什么是剛需？剛需就是還沒(méi)有解決基本居住需求的人。這樣看來(lái)剛需有但不多。

如果從家庭來(lái)看，根據(jù)央行報(bào)告，目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房擁有率達(dá)到96%，有兩套住房的占31%，有3套以上住房的占10.5%，家庭戶均住房1.5套。也就是說(shuō)，目前只有4%的家庭還沒(méi)有住房，絕大部分的家庭至少有了一套房子，家庭戶均1.5套住房已經(jīng)超過(guò)了國(guó)際1.1套的平均水平。

如果從個(gè)人的角度看，年齡在30歲到40歲的大齡青年，已經(jīng)到了結(jié)婚安家的年齡，但由于一二線城市房?jī)r(jià)太高，個(gè)人收入和僅有的存款根本就買不起房，因而也就成為剛需。每年的大學(xué)畢業(yè)生有八、九百萬(wàn)，男性恐怕要占到五、六萬(wàn)，但畢竟年齡還小點(diǎn)，嚴(yán)格的說(shuō)還不是真正意義上的剛需。

那么，為什么還有那么多的‘’剛需‘’呢！個(gè)人認(rèn)為主要有幾方面的原因。

一是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高買不起房，而被迫成為剛需。如果房?jī)r(jià)下跌30%以上，剛需或可能也會(huì)減少30%。

二是人口的流動(dòng)，使部分有房人成為暫時(shí)的剛需。比如從三四線城市流入到一二線城市的人群，要賣掉原來(lái)的房子到落戶的城市安家，但大城市的房?jī)r(jià)畢竟太高，部分人不得不臨時(shí)租房。

三是農(nóng)村人口為了孩子上學(xué)或者其他原因到城里買房，雖然老家有房子，但不在城里買房，孩子就入不了學(xué)，這部分人也算是剛需。

四是炒房客。雖然政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)房住不炒，但仍有部分人千方百計(jì)投機(jī)買房，與真正的剛需搶市場(chǎng)，哄抬價(jià)格，致使剛需越來(lái)越多。還有部分家庭，急于改善住房條件而買房。

其實(shí)，我國(guó)的房子已經(jīng)多了，現(xiàn)在比較認(rèn)可的說(shuō)法是夠34億人居住，空置房有6500萬(wàn)套，空置率也達(dá)到了20%以上。但是，由于貧富差距太大，剛需還在不斷增加，只有把房?jī)r(jià)降到一個(gè)合理的價(jià)位，讓人們都能買得起，這才是硬道理。

現(xiàn)如今中國(guó)真正的剛需已經(jīng)沒(méi)有了。

筆者早在一年前所持有的觀點(diǎn)是，真正缺少房子的剛需基本不存在。現(xiàn)在市場(chǎng)需求主要有三類：投資、改善、遷移。即：多數(shù)人買房已經(jīng)不是用于自住，而是因?yàn)橥顿Y渠道匱乏，用于貨幣保值和轉(zhuǎn)手賺錢。還有一部分就是住房改善提升需求，但是要根據(jù)房?jī)r(jià)漲幅和自己的承受能力決定是否置換。另有一部分年輕學(xué)子想從小城市移居到大城市生活產(chǎn)生的房住需求。

央行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有率96%，有一套住房的家庭占比58.4%，有2套住房的家庭占比31%，有3套及以上住房的家庭占比10.5%，戶均住房1.5套，沒(méi)有住房的家庭僅為4%。而另有數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城市人均居住面積為40平米，達(dá)到或超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家水平。說(shuō)明中國(guó)城鎮(zhèn)家庭的房子已經(jīng)夠住了。僅剩的4%應(yīng)該包含年輕人結(jié)婚買房，以及部分農(nóng)村富裕家庭為子女上學(xué)、結(jié)婚等買房需求。

另外，中小城市棚戶區(qū)改年底進(jìn)入尾聲，今后“棚改”暫停轉(zhuǎn)為“舊改”，過(guò)去城市里那種因拆遷所產(chǎn)生的大量房住需求今后也不再出現(xiàn)。

真要說(shuō)還有“大量”的買房剛需，只能是專家所說(shuō)的農(nóng)民了。比如有專家就說(shuō)未來(lái)還有2億農(nóng)民進(jìn)城，還有專家說(shuō)有5億農(nóng)民要進(jìn)城。目前中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口已經(jīng)達(dá)到8億多人，理論上的確還有5、6億的住房缺口。

