第一，農房拆遷中合法面積的認定與房屋層數無直接關聯，最主要的是依據房屋產權登記和修建時間進行認定，搶搭搶建的是典型的違法建筑。

第二，在農房拆遷中對房屋產權登記以外的面積，只要不是搶搭搶建的，都會按規定進行補償。

這是具體從事過農村房屋拆遷的筆者，結合當地政策和工作實際，給出的答案。

首先，分享一個房屋層數及面積與產權登記不一致的拆遷案例。

這是筆者經手的一個案例。該戶的農房現狀為4層，但房產證上登記的是3層，明顯多了1層，面積也大了許多。但經走訪調查和村社相關人員證實，該戶的農房是一次性修建的，不屬于搶搭搶建。最后在進行拆遷補償時，就將比證上多的１層面積全部按合法的進行了補償的。

其次，在農房拆遷中對于無產權登記的房屋，只要不是搶搭搶建的，都是進行補償。

（一）搶搭搶建的認定比較容易。該區域已停止建房審批了，已明確不能再建房了，這個時候在無任何審批手續的情況下才開始建的，就是典型的搶搭搶建。

（二）實際之中大多的無證房都不屬于搶搭搶建。這些房屋主要是群眾生產生活需要，在主體房屋之外搭建的廁所、圈舍、廚房等輔助房屋，對這些修建已久、使用多年的房屋，在拆遷中稱其為無證房，不屬于搶搭搶建不能補償的房屋。

（三）非搶搭搶建無證房的拆遷補償政策。根據被拆遷農戶有證房的面積按規定進行補償，筆者這里是無證房面積未超過有證房面積的50%的，按有證房的補償標準進行補償；超過50%部分，按有證房補償標準的80%進行補償。

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（本文圖片來自網絡）

隨著城鎮化的腳步建設，許多城中村或者鄉鎮上的房子都迎來了拆遷，既然是拆遷那么就需要有一個補償的標準。這個標準當中最關鍵的一點就是房屋的面積。那么這個房屋的面積到底該如何認定呢？

農村自建房一直以來都缺乏規范的管理。很多房子都是村民自己建設的。沒有相關的手續，也沒有批復。在面積認定方面來說其實是比較麻煩的。

在不動產登記開始之后，全國各地的農村自建房逐漸開始換證，當然這個換證工作并不是地毯式進行的，而是哪一戶的村民需要抵押房產的時候才會換證，因為銀行現在只認不動產證。而在換證的時候就要進行新的房產測繪。在新的房產測繪進行的時候，一般來說是有一個原則的，那就是以過去的房產證面積為準。也就是說過去房產證當中有的房子都可以算，沒有的房子基本都是屬于新搭建的，如果沒有相關的手續，就不能算面積。所以說農村的自建房遇到拆遷的時候流程也是這樣的。（當然各地政策會有偏差，但是大原則是不變的，靈活操作的話也會給與村民一些幫助，只要不是搶建的部分一般來說也能算進面積當中）

不過，現在的農村自建房拆遷的趨勢是這樣的，一旦村民聽到有拆遷的消息，就開始瘋狂的蓋房子。這也是為了今后可以多獲得賠償。一般來說拆遷前期就會有人重新測繪核算每一戶的面積。最晚按一定的時間節點將現有的房屋面積測定完畢。之后再搶建的面積就不能算進補償的標準當中。也有一些村子雖然沒有拆遷，但是在拆遷區域的周圍，遲早也會拆遷。那么這一類區域的村民就會提前幾年甚至十幾年就開始陸續新建房屋。原本一層的平房等到拆遷的時候可能都變成五層的小樓房了。如果全村的房子都是這樣的情況。那么法不責眾最終只能按照一定的標準賠償。因為房子眾多以前的房子也面目全非，這些房子到底是什么時間節點新建的也無從考證。但如果只是個別村民加蓋了自家的房子，那么就會被當作違建拆除。

所以說，只要不是違建和搶建的房子那么就按照原來的房產證確定拆遷補償的面積。如果是搶建和新建的房子就要看當地的政策松緊程度了。但不論怎樣都會有人重新測繪房屋，有評估公司現場評估各個部分的賠償價值。

對被拆遷房屋性質和面積的認定是對被拆遷房屋進行估價的一個前置程序，按照建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》(以下稱《指導意見》)第十二條第二款的規定，被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，從其協商結果。

行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

農村二層或多層房屋拆遷，合法面積怎樣認定？

該《指導意見》第十二條第四款規定，對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。

房屋拆遷中，拆遷方一般會以房屋權屬證書上（房產證、宅基地證等有效權屬證明）的標注面積為準，以此作為拆遷面積的計算。對于沒有登記在冊的房屋，可依據相關建房批準的文件上面積為準。沒有任何權屬證明的，那就需要評估方入戶實地進行測量。

