不是不想，實(shí)在是沒有辦法呢。因?yàn)樯婕暗疆a(chǎn)權(quán)問題的呢。

以我監(jiān)理過(guò)的一個(gè)房屋為例，您看看怎么可能把這個(gè)問題解決。

2012年，我接到公司電話，讓我去監(jiān)理一個(gè)小區(qū)。于是我就去了。

一到工地，就碰到了開發(fā)公司老板，對(duì)著我一頓狂吹：這個(gè)地段多么多么好，我準(zhǔn)備建個(gè)百八十棟別墅，然后外面呢搞幾個(gè)商業(yè)綜合體。到時(shí)候一賣，前景那是相當(dāng)?shù)目陀^呀。哈哈。

他還挺關(guān)心我：監(jiān)理同志們辛苦的，這樣，我準(zhǔn)備買幾輛觀光旅游車，以后你們驗(yàn)收就開這個(gè)車子去，方便，錢嘛，我有的是。靠，當(dāng)時(shí)把我感動(dòng)的呀，還以為是諸葛亮碰到了劉備呢。哈哈。

工程做了兩個(gè)月，情況就不太對(duì)了。當(dāng)時(shí)施工隊(duì)伍是雙包的，說(shuō)好預(yù)付款付個(gè)一千萬(wàn)，后面呢施工單位墊付，主體結(jié)構(gòu)完成后付到百分之五十。

結(jié)果做了兩個(gè)月，預(yù)付款一根毛都沒有見到，總包老板一看，形式不對(duì)，他立刻找了個(gè)凱子，把工程又轉(zhuǎn)包給了另一個(gè)老板。

新來(lái)的兄弟剛剛從新疆賺了幾千萬(wàn)回來(lái)，正好有錢，看著這工程體量還大的，頭腦一熱，就接下來(lái)了，原來(lái)的總包老板順利上岸。

繼續(xù)搞把，期間新施工老板又要過(guò)幾次錢，都被開發(fā)公司老板給忽悠過(guò)去了：我這么大的公司開著，家里還有好幾個(gè)億的古玩字畫的，隨便拔根毛都能付這個(gè)錢的，你放心好了，好好干，到時(shí)候便宜賣套別墅給你。

好吧，一晃到年底了，做了大半年了，工人工資總要給的呀。施工老板堵門了。

還別說(shuō)：這個(gè)老板居然聯(lián)合了某個(gè)銀行，發(fā)放了一個(gè)什么理財(cái)產(chǎn)品：就是說(shuō)某某地方有個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的，你買了理財(cái)產(chǎn)品，項(xiàng)目開發(fā)掙錢了，你可以分多少紅利的那種。靠這個(gè)手段，老板籌到了一個(gè)億。然后分給施工老板八百萬(wàn)，把這個(gè)年頭給應(yīng)付過(guò)去了。

就這樣，明年開年，繼續(xù)開工。然后做到五月份?；旧蟿e墅主體完成了百分之八九十。外面兩棟商用建筑結(jié)構(gòu)封頂了。突然，好幾家銀行就到工地現(xiàn)場(chǎng)了。然后這個(gè)銀行指著：這個(gè)區(qū)域的地和上面的房子已經(jīng)抵押給我們銀行了，那個(gè)銀行說(shuō)：嗯，那邊，還有那邊的都抵押給我們銀行了。我靠，我們?cè)谶吷峡吹媚康煽诖?，感情搞了半天，所有的房子都是銀行的呀。

然后，就是破產(chǎn)重組，工地也停下來(lái)了。這個(gè)產(chǎn)權(quán)沒有辦法界定了：一塊地方，抵押給了好幾家銀行，還有好多私人借款的，也參合在其中，您給這家那家不依，你給那家這家不饒。

一晃到現(xiàn)在都八九年了，那一片爛尾樓還在那里佇立著呢。前兩天看淘寶司法拍賣，爛尾樓估計(jì)4.9個(gè)億的，一拍無(wú)人報(bào)名，流拍了。看來(lái)，還要繼續(xù)爛下去的呢。

這是我的親身經(jīng)歷，爛尾樓不像您想象的那么簡(jiǎn)單就能處理的呢。

我說(shuō)完了，麻煩看的兄弟們點(diǎn)個(gè)贊哦。

從資金鏈上告訴你，為何叫爛尾樓。

1：開發(fā)商開發(fā)樓盤時(shí)，買地皮的錢是有的。不過(guò)那需要給國(guó)家，不然連工地圍墻都立不起來(lái)。

2：?jiǎn)?dòng)資金是有的，不過(guò)占比并不大。畢竟材料可以賒賬，安進(jìn)度結(jié)算。

3：工人工資是提前預(yù)留出來(lái)的，現(xiàn)在欠工人工資風(fēng)險(xiǎn)極大，不是坐牢的問題，而是信譽(yù)問題！一旦拖欠既成事實(shí)，以后就別打算再干這行了。