不過(guò)專家的想法過(guò)于樂(lè)觀。這些農(nóng)民中有很大一部分已經(jīng)在城里買了房，只是保留了農(nóng)村戶口被誤作為今后的儲(chǔ)備需求。剩下的部分因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高根本就買不起了。高房?jī)r(jià)已經(jīng)阻礙了城市化進(jìn)程，成為阻礙農(nóng)民進(jìn)城的絆腳石，房?jī)r(jià)不降即便農(nóng)民想進(jìn)城也進(jìn)不了，專家指望農(nóng)民進(jìn)城為高房?jī)r(jià)接盤的想法要落空。

現(xiàn)在還存在大量剛需嗎？

哪有那么多剛需啊！剛需在現(xiàn)如今就是個(gè)偽命題！

如果樓市是按著剛需數(shù)量運(yùn)行，那房?jī)r(jià)就不會(huì)是現(xiàn)在這個(gè)樣子了！

什么人可以定義為剛需？

整天說(shuō)剛需，那究竟什么樣的人符合剛需呢？

1.沒(méi)房子的，需要解決“住”的問(wèn)題

2.有教育需求，需要買學(xué)區(qū)房的

3.住房不能滿足現(xiàn)有需求（比如家庭人口增加或老人住的樓層太高影響出行）需要房屋置換

雖然我給的范圍較寬，但中心思想是---

必須要解決的需求！

很顯然，第2條的占比很小，第1條也值得推敲，其實(shí)如果不是從居住地遷徙到外地生活，現(xiàn)在沒(méi)房子住的能有多少呢？

所以第3條是目前的主流剛需！也就是說(shuō)，置換型購(gòu)房，將會(huì)樓市的剛需消費(fèi)主力！

而這些人群購(gòu)房的前置條件，是把手里的房子賣掉，才能買房，但現(xiàn)在沒(méi)房住的人又很少，接盤的就更少了（二手房交易周期變長(zhǎng)），所以置換需求其實(shí)很難爆發(fā)！

等剛需接盤？房子只會(huì)越來(lái)越難賣！

這個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行，從來(lái)都不會(huì)照顧剛需的面子！別噴，看看房?jī)r(jià)就知道了！

所以，等著剛需接如今的高價(jià)盤，剛需也很無(wú)奈，兜里有錢，還能等到現(xiàn)在買你的房子！

二手房掛盤量激增，二手房交易周期變長(zhǎng)，二手房出租越來(lái)越難，足以說(shuō)明即使是新房，到個(gè)人手中變成二手房后，其價(jià)值越來(lái)越小了！

指著剛需，倒不如指著投資，但問(wèn)題是你的房子有投資價(jià)值嗎？

不論怎么說(shuō)，房子的金融屬性是回避不了的。不然就是為了住，不為別的，樓市也不會(huì)走到今天！

在房?jī)r(jià)普漲的時(shí)期，閉著眼睛買房子都升值！但走勢(shì)出現(xiàn)分化，就跟退潮一樣，穿沒(méi)穿衣服一眼便知！

如今的剛需，既然沒(méi)買，買的可能性就不大了！能買房的除了少部分有條件置換的和孩子要上學(xué)的，就剩有錢沒(méi)地方放的了！

關(guān)鍵是自己的房子符合他們哪一類的需求呢？

@81大白話 為您提供不一樣的資訊解讀！

感謝您的關(guān)注、點(diǎn)贊、評(píng)論、轉(zhuǎn)發(fā)！

真正的剛需只占比極少了，實(shí)際他們是買不起房的一部分人，買房的大都還是投資性購(gòu)買。

現(xiàn)如今的中國(guó)，雖然城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)飽和，但在城鎮(zhèn)化推動(dòng)下，農(nóng)業(yè)人口持續(xù)向城市轉(zhuǎn)移，中小城市人口持續(xù)向大城市轉(zhuǎn)移，疊加改善和拆遷住房需求，剛需群體依然很龐大。相關(guān)的意見分享如下，供參考。

第一、現(xiàn)如今的中國(guó)，城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)飽和

小菜用兩個(gè)國(guó)際通用指標(biāo)，分析說(shuō)明現(xiàn)如今的中國(guó)，城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)飽和。

