必須公開收支明細(xì)，這是物業(yè)法和各地物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定的義務(wù)。

1.不管是物業(yè)收費(fèi)還是開支，都應(yīng)該每個季度在小區(qū)進(jìn)行公示。包括收取的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司的開銷等。但是，不管如何，物業(yè)公司該自己拿走的利潤不受公示的影響。

2.對于小區(qū)公共區(qū)域的收支，應(yīng)該明確公開。應(yīng)該讓業(yè)主知道哪些公共資源被利用，并給小區(qū)帶來了收益，以及這些收益的使用途徑。當(dāng)然，這些費(fèi)用只是物業(yè)公司代收取，物業(yè)公司只可以獲得一定的成本費(fèi)用。

3.物業(yè)費(fèi)的收支公開，對于業(yè)主也是一種約束。可以通過公示，明確看到繳費(fèi)和未繳費(fèi)情況。以及物業(yè)費(fèi)的收取是否有貓膩。從而更公平的督促物業(yè)收費(fèi)情況。

4.物業(yè)公司的公開透明，也從另一個角度展現(xiàn)物業(yè)公司的滿意程度。收費(fèi)率基本決定滿意度。這也從某些方面督促物業(yè)公司需要更好的服務(wù)。

其實(shí)，如果物業(yè)公司真的做的坦蕩蕩，沒有必要遮遮掩掩的。每一分該拿的拿走，該留的留下。做好自己的事，自然會得到業(yè)主的擁護(hù)與支持。

如果認(rèn)同作者觀點(diǎn)請贊并關(guān)注，我們會有更多的共鳴。

謝謝悟空的邀請！

無論是包干制或酬金制，物業(yè)公司每半年或到年底公布一次年度收支情況是很有必要的。雖然業(yè)主們沒有查物業(yè)公司賬的權(quán)利，但對于小區(qū)的一切，業(yè)主們是有參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)知情權(quán)的。

在盈利的情況下，物業(yè)公司的明細(xì)收支賬是不會對業(yè)主們公開的，因?yàn)槲飿I(yè)公司是個獨(dú)立經(jīng)營的企業(yè)，而作為企業(yè)是要盈利的，除非物業(yè)公司出現(xiàn)了虧損，才會主動對業(yè)主們公開明細(xì)賬，而物業(yè)公司在這種情況下肯公開明細(xì)賬，目的就是為了想提物業(yè)費(fèi)，而實(shí)現(xiàn)扭轉(zhuǎn)虧損的局面。

業(yè)主個人和業(yè)委會都是無權(quán)直接去查物業(yè)公司明細(xì)賬的，因?yàn)闃I(yè)委會沒有執(zhí)法權(quán)，也不是專業(yè)的財務(wù)人員。

但業(yè)委會有權(quán)要求物業(yè)公司定期在小區(qū)的顯眼位置處公布年度的收支賬面，若物業(yè)公司的賬目糊涂不清，且涉嫌亂收費(fèi)行為，業(yè)主及業(yè)委均可向物價局等相關(guān)部門投訴外，必要時業(yè)委會還可以聘請相關(guān)專業(yè)合法的審計部門進(jìn)行審計核查物業(yè)公司的明細(xì)賬。

物業(yè)公司的收支情況及運(yùn)營成本只有公開透明，在陽光下收費(fèi)，才讓業(yè)主們放心交費(fèi)，減少業(yè)主們的質(zhì)疑。也能減少業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。特別是小區(qū)的《住宅專項(xiàng)維修基金》的使用。

而對于小區(qū)的公共收益，如小區(qū)的公共停車收費(fèi)，電梯廣告費(fèi)等費(fèi)用，有業(yè)委會的小區(qū)則由業(yè)委會公布賬，因?yàn)槲飿I(yè)公司要把這些公共收益移交給業(yè)委會財務(wù)的。當(dāng)然要除開些給物業(yè)公司的管理費(fèi)用。

若沒業(yè)委會的小區(qū)，基本上小區(qū)這些公益收入都是物業(yè)公司直接拿走的，不僅沒有業(yè)主們的份，物業(yè)公司連這些公共收益的收支情況都不會對業(yè)主們公開的。而更多業(yè)主對小區(qū)的這些公共收益根本不知是怎么的一回事呢？即使有個別業(yè)主明白到這些，往往以業(yè)主個人的力量是無濟(jì)于事的。

