開發(fā)商說的原地返遷，最低 1：1 。實(shí)際上就是 1：1 賠付。開發(fā)商拆遷一片老破小，在原地修幾棟回遷房，剩余的土地再開發(fā)成商品房，對外出售。從而實(shí)現(xiàn)嬴利。

我也有在一套老破小，面積70平方。是一個(gè)一套三的。有機(jī)會(huì)我也希望拆遷。但拆遷之前我需要知道：

1、是政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，還是開發(fā)商找到小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。因?yàn)榍罢呤钦雒妫局鵀槿嗣褶k實(shí)事，是合法的，后者是利益驅(qū)動(dòng)，還不一定合法。

2、政府找的開發(fā)商肯定也是政府考察過的，也有一定實(shí)力的。如果是自己找上門來的開發(fā)商實(shí)力怎么樣，確保舊改后不要成爛尾樓。

3、舊改后的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是安置房還是商品房，以及舊改后容積率。

4、舊改的周圍配套是否合理，舊改的完成時(shí)間。舊改后房子戶型是否方正或者大家都比較滿意，舊改后的房子是否包裝修，以及裝修的標(biāo)準(zhǔn)。

5、老房子每家人的裝修情況不一樣。裝修的費(fèi)用是否要賠。

6、回遷房和商品房的質(zhì)量是否一樣。小區(qū)中間有沒有隔斷。物業(yè)管理是不是一樣？

7、等待回遷的這幾年過渡費(fèi)怎么算。

8、回遷房的公攤有多大？

9、回遷后有沒有物管費(fèi)。如果有，是多少？

10、回遷后電梯費(fèi)用怎么算。

這些完全了解清楚后，如果1：1 賠付。我肯定也不干。

1、舊小區(qū)拆建，建筑面積至少翻5倍，容積率大了。我家現(xiàn)在居住的小區(qū)是6層老樓，雖然沒有電梯，看著也破舊，但并沒有感覺不舒服。倒是容積率比較小。

如果開發(fā)商拆了，原地重建一般都是30層以上的樓房，建筑面積大了5倍，容積率也大了很多。雖然住了高樓，同樣大小的一塊兒地，住的人也多了很多。有電梯是不假，但人多了之后，上下樓都要等電梯，晚上下去遛彎都可能是“人山人海”。

2、雖然是1：1，拆舊房換新房，同樣面積的房子，感受和舒適度完全不一樣。但是高層建筑有很多公攤面積，這些面積是否算進(jìn)還房的面積里很重要，而且高層公攤通常在百分之20%到30%之間，我現(xiàn)在 70個(gè)平方的房子都是一套三。因?yàn)殛柵_沒算面積。其中兩個(gè)臥室都有大陽臺。客廳還有陽臺。你賠我 70個(gè)平方的房子。套內(nèi)只有50個(gè)平方。肯定做不了一套三。就是說我的房子面積大大“縮水”了。

3、物業(yè)費(fèi)用，電梯費(fèi)用、以后的大件維修等費(fèi)用怎么處理

老房子是沒有物業(yè)管理費(fèi)用的，現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)這筆錢通常按房屋建筑面積來計(jì)算，每年每月都要支付，幾十年算來來，也是一筆不小的費(fèi)用，開發(fā)商既然是商業(yè)開發(fā)，就有一個(gè)利益共享的問題，物業(yè)費(fèi)開發(fā)商怎么安排，是一次性免除多少年物業(yè)費(fèi)用，還是每平米優(yōu)惠多少錢，這些事先要考慮好，免得以后扯皮發(fā)生糾紛。

4、開發(fā)后肯定有地下停車場。針對回遷房業(yè)主停車有沒有優(yōu)惠。

總的說來，能有開發(fā)商來開發(fā)，說明這個(gè)地段有開發(fā)價(jià)值，以舊換新，能開發(fā)是好事，但是好事需要大家共同努力才能辦好。

當(dāng)然開發(fā)商看似能建很多房子，實(shí)際上也不容易，除了老房子的拆除成本，新房子建筑成本、財(cái)務(wù)管理費(fèi)用和稅收等成本，還要支付一筆土地出讓金給政府。話說回來，這些都不是我們考慮的。因?yàn)殚_發(fā)商既然敢拆，他也是經(jīng)過反復(fù)核算的。

最后大家本著友好協(xié)商務(wù)實(shí)合作的態(tài)度，都在能承受的范圍內(nèi)，保證原來的居住面積不減少，至少也應(yīng)該按套內(nèi)面積來換。合作共贏爭取將項(xiàng)目早啟動(dòng)早開發(fā)好。