01、城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率

人民銀行在今年4月份的時(shí)候，曾經(jīng)發(fā)布過(guò)一份城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查報(bào)告。該報(bào)告顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率已高達(dá)96%，擁有2套房的家庭達(dá)31%，擁有3套房的家庭達(dá)10.5%，戶均擁有住房1.5套！跟美國(guó)比，美國(guó)住戶擁有住房的比例為63.7%，低于我國(guó)32.3個(gè)百分點(diǎn)，如下圖所示。（圖表來(lái)源：人民銀行報(bào)告）

2017年的時(shí)候，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)也曾發(fā)布過(guò)類似的調(diào)查報(bào)告，顯示當(dāng)年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房自有率已超90%！

這說(shuō)明了目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率已經(jīng)很高，城鎮(zhèn)住房存量已經(jīng)飽和，我國(guó)已經(jīng)在總量上解決了城鎮(zhèn)常住居民住房“有沒(méi)有”的問(wèn)題。

02、城鎮(zhèn)住房套戶比

我們都知道，真金白銀投錢的主，搞的數(shù)據(jù)可能更貼近市場(chǎng)。所以，小菜在城鎮(zhèn)住房套戶比上，比較認(rèn)可恒大研究院數(shù)據(jù)。

恒大數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶比已達(dá)1.09，接近國(guó)際正常值1.1，低于美國(guó)1.15，高于德國(guó)1.02和英國(guó)1.03，城鎮(zhèn)住房總量供需“靜態(tài)”基本平衡。

不管是人民銀行的戶均1.5套，自有率96%，還是恒大套戶比1.09，都從不同的角度證明，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)飽和，城鎮(zhèn)居民家庭已經(jīng)不缺房。

第二、在城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)飽和的情況下，剛需還大量存在嗎？

應(yīng)該是存在的！未來(lái)的剛需購(gòu)房群體主要來(lái)自于以下方面：

01、改善需求

我們先看兩個(gè)上節(jié)數(shù)據(jù)背后的指標(biāo)：

⑴住房套均面積

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)城鎮(zhèn)住房的套均建筑面積是89.6㎡。

也就是說(shuō)，在城鎮(zhèn)房子中，成套的、可用于居住的房子平均建筑面積是89.6㎡，這個(gè)數(shù)據(jù)表明，小戶型房子的占比很高，間接說(shuō)明大家有住處了，但沒(méi)住好。

⑵人均居住面積

從恒大研究院人均居住面積看，這個(gè)是使用面積而不是建筑面積，我國(guó)是23.3㎡，美國(guó)是66.9㎡，日本是33.1㎡，德國(guó)是38.6㎡，進(jìn)一步說(shuō)明大家沒(méi)住好，住得比較緊湊。

這兩個(gè)指標(biāo)說(shuō)明：大家住房問(wèn)題基本解決了，但還沒(méi)有住好，住得不舒適，隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步改善，生活水平進(jìn)一步提高，換大房子居住就是消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)。

02、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房需求

城鎮(zhèn)化是國(guó)家戰(zhàn)略，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必由之路！

聯(lián)合國(guó)世界人口展望報(bào)告顯示，到2030年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)70.6%，而2019年我國(guó)城鎮(zhèn)化率是60.6%，大陸總?cè)丝谑?4億，在人口忽略新增的情況下，未來(lái)每年將有1400萬(wàn)以上人口進(jìn)城常住，這其中就有相當(dāng)?shù)娜藭?huì)購(gòu)買住房。

隨著地?cái)偨?jīng)濟(jì)全面放開，地?cái)偨?jīng)濟(jì)長(zhǎng)期化，中低收入人群謀生手段多樣化，必然會(huì)吸引更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，也將緩解購(gòu)房壓力，充實(shí)中低收入人群住房購(gòu)買力。

03、中小城市人口持續(xù)向大城市轉(zhuǎn)移帶來(lái)的購(gòu)房需求

我們分析指標(biāo)，說(shuō)城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)飽和，這是“靜態(tài)”分析的結(jié)果，也就是人口保持相對(duì)靜止的結(jié)果。如果城際人口大流動(dòng)，購(gòu)房需求就會(huì)大轉(zhuǎn)變。

比如，很多60后、70后，已經(jīng)為90后提前購(gòu)置了住房，但這些住房大多是在他們居住的城市，但這些年輕人往往在畢業(yè)后，去了一線、二線或其他城市就業(yè)、結(jié)婚，原來(lái)父輩買的房子就用不上，還得在工作地重新買，這就是人口流動(dòng)帶來(lái)的剛需。

