我已農業專家的名義給你們解釋一下。只要不是建設在耕地上的小產權房，都是合法的。如果遇到拆遷都會有補償。但是各地的標準是不一樣的。但是有一點你必須記住。不管哪個地方賠多少錢？賠償的金額必須超過你當時合理的購買價！

“小產權房”又稱為“鄉產權房”，是在集體所有土地上建造的、主要出讓給城市居民的房屋，一般由鄉鎮、村委會與開發商合作建設，或由鄉鎮、村委會自行開發建設，亦有小部分由村委會審批、村民自行建設，購買者不能獲得國家房管部門頒發的產權證，一般僅得到鄉鎮政府或村委會所頒發產權證明，其流通受到法律限制或禁止。

在我國，土地分為國家與集體所有。與集體所有土地相關的規定主要有：

1、《憲法》第10條第2款，《物權法》第47條第2款規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。

2、《土地管理法》第8條第2款規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

3、《土地管理法》第43條規定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。

實踐中，農村集體經濟組織或農民個人自主開發建房，以及與村外企業合作開發建房或由開發商開發建房。集體組織或地方政府以興辦“鄉鎮企業”、“鄉鎮村公共設施和公益事業建設”為名，非法占用（租用）農民集體所有土地進行非農業建設?；蛘?，地方政府以各種名義，擅自擴大農村集體建設用地規模，通過“村改居”、“城鄉統籌綜合改革”等方式，非法將農民集體所有土地轉為國有土地。城市居民承租農村土地，建設房屋后用于出租或者出讓，此時，城市居民在他土地上建設房屋的權利基礎是租賃合同，按照目前法律，該租賃合同是無效的，無法取得在他人土地上建設的權利。城市居民購買農村宅基地后自行建造房屋的，由于其不能取得宅基地使用權，實質上也是在他人土地上建筑房屋。

小產權房問題之所以久托不決，是因為問題太復雜，這當中包括軍產房(為解決軍屬住房而建)。企業自建房，如國企在農村有倉庫用地或農基地，后來建職工宿舍了，(我們單位就這樣)。還有更復雜的，如鐵路部門很分散，于是與當地鄉鎮合建職工宿舍，當地出土地人工，建成后按比例分房。還有擁軍擁屬三方共建(企軍農)建成后剩下的尾房又賣給社會的。還有企業或駐軍租種農村土地，因各種原因地租支付不了，又用房產抵壓銀行支付的。我見過一座樓有四種身份，一至三層是農戶，四五層是商品房最高四層是軍屬與軍工企業職工。最復雜的是凡與企業駐軍有份額的房都是企業的不動產，在企上賬上有記錄，國家可能不呈認，但國資委下國企里有折舊率有記賬的。所以，這些問題不解決想一拆了之不可行的。

首先區分一個概念，小產權房不能直接等同于違章建筑。

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或者村政府頒發的，這類產權證的效力不等同于其他商品房產權證的效力，因為農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地享有使用權，小產權房不能向非集體成員的第三人轉讓。

違章建筑是違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律法規的規定，沒有取得建設規劃許可證和或者違反規劃內容建造的房屋及設施。

所以，小產權不一定直接等同于違章建筑。撇開在集體組織之外流轉的無效性來說，小產權房如果沒有屬于違章建筑的情形，不必然被拆除。