我們這里恰好有這么一例。開發(fā)商就是原地重建，面積換面積，樓層隨便挑。在補(bǔ)償裝修費(fèi)用，重建期間的租房費(fèi)用。雙方很快就達(dá)成協(xié)議。原本7層的舊樓換成了二十多層電梯新房，住戶舊房換成了新房，開發(fā)商得到剩余房子。皆大歡喜。

我覺得這個(gè)模式很好，大家各取所需，也少了無謂的糾纏！

非專業(yè)，我來說一下自己的看法。舊改，因?yàn)榇嬖谥刈饧壊睿圆拍苓M(jìn)行下去。而原拆原建往往無法滿足各方的訴求，理由如下：老公房的容積率往往不低，你看一下兩個(gè)房子之間的距離就可以匡算出來，假設(shè)容積率是1.8，而舊改以后的新房容積率達(dá)到3.6（已經(jīng)很難受了），面積只增加了一倍，也就是說如果原拆原建，按1:1.3賠付，按100000平方的大盤計(jì)算，65000方要補(bǔ)償給原住戶，100000方的土地面積是28000方，三通的成本是5600萬（2000元/平），100000方建筑成本是2.5億（2500元/平、高層），不算土地費(fèi)，各種稅收，資金成本，資本家利潤，剩余下可銷售的35000方它的成本是3.06億，平均每平方米分?jǐn)?700元，大家可以對照看看當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)理解開發(fā)商如何處理。另外從原住民來看，原老破小得房率高啊，新工房得房率只有65/o，套內(nèi)面積還小了，還要裝修，越拆越窮，當(dāng)然不干。因此在我看來，市場房價(jià)低于一定高度，舊改是吃力不討好的事情。只有到一定程度，如5萬元以上，也就是土地成本能覆蓋各種其他成本，才有空間，你也可以在1:1.3補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)再要求成本價(jià)購買20平方米之類達(dá)到共贏。

不同意。

我家是多層步梯樓，而且由于是單位自建樓房，考慮到140平方米的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，房本面積都是138平方米左右或者90平方米以下的，但是實(shí)際面積可以達(dá)到160平方米或者120平方米，因?yàn)槟媳眱蓚€(gè)通長的大陽臺都沒有計(jì)入房本面積。

像這種情況如果說以面積換面積肯定是不合算的，尤其是開發(fā)商建的樓房，說實(shí)話比單位自建的樓房質(zhì)量差的太多，我們旁邊有個(gè)小區(qū)就是一部分是單位自建樓房，另一部分是某大學(xué)委托開發(fā)商代建的樓房，結(jié)果現(xiàn)在二手房出售時(shí)價(jià)格差不少，中介公司說雖然圖紙是一套設(shè)計(jì)圖紙，但是實(shí)際墻體厚度和材料大不一樣，價(jià)格自然也不會(huì)一樣。

另外年齡大了不愿意折騰，我們的樓房才二十年，因?yàn)橛昧虾芎没緵]有什么問題出現(xiàn)，即便按照按照七十年來看也屬于青年時(shí)期，所以安安穩(wěn)穩(wěn)過日子就可以了。

未來城市土地依然會(huì)寸土寸金，尤其是我們所在的城市中心位置，所以沒必要著急換成高層樓房，兩種樓房各有利弊，適合自己的就是最好的！

目前來說，開發(fā)商來開發(fā)房子的話基本上都有。最少是1.5倍的一個(gè)溢價(jià)。

就算是回遷也應(yīng)該有適當(dāng)?shù)囊粋€(gè)補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或者是房屋面積上的一個(gè)補(bǔ)償。不可能說是一比一的一個(gè)回遷。

這種一比一的回遷只有在農(nóng)村才會(huì)出現(xiàn)。在城里的話還沒有出現(xiàn)過。

如果說你。這個(gè)房子比較老的話，是一個(gè)危房，嗯，國家給你一個(gè)非常好的一個(gè)房子也可以去考慮。這還是看嗯，整體的一個(gè)你自己房子的一個(gè)。情況再做一個(gè)判斷，那目前今年的形勢是國家會(huì)加大力度進(jìn)行棚戶區(qū)的一個(gè)改造。像這種改造的話，應(yīng)該都有一個(gè)非常合理的一個(gè)補(bǔ)償。

像這種大事的話，應(yīng)該跟周邊的領(lǐng)域去商量一下。嗯，因?yàn)楫吘棺鲆粋€(gè)釘子戶也不是太好的一個(gè)名聲。我也見過很多釘子戶，別人拆了，后來自己等了20年也沒有拆。哭了自己哭了，孩子哭了一家人，大家怎么辦呢？跟著一個(gè)大流星了。沒有必要給這些開發(fā)商去斗，咱們也沒有這個(gè)實(shí)力，沒這個(gè)精力去耗。

