在我看來廣州已無價值洼地，且廣州購買力驚人。

我將舉例來說明

中新知識城和增城

中新知識城真正去過就會了解，這個板塊真正落地的產業沒多少。上班高峰期間也看不到產業工人。多數園區都是起步階段，生活配到沒有到位。

但這里的房價被炒到了2萬，逼近了位置相對更好的長嶺居板塊。

差別無非就是知識城有概念，長嶺居沒有概念而已。

增城也是同樣的問題，地鐵之外的生活區域配到都不成熟，只能依托鎮區配套，新塘房價卻上到2.5萬，朱村也到了2萬，而且增城還是上一波行情漲幅最大的區域之一。

這些板塊離核心區域40公里外，且價格逼近核心城區的老破小。

這說明2個問題：

1、該炒的炒過了，放假已經接近天花板。

2、廣州的購買力驚人強大，能把40KM外的房價推上天。

同樣白云新城也能說明問題，一個概念新區，最高房價達10w，直逼珠江新城。

再加上廣州基本沒有房價倒掛，也就基本沒有政策洼地。

所以廣州的基本面應該是：敏感的廣州人，加上驚人的購買力，基本上已經把能炒的概念炒了一圈了，既沒有價值洼地，也沒有結構行情，該貴的貴，該便宜的便宜。

因此，廣州只適合于長期投資，短期套利可以放棄廣州了。

至于板塊，我簡單分析一下，就6類。

1、沒有任何意義的板塊：從化、花都

廣州發展方向是產業向東，向南跨越。從化和花都偏離了城市進化方向、產業落地方向和高收入人群遷移方向。

2、保值但沒有增值空間板塊：廣鋼、廣紙、越秀、珠江新城、琶洲

廣鋼、廣紙、越秀等老城區屬于同一種問題，區域內利好基本呈現，未來所得既是當下所見，沒有新地，只能縫縫補補。偏離城市產業延伸帶。這些板塊都在西部，缺乏規劃和曝光度。這些區域配套成熟，不至于掉坑，但是上漲空間有限。

3、被高估板塊：白云新城、番禺萬博

兩個板塊被反復爆炒，但幾乎沒有成熟的配套和產業落地。

4、短期被透支板塊：增城和中新知識城

在沒有任何落地的情況下，被炒了兩輪，離主城距離過遠，聚集人口能量差，短期內房價跳漲過高。

5、有價值但需要長期持有的板塊：牛奶廠、扯坡、天河東、蘿崗市府

一個城市的中心就是就業中心，是金融、科技、生物等產業聚集的中心，就是說，這幾個板塊是廣州金融科創產業帶上的第一圈層外溢居住區，這就是它最大的價值所在。

6、風險暴漲板塊：南沙

南沙有2個特點：

（1）炒地圖概念價值，和前海放在一起討論的板塊，沒人敢說沒有價值。

（2）價格夠低，誰都玩兒的起，能進場的玩家足夠多。

它最大的問題在于周期太長，面積太大，土地太多。

所以在南沙選擇投資的原則就是，盯住核心，明珠灣CBD，優先考慮南沙萬達、蕉門。

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以上就是我對廣州房產現狀的總結，如果你覺得對你有幫助，點個贊再走唄~~~~~

買房需要考量：

目的

在購房前，消費者一定要考慮明白為什么買房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設施比較便利的小區或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結合當下的經濟狀況。

位置

房產是非常個性化的，位置永遠是決定其價值的關鍵因素。因此，購房者一定要根據自己的目的選擇不同位置的房產，比如選學區房、市中心房還是地鐵沿線房？如果為了孩子上學，當然要選擇學區房，而且由于其地理位置的優勢，投資價值也相對較大。

戶型

一般來說，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當然要選擇大戶型。不過，小戶型住宅是最近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作后，在經濟能力不太強、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。但在購買小戶型住宅時應注意，功能布局要合理，如何能在不大的面積內營造一個舒適的空間，是購買小戶型的關鍵。另外，在一個整體樓盤中，許多小戶型房多分布在樓體的北面和邊角位置，采光和通風的條件不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時需注意這些問題。

