未來五年，上海的房價(jià)總體一定會漲，部分區(qū)域會漲20%以上，部分地區(qū)不僅不會漲，很有可能出現(xiàn)下跌。
房價(jià)普漲時(shí)代已經(jīng)過去了，房住不炒的基調(diào)決定了有價(jià)值的房子會漲，沒價(jià)值的房子會跌。
有沒有價(jià)值取決于，是否適合居住。
房住不炒，背后的供需邏輯
很多人都關(guān)注北上深的房價(jià)，而且大部分人認(rèn)為像上海這樣的超級一線城市，房價(jià)不會跌只會漲，就是漲多漲少而已。
那么為什么有這樣的認(rèn)為，單純的只是因?yàn)樽罱甓攴績r(jià)只漲不跌嗎？
顯然不是。
大部分人會有這樣的判斷，主要原因是一線城市依舊呈現(xiàn)出人口涌入的態(tài)勢。
人口涌入，尤其是年輕人才涌入，滋生出一大批的買房剛需，也是一線城市房價(jià)的主要推手。
未來五年，這種態(tài)勢會不會改變，大概率是不會的，但這并不代表像上海這樣的城市，房價(jià)會出現(xiàn)普漲。
房價(jià)的上漲與否，漲多漲少，本質(zhì)上取決于買賣雙方，取決于供需關(guān)系。
供不應(yīng)求的房子會漲，供應(yīng)過剩的房子會跌。
人口輸出的城市，房子有下跌的趨勢，人口涌入的城市，房子就有上漲的趨勢。
上海的房價(jià)漲跌預(yù)測
我們把上海這個(gè)城市劃分一下區(qū)域，內(nèi)環(huán)內(nèi)，外環(huán)內(nèi)，外環(huán)外和遠(yuǎn)郊。
先說遠(yuǎn)郊。
上海遠(yuǎn)郊幾乎沒有人口的輸入，但也不存在人口流失。
上海人喜歡把遠(yuǎn)郊的人民稱為本地人。
本地人過著自給自足的生活，也完全沒有要進(jìn)入市區(qū)的意愿。
一些遠(yuǎn)郊，比如崇明島、金山、奉賢等，外來人口極少，房子要出租都租不掉，因?yàn)樯虾Ｊ莻€(gè)大城市，這些遠(yuǎn)郊距離市區(qū)太遠(yuǎn)，一般要2小時(shí)以上。
上海是一座金融大都市，主要經(jīng)濟(jì)圈集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)，大部分好的工作都也集中在外環(huán)，基本上超出外環(huán)，就很少有特別好的企業(yè)，也就沒有太多的人才涌入一說了。
所以這兩年，遠(yuǎn)郊的房價(jià)不升不跌，長期穩(wěn)定持平，部分時(shí)間還會出現(xiàn)小幅降價(jià)。
再說外環(huán)外。
雖說外環(huán)外也沒有太多好的工作機(jī)會，但是人口涌入，尤其是租房情況還是很明顯的。
上海的外環(huán)到市中心上班，地鐵沿線的話，一般是1小時(shí)出頭，如果薪資收入還可以，還是會有大把的年輕人愿意擠地鐵上下班的。
其次是外環(huán)外的房子相對便宜，一般都在4-6萬一平，60-80平的房子總價(jià)在240-480萬，其中300萬以下的房子特別受歡迎，適合奮斗一族結(jié)婚做新房。
畢竟能夠直接在市內(nèi)買房的外來人口并不多，大部分會選擇300萬以下的中小戶型先買個(gè)窩，條件允許的情況下再進(jìn)行置換。
所以臨近外環(huán)，地鐵沿線的房子，尤其是中小戶型，這幾年其實(shí)一直都是穩(wěn)中有升的，預(yù)計(jì)未來五年漲幅可能在10-20%。
接下來是外環(huán)內(nèi)。
外環(huán)內(nèi)，尤其是中環(huán)附近，現(xiàn)在的房價(jià)大多要6-15萬一平，40-120平都有，總價(jià)差別巨大。
其中古北地區(qū)，超20萬一平的豪宅小區(qū)不少。