這個(gè)問題要看前提條件的：

1、非政府規(guī)劃、統(tǒng)籌，首先要確保合法性。

2、要看開發(fā)商是否正規(guī)且有實(shí)力，確保舊改后不要爛尾樓。

3、舊改的周圍配套是否合理，舊改的完成時(shí)間。舊改后房子戶型，舊改是否包裝修。

4、舊改的安置房類型，是安置房還是商品房，舊改的容積。

5、自己的房子的狀況，是比較新，還是已經(jīng)搖搖欲墜。

簡單是講合理合法，舊改能夠妥善安排后續(xù)問題，更有利當(dāng)然是可以接受的。但是不確定因素多，且風(fēng)險(xiǎn)太大，相信絕大多數(shù)人是不會(huì)選擇的。

社區(qū)來操作房地產(chǎn)開發(fā)舊小區(qū)，政府政策指導(dǎo)監(jiān)督提供方便，我看可以，老百姓都滿意。開發(fā)商參與舊改，用不了幾年，全國的舊小區(qū)全部拆改完，何樂而不為呢。改革開放這些年，開發(fā)商有這個(gè)實(shí)力，他們已經(jīng)先富起來了。所以，開發(fā)商進(jìn)駐小區(qū)舊改支持。

您好，很高興回答您的問題。

對于您的問題，首先要明確您說的這個(gè)問題是一個(gè)什么行為性質(zhì)。對于開發(fā)商來舊改的房子，其實(shí)本質(zhì)可能還是一個(gè)商業(yè)開發(fā)的，如果給的條件特別好，可以同意，當(dāng)然您也有拒絕的權(quán)利的。

其次，如果同意應(yīng)該看看給出的補(bǔ)償條件是什么，對于您說的，我們可以按照國有土地上房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來做比較。原地回遷這既能留下您原有的生活環(huán)境，周圍都是你熟悉的，這個(gè)條件是可以的。最低賠率是1：1，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也是和國有土地上的房屋的標(biāo)準(zhǔn)是相同的，但是具體覺得合適不合適，還需要您本人自己去考慮。因?yàn)槭情_發(fā)商開發(fā)不是征收，是沒有強(qiáng)制性行的，需要您自己覺得是否合適。但是一個(gè)大的標(biāo)準(zhǔn)原則是不會(huì)變的，那就是不能降低原有的生活水平。

【我是建聞君】開發(fā)商舊改，原地回遷1∶1，我作為業(yè)主不同意！一方面是拆建期間的補(bǔ)償問題，另一方面容積率、綠化率的改變，建筑面積翻了至少5倍，為什么賠償還是1∶1，錢都被開發(fā)商賺了，業(yè)主得到了什么？

舊小區(qū)拆建，建筑面積至少翻5倍，容積率大了。

我家現(xiàn)在居住的小區(qū)是6層老樓，雖然沒有電梯，看著也破舊，但并沒有感覺不舒服。倒是容積率比較小，小區(qū)里的人口不多，每天晚上遛彎也沒那么多人，反倒沒那么的擁擠。

如果開發(fā)商拆了，原地重建一般都是30層以上的樓房，建筑面積大了5倍，容積率也大了很多。雖然住了高樓，同樣大小的一塊兒地，住的人也多了很多。有電梯是不假，但人多了之后，上下樓都要等電梯，晚上下去遛彎都可能是“人山人海”。

我經(jīng)常這樣打比方：都是100平米，以前蓋一層住了10個(gè)人，如今蓋10層，住了100個(gè)人。雖然單個(gè)人的居住面積沒有變，但是每個(gè)人擁有的土地就小了很多。生活在一起的人也就多了，難免有些不方便。

從開發(fā)商的角度：把6層的多層樓房，拆了重建成30層的樓房，建筑面積都可以賣錢，如果給業(yè)主1∶1，那剩下的建筑面積都是開發(fā)商賺的，按照10000的房價(jià)，利潤至少有幾千萬。

如果開發(fā)商按照1∶1的比例回遷，就算給拆建期間的補(bǔ)償，吃虧的還是業(yè)主，從這個(gè)角度，我肯定不愿意。

舊小區(qū)拆建，除了期間的住房補(bǔ)償，還應(yīng)該進(jìn)行面積上的補(bǔ)貼。

向我住的6層老小區(qū)，如果拆遷，除了拆建期間的住房補(bǔ)貼，房子面積至少要按照1∶1.2來補(bǔ)償，不然肯定是不合理。

首先，我住的好好的房子，開發(fā)商在拆之前我要搬走，在外面租房住。雖說有租房補(bǔ)貼，但住在租的房子里畢竟沒有自家舒服。而且拆建過程并不是一兩年能完成的，搞不好需要5年以上的時(shí)間，如果沒有好處，我住的好好的，為什么要這么折騰呢？