前面說(shuō)的這三點(diǎn)，是保證爛尾樓成型的關(guān)鍵要素。下面我繼續(xù)羅列出失敗的要素……

1：結(jié)構(gòu)工程只是第一段落，后續(xù)強(qiáng)弱電項(xiàng)目、市政接口以及外墻體等等要錢的活，基本上都沒有到位資金……

2：地段判斷失誤，預(yù)售失敗。

3：投資方見勢(shì)不妙及時(shí)止損。

以上這三條極為要命，也是翻車的最主要因素。很多人大談特談?wù)咭蛩?，雖然有點(diǎn)關(guān)系，但說(shuō)句心里話這真不是爛尾樓的成因。

各位回想一下新聞里因違反政策而被拆除的建筑哪個(gè)是爛尾工程？爛尾工程最大的成因是：開發(fā)商和投資商用以時(shí)間換空間的手法來(lái)盡可能的壓低投資成本。這樣才能用1000萬(wàn)的資金，干出一個(gè)億的事。

基本流程是：開發(fā)商拿地、跑手續(xù)、招聘樓盤銷售團(tuán)隊(duì)、開招標(biāo)會(huì)確定施工方、建售樓處精裝修并盡快運(yùn)營(yíng)。（第二條流程并行線）在招標(biāo)會(huì)確定施工方后會(huì)按照節(jié)奏開始施工建筑主體結(jié)構(gòu)（一般這時(shí)候工地施工速度會(huì)很慢，并不會(huì)出現(xiàn)滿編工作的狀態(tài)），之所以慢慢干，完全是在等待銷售團(tuán)隊(duì)的業(yè)績(jī)。

基本上從地基到第1至3樓后，開發(fā)商的錢除了工人工資以外其余的就所剩無(wú)幾了。剩余的來(lái)源，幾乎都是需要地段的重要性和銷售款來(lái)補(bǔ)充。

如果樓盤銷售不好，投資方會(huì)衡量利弊決定是否轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或跑路。地段良好并且價(jià)格適中比較容易找到接盤俠的，會(huì)優(yōu)先考慮轉(zhuǎn)讓。

開發(fā)商和投資商有時(shí)候是一個(gè)主體，例如恒大、萬(wàn)達(dá)等等。小公司基本上都會(huì)有合伙人（投資公司）。銀行有時(shí)候也會(huì)根據(jù)地段或房屋屬性（寫字樓、商場(chǎng)、公寓等商品房）參與房貸融資，不過(guò)這幾年的政策好像收緊了。但是房地產(chǎn)畢竟是貸款業(yè)務(wù)的大頭，政策只能做到專款專用降低風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)范市場(chǎng)，但不可能脫離地產(chǎn)行業(yè)。

以上就說(shuō)這么多吧，還有些就不談了。

所謂爛尾樓，是指已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃等手續(xù)，在項(xiàng)目開工建設(shè)后，因開發(fā)商無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或公司、個(gè)人陷入債務(wù)糾紛，連續(xù)停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

國(guó)內(nèi)爛尾樓形成的原因較多，比如在建樓盤的時(shí)候開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏繼續(xù)建設(shè)資金、所建項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)、手續(xù)不齊全“先開工后審批”等諸多原因?qū)е鹿こ掏９?，其中多半是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，導(dǎo)致工程沒有完工，開發(fā)商自己拿不出錢來(lái)繼續(xù)建設(shè)，銀行也不愿繼續(xù)貸款給開發(fā)商，而項(xiàng)目因?yàn)閭鶆?wù)原因又無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他投資人，所以造成很多爛尾樓，寧肯爛尾也不再建設(shè)的原因。爛尾樓的產(chǎn)生，很多背后有深層次的原因，追求政績(jī)盲目建設(shè)或盲目拿地，后續(xù)市場(chǎng)變化又比較大，造成投入產(chǎn)出比遠(yuǎn)遠(yuǎn)失衡。

住在爛尾樓的八層，每天爬幾千個(gè)臺(tái)階，就為了有個(gè)能住的地方！房子沒水，沒電，看著讓人心酸！2014年62萬(wàn)買的房子，時(shí)隔七年之久，仍然交不了房，每個(gè)月卻要償還銀行貸款3091元！

這是我堂哥在云南昆明真實(shí)的購(gòu)房經(jīng)歷。堂哥說(shuō)，2014年他看中了一套期房，合同約定2015年12月30日前交工，房屋總價(jià)62萬(wàn)，首付22萬(wàn)，銀行貸款40萬(wàn)。

堂哥工資收入并不高，為了買房，已經(jīng)投入了家里所有的積蓄，而且每個(gè)月背負(fù)房貸的壓力。由于房子遲遲不能交工，而高昂的租房費(fèi)用又承受不起，一家人只能住進(jìn)了地下室。