所以，小區(qū)業(yè)主若想有話事權(quán)，想物業(yè)公司的收支情況更加公開透明，想物業(yè)公司受監(jiān)督，還是很有必要成立肯為業(yè)主們說話的小區(qū)業(yè)委會才行。

一網(wǎng)友說的好：

物業(yè)公司就是社會上的毒瘤。你窮其一生買房，不料這個蛀蟲讓你痛苦一生。自己花巨資買房剛想過上幸福生活，結(jié)果卻遇上了一個你回家路上的劫匪。你每個月都給他錢讓他舒服到后來你才發(fā)現(xiàn)自己不是業(yè)主他是上帝。你對上帝物業(yè)畢恭畢敬他稍有不爽你就該鼻青臉腫。這寄生蟲早該滅絕了，安保衛(wèi)生工作由街道社區(qū)統(tǒng)一管理。一可以減少社會矛盾，二可以減少居民生活負(fù)擔(dān)。

說的太對了，說出了我們業(yè)主的心聲，我們受物業(yè)的氣、罪十幾年了，物業(yè)不請自來想著辦法收錢，那還給你公示，即使表面公示了有什么用，明細(xì)看不到，而且敢怒不敢言，極其不和諧！建議堅(jiān)決撤銷物業(yè)行業(yè)，現(xiàn)在基本上每個小區(qū)都有一個社區(qū)，社區(qū)不是盈利機(jī)構(gòu)，服務(wù)于基層，包戶干部對每家每戶都很了解，支持由業(yè)委會或社區(qū)管理，我們繳納保潔保安垃圾費(fèi)！還業(yè)主一個真正的安居樂業(yè)！

謝謝悟空邀請！

其實(shí)這個問題很簡單，具體有幾種情況。

1.公共收益，物業(yè)對小區(qū)共有部分的使用和收益情況、公共維修基金使用情況等等，業(yè)主有知情權(quán)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時、完整的公布。

業(yè)主享有的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)主要是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，因?yàn)檫@些部位的物權(quán)屬于全體業(yè)主，業(yè)主有權(quán)了解、審查。

物業(yè)公司公布物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等則是常規(guī)做法。

2.一般來說單個業(yè)主無權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支。只有業(yè)委會可以聘請有關(guān)審計部門進(jìn)行審計。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)知識，就算有專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供合法效力的審計證明。每個人都想去查，那物業(yè)公司根本就沒有辦法正常運(yùn)行。

3.很多糾紛源于此。但還是最好成立業(yè)委會，才能真正做好監(jiān)督權(quán)。公示、審查、監(jiān)督執(zhí)行，方可到位。

這個問題，正在把物業(yè)服務(wù)帶向更深的誤區(qū)。本人當(dāng)年也因此拒交過物業(yè)費(fèi)，會不會有更多的業(yè)主，也因此拒交物業(yè)費(fèi)，加速小區(qū)物業(yè)服務(wù)的惡性循環(huán)。

放眼所有的商業(yè)行為，有哪個行業(yè)是公開收支明細(xì)的？

飯館不是，空調(diào)不是，手機(jī)不是，機(jī)票不是，機(jī)動車不是，汽油不是，衣服不是，家政不是，支付寶也不是……

這么多行業(yè)都沒有公示收支明細(xì)，影響了該行業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或服務(wù)了嗎？消費(fèi)者覺得產(chǎn)品或服務(wù)不好的，可以退換或者要求賠償。商家在充分的競爭下，會努力通過開源節(jié)流，提升技術(shù)水平，降低成本支出，以期在競爭的氛圍下，占有一席之地。

如果這些產(chǎn)品或服務(wù)都公示明細(xì)，會是什么結(jié)果。消費(fèi)者看到的是某商家的利潤率很高，轉(zhuǎn)而選擇其他商家。商家也會把心思放在降低利潤率上，以獲得有良心的商家的評價，而不會努力通過技術(shù)進(jìn)步降低成本，社會如何進(jìn)步？

物業(yè)服務(wù)何嘗不是如此？

一個包干制的合同，約定的是物業(yè)公司自負(fù)盈虧，業(yè)主要求的是設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行、小區(qū)干凈整治、安全有序等最終的結(jié)果。至于物業(yè)是用機(jī)器人掃地，還是招聘保潔員掃地，業(yè)主需要追究這些過程及支出嗎？