從今年發(fā)改委督促取消城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市落戶限制，國(guó)務(wù)院辦公廳要求加快建立生產(chǎn)要素合理流動(dòng)體制機(jī)制的意見，也就是在政策層面打破人口流動(dòng)的城際壁壘，加速人口流動(dòng)，進(jìn)而新增購(gòu)房需求。

04、拆遷、棚改等房屋損毀后新增的購(gòu)房需求

⑴房屋設(shè)計(jì)壽命國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是不低于50年

每個(gè)人不能抱著房子住一輩子，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的建筑壽命是不低于50年！

大家可以透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，仔細(xì)想一下，前幾年棚改的一批房子，建筑年代大概是改革開放（1978年）前后建蓋的房子，到現(xiàn)在大概是42年前后的樣子。

現(xiàn)在舊城改造的房子，一般是改革開放后至商品房施行前（1978-1998年）的房子，到現(xiàn)在大概是22年-42年的樣子。

⑵為什么要舊改？

“縫縫補(bǔ)補(bǔ)又三年”！房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，購(gòu)買力已經(jīng)透支了，能住就先住住吧，等大家緩緩，房子實(shí)在不能住的時(shí)候再拆。

⑶拆遷、棚改等拆毀房屋后，必將釋放購(gòu)房需求

這個(gè)不用多說(shuō)，不管是城中村拆遷，棚戶區(qū)改造，都將釋放強(qiáng)勁的剛性購(gòu)房需求。

05、移民購(gòu)房需求

我國(guó)的移民政策目前比較緊，大家對(duì)移民買房的力量沒(méi)有感覺(jué)，但不代表未來(lái)不會(huì)放開。

今年司法部的移民政策較往年有較大變化，未來(lái)針對(duì)高凈值人群、高收入、高財(cái)富人群的移民政策會(huì)進(jìn)一步放寬，在國(guó)內(nèi)出生率嚴(yán)重下滑的時(shí)候，就是移民政策大幅放開的時(shí)候，疊加國(guó)家經(jīng)濟(jì)和軟實(shí)力提升，移民量可能會(huì)比較大，隨之而來(lái)的移民的購(gòu)買力和購(gòu)房需求往往是杠杠的，不可小視！

綜合看，未來(lái)的剛需購(gòu)房群體依然是比較龐大的，大家還是要用發(fā)展的眼光看問(wèn)題，不用過(guò)于憂慮沒(méi)人接盤的問(wèn)題。

第三、房子現(xiàn)在還能不能買？

01、剛需

有需求就買，一家人住著幸福才是王道！不要想著被剪羊毛，首先自己連毛都沒(méi)有。

02、投資

民間資本很難！

煙草，幾億煙民，利潤(rùn)大，但專營(yíng)專賣；電力，動(dòng)不動(dòng)就是投資幾百億，一投就是數(shù)十年才見效益，有幾個(gè)民間資本玩得起？光是安置移民就是一大問(wèn)題，民間資本怎么玩？金融、通信、等等行業(yè)，也是國(guó)企在玩，民間資本沒(méi)插足機(jī)會(huì)，民間資本的投資途徑太狹窄了。

相比于上述行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)民間資本是很有好的。從開發(fā)、土建、建材、銷售、一手、二手、裝修、等等，民間資本都是可以玩的，而且關(guān)鍵還不求人，不跑關(guān)系，不看臉色，穩(wěn)穩(wěn)賺錢，所以，房子依然是民間資本難得的投資品，沒(méi)有之一！

但房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入調(diào)整周期，投資需要注意兩個(gè)問(wèn)題：

⑴選好城市

我國(guó)走的是美國(guó)大城化路徑，下一階段城鎮(zhèn)化的規(guī)律是城市群和都市圈，大城市逐步郊區(qū)化，大城市周邊的衛(wèi)星城市獲得發(fā)展，美國(guó)走完這一階段用了40年，我國(guó)后發(fā)優(yōu)勢(shì)，耗時(shí)可能更短。

也就是說(shuō)，未來(lái)投資房產(chǎn)的方向是國(guó)家十三五規(guī)劃綱要確定的5大國(guó)家級(jí)城市群及14大區(qū)域性和地區(qū)性城市群。