這個(gè)區(qū)域的房子，之所以價(jià)格差那么多，主要取決于對口的教育資源，還有相關(guān)配套和醫(yī)療資源，另外就是新房老房子。
新房的價(jià)格偏高，主要是小區(qū)環(huán)境和地理位置會更優(yōu)，而老房價(jià)格就會低不少。
畢竟能承受得起千萬房產(chǎn)的人，絕大多數(shù)是不差錢的，所以對于生活品質(zhì)要求就很高。
外環(huán)內(nèi)改善型住房偏多，雖說總體成交量不大，但價(jià)格一直也是穩(wěn)步攀升，是海所有房產(chǎn)中最有潛力的區(qū)域，未來5年預(yù)計(jì)漲幅可能會超過20%。
最后說超級市中心，內(nèi)環(huán)內(nèi)。
內(nèi)環(huán)內(nèi)也并不是說都是非常好的房子，但是內(nèi)環(huán)內(nèi)低于8萬的已經(jīng)基本絕跡了。
那些很老破舊的公房還有一些，價(jià)格也都是10萬起步。
而那些稍微像樣一點(diǎn)小區(qū)高樓，基本都是15萬起步，基本上低于1000萬很難在市中心買到像樣的房子了。
濱江的湯臣一品，價(jià)格在30萬一平上下，有價(jià)無市，但也很少有人拋售，都是富豪投資的房，現(xiàn)在限購賣了也買不了，索性就放在那邊，大部分空置，少部分出租。
新天地附近的翠湖天地，17萬左右一平，靜安的九龍倉一號，16萬左右一平，浦東的陸家嘴一號15萬左右一平，交易量還是挺大的。
市中心的老宅主要是對口學(xué)區(qū)，而豪宅則單純的被富人投資。
老宅最近幾年的價(jià)格是穩(wěn)中有升，尤其以20平米以下，用來掛戶口的老宅尤為搶手，一般每平米也要近15萬，不是房子值錢，是地段值錢，預(yù)計(jì)未來幾年仍有10-20%的增值空間。
而市中心的豪宅，由于限購的影響，有價(jià)無市，但也沒有人降價(jià)出售，所以預(yù)計(jì)未來5年，大概率維持原樣。
這部分用來投資而不是居住的房子，總價(jià)又高，未來升值的空間真的是不大了。
一線城市，房產(chǎn)置換是未來趨勢
一線城市遍地是黃金，指的主要是賺錢機(jī)會多。
預(yù)計(jì)未來很長一段時(shí)間，一線城市仍然會是人才發(fā)展的制高地，人才落戶一旦放開，買房需求還是存在的。
只不過真正的人才，賺錢能力其實(shí)是逐年提升的，對于房子的需求也是在不斷升級。
從買一套小房安居和結(jié)婚，到置換兩室一廳生孩子，到搬進(jìn)市區(qū)學(xué)區(qū)房，到買三室一廳為了二胎，房產(chǎn)升級的需求無處不在。
由于限購，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)條件問題，大部分情況下很少會買二套房，大概率選擇的都是置換。
這么多房產(chǎn)升級的需求，決定了置換的需求比起買房更旺盛。
房產(chǎn)置換的核心，就是匹配住房需求，升級地段，升級配套，對口教育資源。
這也和之前預(yù)測房價(jià)的走勢相匹配。
一線城市，房子的兩極其實(shí)需求量不高，所以總體趨勢并不太好，相反是價(jià)格適中，資源匹配的房產(chǎn)需求量巨大，未來持續(xù)看漲。
結(jié)語
住房不炒，不僅是政策，也是未來房產(chǎn)的趨勢。
投資房產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)過去了，未來即便是置換更好的房產(chǎn)，本質(zhì)目的也是為了滿足自己對于住房的需求，并不是要去炒作。
我們應(yīng)該理性看待房價(jià)，找到自己對于住房的需求，其實(shí)房子漲房子跌，對于沒有需求的人來說，真的不重要。