地下室陰暗潮濕，他和家人身上出現(xiàn)了紅色的疹。最后，實(shí)在沒辦法，決定搬進(jìn)爛尾樓的房子去住。

按照合同約定，開發(fā)商應(yīng)在2015年年底交工，實(shí)際上此時(shí)只有少數(shù)幾棟樓剛剛封頂。然而2016年7月，工地卻停工了，只剩下看門的兩個(gè)保安以及還未拆卸的塔吊。誰(shuí)也沒有想到，這次停工后，再也沒有等來(lái)復(fù)工的希望，徹底淪為了爛尾樓。

很多爛尾樓已經(jīng)封頂，甚至已經(jīng)達(dá)到通電、通水的要求，卻依然爛尾，為什么不再投入一些錢把它建好么？

很多爛尾樓的實(shí)質(zhì)不是工程問題，而是債務(wù)問題。一位多年從事房地產(chǎn)開發(fā)的朋友向我解釋了其中的行業(yè)規(guī)則。

一些小的開發(fā)商本身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，但是賺錢這種事誰(shuí)也不想錯(cuò)過(guò)。開發(fā)商要想賣房子，前提條件是獲得土地的開發(fā)權(quán)。

那么，開發(fā)商買地的錢又是從哪里來(lái)的呢？買地的資金一般是自籌的，這個(gè)可以理解為房地產(chǎn)行業(yè)起碼的資金條件。

然而，實(shí)際操作過(guò)程中，可以有很多手法可使開發(fā)商實(shí)現(xiàn)空手套白狼，比如先拿地，疏通關(guān)系后先不急著交出讓金，再用地去抵押貸款獲取開發(fā)資金。

有些開發(fā)商還存在違規(guī)抵押，多處抵押情況，同一個(gè)房產(chǎn)甚至?xí)驗(yàn)橹貜?fù)抵押，被銀行凍結(jié)十余次。這樣造成的后果就是，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，將面臨債務(wù)償還不上的風(fēng)險(xiǎn)。肉只有一塊，想吃肉的有十幾個(gè)人，你說(shuō)這肉該怎么分？所以，爛尾樓的背后是復(fù)雜的債務(wù)糾紛問題，也就是開發(fā)商拿了本該不屬于自己的錢，這個(gè)錢要么是借貸產(chǎn)生的，要么是預(yù)售產(chǎn)生的。

爛尾樓會(huì)一輩子爛尾嗎？

爛尾樓樓盤占用的是國(guó)家的土地資源，并且已經(jīng)支付房款業(yè)主的利益會(huì)嚴(yán)重受損，所以政府是不會(huì)讓它一直爛尾下去。但爛尾房會(huì)爛多久，沒人能給出答案。因?yàn)橐腥私邮忠院蟛拍軌蚶^續(xù)開發(fā)這個(gè)樓盤，最后才能對(duì)外銷售拿到房產(chǎn)證。

在這里，不得不說(shuō)，房子漲價(jià)是解決爛尾樓的重要途徑。假設(shè)某樓盤爛尾，開發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致虧欠1億的窟窿。如果在爛尾的這段期間，恰好出于房?jī)r(jià)的漲勢(shì)階段，或者說(shuō)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)部分如果能填補(bǔ)虧空還有盈余，那么此時(shí)接盤就會(huì)產(chǎn)生利潤(rùn)，畢竟沒有人會(huì)干賠本的買賣。

在過(guò)去的20年里，很多人對(duì)爛尾樓并沒有多大的感觸，這是為什么呢？因?yàn)樵谶^(guò)去的這些年房子基本出于漲勢(shì)階段，即使樓盤爛尾，隨著時(shí)間的推移，樓盤的價(jià)格水漲船高，利潤(rùn)可觀，就不斷被接盤消化。

近些年，隨著國(guó)家房?jī)r(jià)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，不會(huì)再有以前的翻倍行情，爛尾樓的情況也漸漸顯示出來(lái)。爛尾樓樓盤占用國(guó)家的土地，如果出現(xiàn)大規(guī)模的業(yè)主維權(quán)事件，也會(huì)影響社會(huì)的安定和諧，所以政府也在積極推行現(xiàn)房政策以及協(xié)商已有的爛尾樓問題。

對(duì)于普通購(gòu)房者，如何避免買到爛尾樓樓盤？

1、選擇品牌的開發(fā)商，實(shí)力不強(qiáng)的小的開發(fā)商的預(yù)售樓盤盡量別買。大開發(fā)商品牌房企開發(fā)實(shí)力雄厚，資金充足，質(zhì)量也更有保障。小開發(fā)商如果資金鏈斷裂，很有可能出現(xiàn)爛尾。