開發商

在目前的調控狀態下，開發商的因素是最重要的。我的建議是選擇大開發商，因為它的資金實力、技術能力、抗風險能力都相對較強，后期的物業也比較靠譜。小開發商很容易出現資金鏈斷裂的問題，這樣會影響到交房、房屋質量以及后期的物業等一系列問題。此外，在買房前，購房者一定要先看開發商的國有土地使用證等證件是否齊全。不要輕易交付訂金，一定要看到正式合同內容并經過認真考慮后再交付，并要求開發商把廣告宣傳作為合同約定寫入合同條款。而消費者簽訂房屋購買合同時，一定要認真把握面積、價格、收費方面的條款以及違約責任、房屋質量、物業管理等條款，避免給自己造成不必要的損失。

價格

很多人認為價格是很重要的因素，但我認為，在這幾個因素中，最不重要的就是價格。在目前的經濟環境下，價格不會有大的下降或者上漲。當購房者確定了地段、購買目的后，價格不會相差太大。

購房政策

每一年房地產都有著很大的變化，當在購買房子之前，我們一定要了解房子的新政策，然后才可以入手購買，對于我們買房子有很大的好處。政策的調整能給我們帶來好處，也能帶來壞處，所以要多多關注，剖析政策具體內容，找到有利于自己購房的政策。比如廣州限購政策是5年連續社保或者有廣州市戶口才可以購買，今年黃埔放開了人才政策，本科學歷/中級技能職稱+6個月黃埔社保就可以在黃埔區購買一套房房產。

購買哪里

根據首付、購買名額（首房首貸3成首付，有過貸款記錄4成首付）、工作地點、對學位、交通、小區等的要求確定購買區域，可找老司機帶快速鎖定，避免沒有效率似的踩盤看房，提升效率，避免踩坑（購買公寓、商住、遠郊一手房、老破大、老破小、單體樓等）

投資升值遵循東進南擴，學位越秀、天河北學位相對較好，還需要根據自己工作地點確定區域，比如工作在海珠，購買天河北顯然得不償失，工作在海珠購買海珠區交通、地段、小區環境、學位不錯的房子，大大節省通勤時間，提升生活品質、人生幸福感，時間就是金錢，用這些時間投入在工作上后續可以賺到更多的利潤。

老司機在購買過程踩過坑是寶貴的學費，借鑒他人經驗可以大大提升自己的投資效率，買對一套房子多賺三五十萬是非常正常的，前不久一位女富婆2010年投入幾百萬購買了一套中山市商鋪，至今這套商鋪沒有升值，出售只能出售不到300萬的價格，年租金10萬左右，即購買這套商鋪30年才可以回本，大坑大坑大坑！！！！想賣掉換成商品房，無奈很難賣出。

如何砍價

所謂砍價就是在業主接受的價格最低價成交，比如業主放盤價430萬，業主心理底價可能是420萬，沒有老司機帶路可能425萬就簽了，當然也存在網紅小區業主一分不講，到價即簽情形。假若為第一種情況，業主底價420萬，銀行尚有60萬按揭，業主手頭無錢，無法贖樓，買家出資金贖樓（業主有正當職業、比如教師、公務員等）還價418萬可不可以？

又或者，業主購買了一手房，現在在裝修，需要返祖一年，那么可以返祖一年不收費，價格為415萬可以不可以？

又或者買家社保還差3個月滿5年才擁有購買名額，可不可以等到4個月后過戶？業主答應等到有名額再過戶，要求期間月供由買家承擔，可以答應嘛？

砍價就是摸清業主心理底價，然后利用一些自己認為不重要的條件去對換業主的一些條件，很多人上來就是砍價30萬，當然有這樣的業主，在下行期因為種種原因愿意降價出售，大部分是不行的，特別是上漲期，甚至會出現業主返價了，本來430萬的房子擺臺了要求價格為435萬，否則不賣。

