這個話題比較廣，南京是新一線城市，人口還在增加中，討論這個事要看幾方面趨勢。其一是郊區兩套房的位置，每個城市都有一個規劃和重點發展的方向，而這2套房子剛好在重點規劃之內，那么他的價值潛力是很大的。其二要看房子的結構布局是否合自己要求，物業管理及房地產公司的實力是否滿意，現在有好多小房企快破產了，后期工作不到位，讓你買了房后許多證件辦不下來的樓盤比比皆是，這值得警惕。其三是房屋面積，家里人口多，買房是剛需自住的，郊區兩套房能達到自己的要求，那么肯定是不愿去置換市區那一套房的。如果家里人口較少，一套房夠自住了，而市區房在各方面條件都較優秀的繁華地段，那就有置換的可能性。這僅是我的看法，誰愿拿二套房去換一套市區房呀，城市擴張的腳步未停下來，說不定過十年八年這2套郊區房也變市區房了。所以郊區房的地段很重要也是關健

你打算賣掉升值潛力大的房子，去買升值空間小的房子，你瘋了吧？南京老城區的房子以后的均價可能在五萬左右，緯三路的隧道附近的房子，以后價格可能在五萬以上，燕子磯的房價也不會低于四萬五，因為這些地方都是新城，配套設施齊全，環境比老城區更好。我的一個老鄉以前在橋北有一套房子，他以2800元的價格賣掉了在老城區以15000元的價格購買了一套房子，終于實現了成為城里人的夙愿，短短幾年時間，橋北的老房子漲到了兩萬，老城區的房子漲到了三萬多，吃了一個大虧。江北新區的建設才剛剛開始，預計要到2035年前后才能基本建成，你現在下車得不償失。我住在潤江城，我的一個鄰居在一萬多元的價格購買的房子，漲到28000的時候他就想把房子賣掉，我苦口婆心地勸他不要賣，我說潤江城的房子最少會漲到70000，他忍了幾個月沒有賣，后來偷偷地以30000元的價格把房子賣掉了，跑到老城區買的房子，結果是兩年的時間潤江城的房子漲到了五萬，老城區的房子幾乎沒有漲價，現在后悔的不行。買新城區的房子，一定要等到新城區基本建成，所有利好都全部兌現。

非常合適，但是前提是郊區的房子你可能需要花點時間順利賣出。現在郊區的二手房是比較難快速賣出的。另外就是在市區買房的時候得考慮買房的用途，是為了小孩上學買學區房還是為了改善住房，或者是單純的投資。

如果是為了上學，建議可以買一些1，2線學區房，短時間內學區房不會有太大問題的，在上完學以后可以把學區房賣出再換成熟的改善住房。

如果是為了改善買房，那南京可以考慮鼓樓濱江，南部新城，奧體南等地方。

至于你說的兩套賣掉換一套個人覺得不是很合適，一套賣掉換另外一套，然后可以再買一套市區老破小作為投資兼帶收房租養房貸是個不錯的選擇！

沒仔細研究過南京，如果市內好一點應該超過5五萬了。我個人建議換市內。

給你幾點建議：

1.首先考慮通勤時間，節約一個小時的話，那就是幸福時間，升職空間。

2.考慮孩子上學，更好的學校和更好的同學。

3.考慮交通便利，將來好出手。

4.如果是全款，建議還是買兩套，同時買。

5.一套房無論如何市場與你無關，如果一套大的，一套小的，將來可以應急。

6.或者賣一套留一套。

7.兩套房是非常需要的，尤其是在南京。

一點個人建議，拋磚引玉爾，打擾。

我覺得目前情況來看，賣一套，換市區比較合適，給你幾點建議：

1.首先考慮通勤時間，節約一個小時的話，那就是幸福時間，升職空間。

2.考慮孩子上學，更好的學校和更好的同學。

3.考慮交通便利，將來好出手。

4.如果是全款，建議還是買兩套，同時買。

5.一套房無論如何市場與你無關，如果一套大的，一套小的，將來可以應急。

結論：賣一套留一套。

7.兩套房是非常需要的，尤其是在南京。

你這兩個都不算郊區，吃飽了撐的，四萬四二手房在市中心是什么渣盤？有燕子磯新城和江北新區規劃好嗎？有車位嗎？周邊老破小嗎？四萬四二手房也只能在江北新區核心區買套二手房比如正榮潤江城，你四萬四買不到河西只能買老城，人家都愿意從老城搬到新城，仙林湖二手房都快四萬了，你倒好買個漲不上去沒空間的老城房子。。。。

寧買市區老婆小，不買郊區遠大新。買主城是對的，帶優質學區的最好

主要看自己真正的需求是什么。把多余的產業表現在現在的時期是個不錯的選擇，如果要置換成市區的房子，這其中會產生很大的交易費用，交易賣掉一套郊區的房產，用房款去市區找一套合適的房子，房款做首付，剩下的貸款分期還款，以備后期變化。

這個還是要根據個人實際情況而定，雖然我是一名中介，但我們情況大致相同，我的一套六合，一套江北，年前也有這個打算，過了春節以后打消了這個念頭，因為兩套換一套還是要綜合考慮的，必竟可以租一套自住一套，而且兩套變現時，會比一套變現的方便些。

看自己意愿，如果工作原因交通不便或許可以換，如果沒有特殊原因情愿不換，經過這次疫情，萬一出現個什么一套住人一套還可以隔離，況且一大家人擠一套房也不舒服啊，在效區還可以自己種點小菜，我覺得不換。