自己家的房子都有裝修，開發(fā)商補(bǔ)償?shù)姆孔佣紱]有裝修，如果是1∶1，沒有其他的賠償，那自己還要裝修新房子，肯定是虧的。按道理，開發(fā)商應(yīng)該把裝修費(fèi)用考慮進(jìn)去，進(jìn)行補(bǔ)償，或者直接就算進(jìn)補(bǔ)償面積就行了。

結(jié)語：我家舊小區(qū)拆建，如果開發(fā)商按照1∶1的比例回遷，我肯定不愿意。雖然沒有電梯，我還是覺得我老房子住著舒服。

以上僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，你怎么看待這件事呢？趕快留言吧！

【我是建聞君，關(guān)注房產(chǎn)，關(guān)注我吧！本文為作者原創(chuàng)，在今日頭條首發(fā)，未經(jīng)允許，請勿轉(zhuǎn)載】

如果是最低1：1的比例，又是原地回遷，要是我還會(huì)考慮以下幾個(gè)因素后再做決定。

一、房子的公攤面積大不大

雖然是1：1，也就是通常說的面積換面積，拆舊房換新房，同樣面積的房子，感受和舒適度完全不一樣。但是高層建筑有很多公攤面積，這些面積是否算進(jìn)還房的面積里很重要，而且高層公攤通常在百分之20%到30%之間，如果公攤過大，別看是面積換面積，結(jié)果使用面積比原來小了，比如你原來的房子面積是100平米，房子除了墻體的結(jié)構(gòu)面積其余的都是使用面積，因?yàn)槔戏孔踊蛘哒f平房，幾乎沒有公攤面積，就是有也少得可以忽略不計(jì)。高層樓房則不一樣，公攤面積大了的話，房子使用面積會(huì)變小，就是還你110平方的面積，假如扣除公攤面積30平米，實(shí)際上只有80平米的使用面積。

二、物業(yè)費(fèi)用怎么處理

老房子是沒有物業(yè)管理費(fèi)用的，現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)這筆錢通常按房屋建筑面積來計(jì)算，每年每月都要支付，幾十年算來來，也是一筆不小的費(fèi)用，開發(fā)商既然是商業(yè)開發(fā)，就有一個(gè)利益共享的問題，物業(yè)費(fèi)開發(fā)商怎么安排，是象有的項(xiàng)目那樣一次性免除多少年物業(yè)費(fèi)用，還是每平米優(yōu)惠多少錢，這些事先要考慮好，免得以后扯皮發(fā)生糾紛。

三、開發(fā)商是否有實(shí)力

因?yàn)椴皇谴褰y(tǒng)籌，又非政府棚改，是一種純商業(yè)開發(fā)，項(xiàng)目能否正常且順利進(jìn)行與開發(fā)商的信譽(yù)和實(shí)力有很大的關(guān)系，商業(yè)開發(fā)不像棚改那樣，有政府部門的信譽(yù)做保證，如果沒有一個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)督主體，出現(xiàn)房子拆了建不起來，那就很麻煩，現(xiàn)實(shí)生活中上也不是沒有這方面的事例，所以不僅是你，包括鄰居最好要了解一下開發(fā)商的情況。當(dāng)然這樣的概率很低，但是低并不表明就不存在，房屋拆除是大事，事先了解一下做到心中有數(shù)，只有好處沒有壞處。

總的說來，能有開發(fā)商來開發(fā)，說明這個(gè)地段有開發(fā)價(jià)值，能開發(fā)是好事，但是好事需要大家共同努力才能辦好，開發(fā)商看似能建很多房子，實(shí)際上也不容易，你們的房子拆完了開發(fā)商并不能必然取得土地，土地過戶到開發(fā)商名下還要支付很大一筆土地出讓金，還有建筑成本，財(cái)務(wù)管理費(fèi)用和稅收，并不是象有的人想象的那樣，底層還給拆遷戶，其余的房子都是開發(fā)商賺的。

大家本著友好協(xié)商務(wù)實(shí)合作的態(tài)度，都在能承受的范圍內(nèi)，保證原來的居住面積不減少，待遇不降低，合作共贏爭取將項(xiàng)目早啟動(dòng)早開發(fā)好！