簽訂購房協議

雙方達成一致后（一般主要指房產價格，贖樓費用，如果有，這項是比較大的費用）就各項內容達成一致簽訂協議支付定金，其中需要注意的是如果購買學區房一定要問清楚業主學位有無使用，有必要寫進購房協議條款，如業主講自己學位沒有占用，戶口沒有占用，那么簽進來戶口可以使用學位，一旦占用，部分區域6年后才再次有學位，將影響上學。

戶口如在房子所在地，需要約定遷出時間，約定在某年某月某日遷出戶口，否則違約金nn萬，另外還有申請按揭、過戶時間約定、家私家具約定，交房時間等事項，原業主結清水電燃氣物業費，過戶給新業主。

網簽

簽訂紙質協議后需要簽訂網絡協議，確定雙方的購買關系，如此賣家不可以再出售給其他人，即確立購買關系，保障雙方的權益。

貸款

賣家有按揭或者抵押貸款，需要申請還清貸款，俗稱贖樓，沒有貸款的房產才可以交易過戶，一般申請提前還清貸款到出結清證明，大概需要1-2個月，根據各個銀行不同有所差別。

買家需要辦理按揭貸款、接力貸，出具同貸書后就可以申請過戶，當然全款購買過戶不需要申請貸款。

買房交易流程

買房是一步一個環節的，購房者必須要了解買房的全部流程，這樣做的目的不僅是為了讓自己少走彎路，更重要的是幫助購房者買到適合自己的房子。二手房買賣流程是賣方將已取得《房地產證》或《不動產權證書》的房屋產權過戶給買方，并將房屋交付給買家的過程。選擇全款買二手房，手續較貸款買房會相對簡單，具體流程如下：1、資質審核/房屋核驗（房產查冊，房屋產權情況，比如房子有無查封、有無抵押、共有情況）；2、簽署買賣合同（一切約定應寫進協議，紙質約定無法律效力）；3、辦理網簽；4、稅費預審；5、繳納稅費；6、過戶；7、領取新不動產權證；8、物業交割。

如有其他疑問請咨詢公主號廣州買房咨詢，涉及主要問題為資金監管、公積金貸款、限購政策、購買方案，家庭資產規劃。

我還是比較喜歡回答這類問題的[呲牙]直入主題吧

分析，房產作為投資而言，可以說是高成本高回報的了，月入5萬的上班族目前是追不上廣州市房價的。廣州哪里買房合適，在不考慮成本的情況下你可以有以下幾種選擇方向

1.成熟配套的中心城區板塊，廣州市區內的配套已經是非常成熟了，衣食住行都在家門口，以后轉手也有需求量，重點是保值[呲牙]

2.名校旁[贊]，在廣州最不缺市場的就是名校旁的學區房了。現越秀荔灣很多老房子也是不愁無人接手的，資源有限的情況下，學區房房價也是水漲船高。

3.新城板塊[呲牙]。新城板塊是投資客最喜歡的，現廣州發展迅速，政府支持打造的新城板塊可以在3-5年內樓價翻幾倍，并且配套設施迅速完善。

[我想靜靜][我想靜靜]當然，說到這里就會有人出來吐槽了，哪有買房不考慮成本的，不考慮成本都是往最好的買了，直接買名校學區的新城板塊，貴買貴賣的道理誰都知道[捂臉][捂臉]。好吧，說到這里，來談談廣州的行情咯，既然都考慮在廣州買了，了解多一點咯，單刀直入了啊