物業(yè)公司如果未按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，業(yè)主可以要求整改、要求賠償，甚至解除合同。如果解除合同變得簡單，物業(yè)公司自然會把盡心盡力地完成合同約定。至于物業(yè)公司是通過規(guī)模效應(yīng)共享人員，還是通過現(xiàn)代化技術(shù)降低成本，由他去吧。

包干制模式下，公共收益不是物業(yè)費(fèi)的內(nèi)容，應(yīng)該向全體業(yè)主公示。

當(dāng)然，法規(guī)也給了另外一種模式，即酬金制。這種模式下，小區(qū)的每一分錢收支都應(yīng)該向業(yè)主公示。

該制度的特點(diǎn)是，物業(yè)公司提供服務(wù)，獲取酬金，結(jié)余或不足由全體業(yè)主享有或承擔(dān)。

這種制度的協(xié)商成本極高，進(jìn)而會增加物業(yè)服務(wù)的成本，或降低物業(yè)服務(wù)效率。

如果事項(xiàng)授權(quán)物業(yè)企業(yè)執(zhí)行，他采購的服務(wù)或商品如何讓眾人信服，并且愿意為此支付費(fèi)用？

如果所有的事項(xiàng)需要業(yè)主參與并監(jiān)督，誰來參與，有沒有專業(yè)能力，有沒有空余的時間，會不會故意為難物業(yè)，敢不敢承擔(dān)決策的責(zé)任，能得到業(yè)主的完全信任嗎？人吃五谷雜糧，很容易鬧情緒，故意不議或議而不決，是能想像得到的結(jié)果。

而且，物業(yè)公司因?yàn)橛谐杲鸨ＷC，小區(qū)服務(wù)成本的高與低，不再是其重點(diǎn)關(guān)心的問題，反正都是由業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)公司就會缺少通過技術(shù)進(jìn)步降低成本的動力，整個行業(yè)都會止步不前。

所以，物業(yè)企業(yè)應(yīng)不應(yīng)該公示收支明細(xì)，雙方應(yīng)尊重合同約定。

認(rèn)為原合同不妥，或愿意改變服務(wù)模式的，可通過業(yè)主大會表決依法予以修改或改變。

企業(yè)存在的目的是什么？企業(yè)的盈利方式又是什么？記住、利潤最大化、經(jīng)濟(jì)、效益原則，才是企業(yè)生存發(fā)展的根本。沒有雷鋒。在之，公布與否重要嗎？為什么沒有人吃飯時要求飯店公布飯菜成本，為什么就要求物業(yè)公司公布！市場競爭，適者生存。合理合理的價格，適宜的服務(wù)，是最根本。本人是物業(yè)，來噴吧。

必須要求公布！

我們小區(qū)，物業(yè)企業(yè)收取的：一、業(yè)主2800戶左右，物業(yè)費(fèi)一年512萬左右（含營業(yè)用房物業(yè)費(fèi)），

二、業(yè)主私家車位管理費(fèi)年80萬左右，

三、物業(yè)企業(yè)公益收入提取管理費(fèi)近100萬。還不算有些隱形，。

物業(yè)企業(yè)一年起碼收入在近700萬左右，物業(yè)全部人員近100人，若業(yè)主自治管理，全年收入額度在900萬（物業(yè)提取公益收入近三分之一后留給業(yè)主約200萬）。后期若將有些還沒收回的停車位收回，一年各種費(fèi)用近1200萬，除去正常費(fèi)用支出，業(yè)主每年分配的公益收入起碼500萬。

所以我們小區(qū)物業(yè)費(fèi)現(xiàn)在每平方米是1.3元，如果自治后，第一步物業(yè)費(fèi)能降至0.4～0.5元／㎡，第二步可以按照每戶每月收取20～30元的物業(yè)費(fèi)，同時年底每戶業(yè)主還有慰問紅包發(fā)放。

遺憾至今，物業(yè)企業(yè)繼續(xù)管控我們！

專業(yè)的問題要專業(yè)的人來回答。一般來說，個別業(yè)主要求物業(yè)公開或者解釋財務(wù)，物業(yè)是有權(quán)拒絕的。但是一定數(shù)量(比如10人以上聯(lián)名)或者特殊人員(業(yè)委會委員)要求就可以。另外，各地都有規(guī)定物業(yè)必須公布財務(wù)狀況。對公示期內(nèi)有疑問的業(yè)主要答復(fù)(注意是公示期內(nèi)，不是隨便什么時候)，對業(yè)委會提出疑問的必須書面答復(fù)。但也有特殊情況是不用公示的。寧波這里就規(guī)定，政府投資項(xiàng)目和拆遷小區(qū)不做“陽光財務(wù)”的硬性要求。