農村二層或多層房屋拆遷，合法面積怎樣認定？

在這里律師提醒，在實際的房屋拆遷過程中，對于無權屬證明的房屋可能會被認定為違法建筑而無法取得賠償，實際上無證建筑并不等同于違法建筑，對于無證、翻建、擴建等情況征收方都必須進行具體調查，比如房屋的建設年限，無證原因等。

另外在征地拆遷過程中，多層房屋的補償，會根據各地方政策的不同而定，例如，根據當地法規規定，宅基地只允許建造4層，那么4層以上均為違建，所以在建房時需要注意層數是否合規合理，使用面積是否超過建筑面積等問題，才能在拆遷時獲得盡可能多的補償。

在實際拆遷過程中，被拆遷的房屋的補償價值與房屋的面積、用途、性質等各方面因素相關，涉及的法律條款也很復雜，如果被拆遷人對于房屋價值評估有異議的，可以尋求專業律師的幫助

非在拆遷公告后建造，通常情形下應當以實際面積認定

農村住宅與商品住房不同，拆遷時仍應當保障農村村民實現戶有所居。征收農用地以外的其他土地，對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，進行拆遷補償，實現國家利益，公共利益，或者集體利益與個人利益的統一。

為了公共利益的征收集體土地，拆遷集體土地上的住宅，如果按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定認定是否合法，可能損害農村村民的利益，其理由主要是，農村村民成為宅基地上“戶”非常困難，農村村民二、三代僅有一處宅基地還是比較普遍。農村村民不能申請到宅基地，利用原宅基地的空閑部分修建房屋，或者加層修建事實上也是合理的行為。

就建設工程規劃許可證而言，國有土地上建造房屋需要建設工程規劃許可證自不待言。農村村民在村莊與非建制鎮修建房屋并不需要建設工程規劃許可證，根據《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定，農村村民建造2層（含2層）以上的住宅，可以選用通用設計、標準設計。由此可見，《城鄉規劃法》與《村莊和集鎮規劃建設管理條例》有不同的適用范圍。

就本設問而言，農村地區拆遷有按人口認定房屋面積的實踐，作者認為該做法實際上與物權規則不符。農村村民有二層房屋，應當全部認定為合法面積；多層房屋，不影響相鄰權的，三層房屋也應當全部認定為合法面積；農村地區三層以上房屋通常影響相鄰權，可以酌情認定，但需要確保三層房屋的實際面積。需要注意的是，拆遷公告后建造的房屋應當依法認定為違章建筑，不予補償，對房屋面積特別少的農村村民仍要滿足當地的住房最低標準。

南京徐劍隨筆，供公眾參考

可能損害農民村民利益的搬遷公告

不超過當地宅基地建房的規定，都是合法的，如果是翻建的，增建的是，實踐中各地判決有差異。

有的層數超過規定那就是不符合規定的，補償很難拿到。

有的地區規定一個范圍，多少平方米內的補償，超過的話，補償少。

我們這是按240平賠償一套房，超出平方按一平方800左右算得

在我們這房屋產權所有證面積加上2008年航拍航拍以前的沒有房照。按照歷史遺留問題解決。2010年航拍沒有房照10米給8米 2016年航拍沒有房照一米800元。2019年今年航拍無房照一米200元。到明年開始航拍無房照的動遷一分錢不給 盡量把規劃許可證，施工許可證。 等證件辦齊了這樣才能使你得到合理的賠償。

根據中華人民共和國物權法宅基地使用權人有權建地下，地上和地面

你家將原房拆除并加蓋時有沒有得到有關部門的批準，比如規劃許可證、施工證等（如果當時沒有，日后有無補辦）？如果有，拆遷時將按規劃許可證上的改（擴）建面積加原房屋所有權證面積予以補償。如果你無法提供相關證明，即改擴建項目為違章建筑面積，拆遷補償時將按原房屋所有權證所所標注面積予以補償，違章部分將按照所在省級<<拆遷補償辦法>>（意見)所規定給予補償或不補償。按你的情況看，其實是房屋實際面積縮小了，拆遷時將按原房屋所有權證所標注使用面積給予補償。如果更名，視拆遷前還是拆遷后，拆遷前更名交納各稅費后將按原面積核發，（建議無此必要，因為馬上動遷）如果拆遷后，視補償辦法而定：是領取放棄產權的費用還是扣除原面積后購買新的拆遷安置房。總之，拆遷補償將嚴格按照原房屋所有權證標面積計算。如果拆遷單位以種種理由扣減面積，你就可以向所在市房屋管理局拆遷管理處申請重新計算安置面積。

這個問題提的好，廣大的農村地區正面臨大面積的拆遷，關于合法房屋的建筑面積如何認定，各地沒有一個統一的標準，在正常情況下，合法房屋在拆遷前都有專職人員到各家各戶實地查看，比如；房子的層高是三樓，專職查看人員都會查看房屋的建造結構，從底層開始，層層測量，畫圖，登記，造冊，確定房屋的合法面積。