1.首付預算100萬以內在廣州能買到哪些性價比高而且保值的房（住宅）呢？

A 老破小的學區房可以入手，面積小，總價低還是買得過的，不過住的話沒辦法要求舒適度

B 近幾年比較熱門的新城板塊，例如：中新知識城 、新塘板塊、花都新區、南沙自貿區（+佛山[呲牙]）

2.預算200萬以內買啥呢？

[贊]廣州大部分位置都是可以選擇的，除了大面積豪宅、江景房、樓王單位。是不是一下子覺得在廣州生活很幸福，200萬的選擇有那么多

3.只有50萬以內的首付怎么選？

[捂臉]別掙扎選了，先上車吧，50萬在佛山成熟板塊都不夠，別說廣州了。其實50萬的群體是最猶豫的，覺得等一等就能入門100萬的檔次了，但是別忘了，17年開始發展粵港澳大灣區現在可是飛速發展時間，月入5萬都趕不上廣州房價，想想自己收入先

下次分享15萬首付在廣州，應該怎么投資房產，歡迎志同道合的朋友評論或者私信聯系

[作揖][作揖]以上觀點全部都是本人客觀分析的角度去回答，不帶任何有色眼鏡[握手][握手][握手]

很高興能回答你的問題

2020年下半年，廣州樓市呈現出量價齊升的態勢，走出了“風景這邊獨好”的翹尾行情。在平穩兩年多之后，廣州的城市價值再度被發掘，市場步入上升通道。數據顯示，2020年廣州新房累計成交100905宗，同比上升27%，創近10年來第二高。

那么，廣州買房買哪里比較合適呢？首先我想說的是，買房無論是投資還是自住，一定要買有價值的房子，而最能體現房子價值的就是地段。下面我將分析廣州各大板塊或者地段的價值，你可以根據你手上資金的多少來匹配地段。

第一梯隊，當屬天河珠江新城和海珠琶洲的豪宅。

第二，看重學區的，首選越秀幾大名校的學區房或者天河林和東板塊。

第三，海珠雖然是睡城，但是整體離珠江新城不遠，價值不言而喻。

第四，黃埔、番禺、荔灣、白云，東南西北四大方向，結合自己上班遠近，沿著地鐵去買就好。從發展潛力來看，東邊的黃埔最大。

第五，沒有名額的剛需，可考慮增城新塘的地鐵盤。

第六，南沙可投資，但兌現的周期長，要耐得住寂寞。

最后，寧要越秀的學區老破小，也不要增城、花都、從化的遠大新。

1.天河區樓市被看好。

2.南沙區:廣東自貿區的價值高地

3.天河區:金融中心地位無可撼動

4.番禺區:廣州南站商務區加快發展

5.黃埔區:地鐵6號線二期年底或開通

6.增城區:打造廣州東部交通樞紐中心

目前廣州的發展戰略主要是“東進”跟“南拓”，東進戰略受益的主要是黃埔跟增城，南進的受益主要是南沙，像您暫時還沒有限購區域的購買資質，比較建議您考慮增城。

你這個問題太籠統啦。不知道你有多少錢，是否在廣州工作，買房子是投資還是自己住，我隨便說幾點咯，有錢的話就買廣州市區珠江新城啦，天河區市中心啦，越秀也可以。不過那邊房子好貴四五萬起步一方的，如果預算不夠那就買郊區一點咯，番禺，從化，增城都可以考慮啦，再者你買廣州房子是自己住還是用來投資呢，自己住就要考慮離你上班的地方近，考慮通勤時間，投資就要看地段啦。

廣州增城區不限購，而增城區發展中心在新塘，所以新塘區位非常好。目前價格也還不錯。

買廣州東部限購區域房價會比較還一些，盡量買黃埔增城這兩個區，黃埔區做為廣州的第二CBD，而且黃埔區限購5年不斷社保，或者高學歷人才引進，增城目前不限購不限貸，增城做為粵港澳大灣區的核心地段，并且還有華南板塊首個交通樞紐TOD，相當于7個廣州東站，如果首付沒問題的情況下就考慮廣州，像佛山限購區，因為廣佛同城，現在買佛山就相當于買廣州，比較佛山只需要1年社保，佛山也接受廣州社保買房[大笑][大笑]

二沙島