而且這個公示非常有講究，必須按照統(tǒng)一格式進(jìn)行公示，而不能自己設(shè)計表格。正規(guī)的公示表格應(yīng)該是一套三份。第一份是物業(yè)費(fèi)收支情況(其中包括物業(yè)公司開支)，這一份一般來說都在公示的，但是很多外行的物業(yè)公司其實(shí)不知道按照法律規(guī)定，實(shí)行包干制的物業(yè)管理模式可以不公示這一份材料(因?yàn)榘芍茖儆谖飿I(yè)公司自負(fù)盈虧，公司虧不虧是公司的事情，和業(yè)主無關(guān)。哪怕這一份表格寫著本物業(yè)公司今年賺了100萬，也和小區(qū)業(yè)主無關(guān))。第二份就是公共區(qū)域維修金收支表。這一塊包括向業(yè)主收去的公共維修金以及使用情況。有的物業(yè)公司是逐年按房屋建筑面積收取，有的物業(yè)公司是交房以后一次性按建筑面積收取。這兩種情況只能存在一種，如果重復(fù)收費(fèi)就是耍流氓，可以去上級部門舉報。這部分的錢主要用于房屋外的公共部位的維修。如路燈，路面，扶手，欄桿，墻面等(但是不包括物業(yè)維修人員的工資)。順帶一下，這部分的錢是業(yè)主的錢，目前通行的保管方式是物業(yè)公司單獨(dú)列賬代為保管(因?yàn)榱硗庖环N方式是業(yè)委會單獨(dú)設(shè)賬，由業(yè)委會保管。但是這種保管方式風(fēng)險太大，一旦無人監(jiān)管，很容易出現(xiàn)貪腐現(xiàn)象。想想幾個業(yè)委會把控超過一千萬資金的情況吧)。物業(yè)公司退管以后，業(yè)委會或者若干業(yè)主聯(lián)名，可以要求對這筆錢進(jìn)行審計。如果審計下來還有結(jié)余，那么物業(yè)公司是必須退回來的。審計費(fèi)用如何出?這就涉及到第三份表格了。

第三份表格就是公共部位收益。簡單地說，所有小區(qū)公共部位產(chǎn)生的收益，都?xì)w全體業(yè)主所有。當(dāng)然，可以刨去物業(yè)正常的管理費(fèi)用和維修費(fèi)用。這個可就多了，比如停車費(fèi)，燈箱廣告，電梯廣告等等。哪怕比如我在小區(qū)擺攤賣西瓜，給物業(yè)公司交了攤位費(fèi)，只要開發(fā)票，也要入這個賬。其中大頭是開發(fā)商提供的店面房增配部分。

對于公共收益一般和諧點(diǎn)的業(yè)委會，會刨去各項(xiàng)成本以外，和物業(yè)談?wù)劮殖伞１热珉娞輳V告一萬一年，其中電費(fèi)一千一年。那么九千一年的利潤業(yè)委會可以和物業(yè)公司分成，比如四六開，三期開(當(dāng)然，業(yè)委會拿大頭)。這部分分成的錢，物業(yè)公司可以作為利潤。業(yè)委會則必須把分成以后的錢轉(zhuǎn)到小區(qū)公共維修金賬戶，用于公共維修金不足之時，提取使用。這也就是為什么有的業(yè)委會換屆以后，新一屆業(yè)委會會提出對老一屆業(yè)委會進(jìn)行財務(wù)審計。而上述對物業(yè)公司和業(yè)委會進(jìn)行財務(wù)審計的費(fèi)用，就是公共部位的收益開支。如果有業(yè)委會或者業(yè)主代表想審計又怕沒錢的，膽子大一點(diǎn)，你們小區(qū)公共收益有的是錢，我保守估計一年十萬八萬算少了。另外，上面提到的經(jīng)營用房增配部分也是一塊大頭。有的房產(chǎn)公司會通過手段將自己旗下的物業(yè)公司招標(biāo)到自己開發(fā)的小區(qū)進(jìn)行管理。那么在建造小區(qū)的時候，就會有意無意增加物業(yè)經(jīng)營用房的面積。按照法律規(guī)定，占小區(qū)總建筑面積4‰的經(jīng)營用房是給物業(yè)用于經(jīng)營彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)收繳率不足的(換句話說就是物業(yè)公司的利潤，因?yàn)闆]有哪家物業(yè)公司會說，我們小區(qū)收繳率很高，已經(jīng)超額完成任務(wù)，不需要補(bǔ)貼)。結(jié)果開發(fā)商一不小心把物業(yè)經(jīng)營用房的面積多造了一倍。那么，這個多出來的經(jīng)營用房，法律規(guī)定可以由物業(yè)公司代為出租也可以由業(yè)委會單獨(dú)出租(但是出租年限不能超過物業(yè)管理年限或者業(yè)委會任期)，比如簽十年租賃合同，這種是無效的。換了物業(yè)公司或者業(yè)委會換屆以后，可以推翻這個合同。如果是由物業(yè)公司代為出租，那么同理，刨去成本，業(yè)委會和物業(yè)公司談分成。如果是業(yè)委會出租，那么相應(yīng)的，業(yè)委會就要從收益里面向物業(yè)公司支付合理的管理費(fèi)。而這部分增配的經(jīng)營用房收益，也是要?dú)w到公共收益里面，計入小區(qū)公共維修金的賬戶。