2、買現(xiàn)房，不買期房，這是規(guī)避爛尾樓最直接的方法?，F(xiàn)房，看得見，摸得著，什么情況一目了然，當(dāng)然價(jià)格也比期房貴一些。

3、查清五證，仔細(xì)審查合同，謹(jǐn)慎交款。五證是指建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。

我是房產(chǎn)老張，關(guān)注我的頭條號(hào)，讓買房賣房更簡(jiǎn)單舒心

大部分的爛尾樓，之所以爛尾，就是因?yàn)殚_發(fā)商把貸的款和購(gòu)房者的購(gòu)房款用作別的方向，不用在蓋房上，所以他們是真的沒錢了，如果真的有錢，你以為開發(fā)商不想再建呀，而且即使在建的這些，大部分也都是開發(fā)商賒賬建的，本身的施工方和供料方都沒錢支付，怎么還會(huì)有錢去建房呢？做房產(chǎn)行業(yè)越久，越明白：房產(chǎn)開發(fā)商才是世界上最合法的空手套白狼，而且是任何國(guó)家的開發(fā)商都這樣，都是空手套白狼，地是貸款拿的、房子是購(gòu)房者的錢建設(shè)的，開發(fā)商說(shuō)句實(shí)話就什么都沒有出。

所以如果爛尾了，開發(fā)商是真的沒錢再建房，我說(shuō)的沒錢是這個(gè)公司沒錢，而不是說(shuō)開發(fā)商老板沒錢，但是公司沒錢了，關(guān)我本人什么事。

因?yàn)榉孔右呀?jīng)賣出去了，錢也花完了，那么這個(gè)再投點(diǎn)錢的這個(gè)錢誰(shuí)出？業(yè)主，開發(fā)商，還是政府？

爛尾樓的核心是產(chǎn)權(quán)債務(wù)。

蓋樓，賣房的核心就是賺錢。拿地，蓋樓，運(yùn)轉(zhuǎn)開支這都是成本，然后賣的錢減去成本就是利潤(rùn)。這是基本的良性循環(huán)，也是正常的商業(yè)邏輯。

先說(shuō)房地產(chǎn)怎么弄。本身實(shí)力有限，首先拿地，然后就沒錢繼續(xù)蓋樓了，按理說(shuō)這就完?duì)僮恿?，就在這爛尾了。可他用地抵押貸款，然后繼續(xù)蓋房，這點(diǎn)錢也完不成蓋房的任務(wù)，蓋這又沒錢了，按理說(shuō)這就該停了?？伤褯]有蓋完的房，也就是期房，給賣了，賣給住戶，又有了一大筆錢，然后繼續(xù)蓋房，直到把房蓋完，交付給住戶，自己數(shù)數(shù)還賺了點(diǎn)，這就算交易結(jié)束了。這個(gè)操作雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但還是能順利執(zhí)行了，這也是我國(guó)目前大量房地產(chǎn)的運(yùn)行模式。

爛尾樓是怎么產(chǎn)生的，這上面說(shuō)了，有銀行貸款跟住戶的買房錢核心就是這兩筆錢去哪里了。要是用在蓋房上，那就順利完成交易了。要是被挪用了呢，也就是說(shuō)開發(fā)商把蓋房的錢給弄沒了，房也沒蓋好，這個(gè)房就是爛尾樓了。

怎么解決爛尾樓。最根本的就是把被挪用的錢拿回來(lái)，科學(xué)合理的用在蓋房上，可這也只是理論上，實(shí)際上挪用的時(shí)候就沒有歸還的打算，也是根本要不回來(lái)的。以前因?yàn)榉績(jī)r(jià)連年增長(zhǎng)，就是出現(xiàn)這種資金空洞，也會(huì)被填平，甚至有盈利，也就很少出現(xiàn)爛尾的問題?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)穩(wěn)定，只有讓這銀行的貸款跟住戶的買房錢不提前進(jìn)入開發(fā)商的口袋，自然就無(wú)法出現(xiàn)挪用的局面，也就是銀行限貸跟買賣現(xiàn)房。

千萬(wàn)記住了，買房買現(xiàn)房不買期房，期房可能便宜點(diǎn)，如單價(jià)便宜、交一萬(wàn)抵五萬(wàn)，交首付有贈(zèng)品，等等等，都是套路，寧貴也不買便宜的期房，爛尾樓損失的錢，也抵得上買現(xiàn)房的差價(jià)了，堅(jiān)決不買期房。

1資金鏈斷裂，長(zhǎng)期拖欠農(nóng)民工工資，

2違法征地，強(qiáng)拆，未征地，

3后期配套設(shè)施資金缺口巨大，

爛尾樓債務(wù)問題多的很 連恒大 萬(wàn)達(dá)都不敢輕易接盤 你想哈 這些大公司都不敢接盤 你就知道爛尾樓 水有多深