以上就是關(guān)于物業(yè)公司財務(wù)公示的情況，需要注意的是一點(diǎn)，法律規(guī)定物業(yè)公司必須要進(jìn)行財務(wù)公開，而在公開期間業(yè)主有權(quán)對看不懂的地方進(jìn)行詢問，物業(yè)公司必須要進(jìn)行答復(fù)。而不是你說的，我今天想去問問，物業(yè)公司必須回答，他明天也想去問，物業(yè)公司也要進(jìn)行回答。具體你可以向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(一般是區(qū)一級)進(jìn)行咨詢，要求提供當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理?xiàng)l例。

社會根據(jù)游戲規(guī)則運(yùn)轉(zhuǎn)，法治社會的游戲規(guī)則就是法律法規(guī)。

業(yè)主和物業(yè)公司是平等的法律主體，物業(yè)公司提供小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主花錢買服務(wù)。雙方的權(quán)利義務(wù)由物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定。

根據(jù)物業(yè)管理的法律法規(guī)，物業(yè)公司的收取報酬模式有兩種，一種是包干制，定下管理費(fèi)的價格之后，物業(yè)公司自負(fù)盈虧。

再一種是酬金制，從所收物業(yè)費(fèi)總額中提取10%左右（雙方協(xié)商確定）作為物業(yè)公司的報酬。年終結(jié)算，盈虧由業(yè)主自負(fù)。

究竟采取哪一種報酬方式，在物業(yè)合同中會有明確約定。

包干制物業(yè)公司不必公布賬目，業(yè)主也無權(quán)查賬。酬金制必須定期公布賬目，年底還要接受審計。

由物業(yè)公司代收的專項(xiàng)維修資金歸全體業(yè)主所有，由業(yè)主大會決定使用情況。必須定期公布賬目。

所以，要物業(yè)公司公布賬目，先要知道，你那里的物業(yè)公司是實(shí)行酬金制，還是包干制？

首先你說的這個說法就不對，物業(yè)公司是一個獨(dú)立單位，它為業(yè)戶提供了服務(wù)，業(yè)戶就得交物業(yè)費(fèi)，這是天經(jīng)地義的，業(yè)戶也無權(quán)要求物業(yè)公司公布收入明細(xì)，因?yàn)闃I(yè)戶是單個人員，即使組成業(yè)委會，也沒這個權(quán)力，原因很簡單，因?yàn)閱蝹€業(yè)戶或業(yè)委會沒有執(zhí)法權(quán)，所以就無權(quán)讓一個獨(dú)立自主的單位公布人家的隱私，就像你/到超市購物，你沒權(quán)讓人家公布進(jìn)貨價格一樣。近些年物業(yè)與業(yè)戶紛爭不斷，各說各有理，本人認(rèn)為，目前開始改革物業(yè)管理模式，使業(yè)戶交費(fèi)就像買電費(fèi)一樣，心甘情愿交物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)公司也應(yīng)該提及時周到的服務(wù)，超出服務(wù)時間，業(yè)戶可以像叫外賣一樣拒收。期待這一天到來。