⑵選好房子

從上面的分析可知，剛需房已經(jīng)飽和，未來(lái)的主力需求是改善型住房，那投資房產(chǎn)宜投資改善型的戶型，以后轉(zhuǎn)手更容易些。

因此，在城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的情況下，人口大流動(dòng)不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是國(guó)家城市戰(zhàn)略的需要，未來(lái)的剛需購(gòu)房群體依然是龐大的！

大家好，我是勇談。如今的中國(guó)從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)缺少住房的群體并不多，我們今天在討論的剛需更多指的是“進(jìn)入城市生活、工作后需要買房定居的這批人”，至于很多大城市（比如：成都）房?jī)r(jià)還在持續(xù)飆升的關(guān)鍵還是因?yàn)榉慨a(chǎn)投資風(fēng)存在的結(jié)果。畢竟對(duì)于很多城市來(lái)說(shuō)單核作用過(guò)于明顯。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。

僅僅從居住角度來(lái)看我國(guó)基本上已經(jīng)解決了，可以說(shuō)這也是商品房發(fā)展到今天做到的唯一值得稱贊的地方

• 2019年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積接近40平米，已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，缺住房的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了

看過(guò)為我專欄的朋友應(yīng)該知道，建國(guó)初期到上世紀(jì)70、80年代我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有幾平米，居住問(wèn)題一度成為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。也正是在這樣的背景下，我國(guó)學(xué)習(xí)香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)在上世紀(jì)90年代推動(dòng)了商品房制度，從此我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了飛速發(fā)展期，到2019年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)僅僅40平米，住房不足的問(wèn)題已經(jīng)得到解決，甚至部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了商品房供過(guò)于求的情況。

圖上所示是近10年來(lái)我國(guó)住宅商品房銷售面積走勢(shì)圖，可以看到一個(gè)基本事實(shí)“2017年后我國(guó)住宅商品房的銷售面積增長(zhǎng)變緩”出現(xiàn)這樣的情況跟2016年底提出“房住不炒”，加大了對(duì)于炒房、投資風(fēng)的打擊力度有關(guān)系，也從側(cè)面反映了一個(gè)事實(shí)“真正的剛需并沒(méi)有那么多”。尤其是2018年的一組數(shù)據(jù)“2018年商品房銷售套數(shù)比2017年減少6萬(wàn)多套”更說(shuō)明了商品房供應(yīng)整體處于供過(guò)于求的事實(shí)。

• 大家需要搞清楚一個(gè)基本事實(shí)“大家如今缺的不是住房，而缺的是優(yōu)質(zhì)城市資源”，對(duì)于國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)優(yōu)質(zhì)的教育等資源都還是依附于房產(chǎn)上的

有時(shí)候真的在問(wèn)自己一個(gè)問(wèn)題“國(guó)人真的還缺少住房嗎？”不可否認(rèn)在西部或偏遠(yuǎn)地區(qū)或許真的還有不少貧困人口在溫飽線上掙扎，但是對(duì)于國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市的居民來(lái)說(shuō)其實(shí)并不是缺少住房。如今包括三四線城市的居民紛紛在一二線城市購(gòu)房的根本還是因?yàn)椤皟?yōu)質(zhì)資源的爭(zhēng)奪”。大家紛紛涌入大城市購(gòu)房的目的，包括投資的關(guān)鍵因素就是大城市的優(yōu)質(zhì)資源過(guò)于聚集，尤其是優(yōu)質(zhì)的中小學(xué)教育資源。

國(guó)內(nèi)多數(shù)城市的優(yōu)質(zhì)資源還是處于稀缺狀態(tài)，房產(chǎn)和戶口仍然成為很多城市分配優(yōu)質(zhì)資源的參考標(biāo)準(zhǔn)

• 哪怕是如今國(guó)內(nèi)的北京和上海等城市優(yōu)質(zhì)教育等資源也不是人人都能夠享受的，那么怎么分配？就是房產(chǎn)和戶籍

至今讓國(guó)人耿耿于懷的還是北京的考生只需要400多分就能清華和北大，這點(diǎn)其實(shí)就是房產(chǎn)和戶口帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，這也是為何如今北京戶口能夠在市場(chǎng)上有50-60萬(wàn)價(jià)值的原因。其實(shí)細(xì)心點(diǎn)的朋友應(yīng)該都能發(fā)現(xiàn)一個(gè)基本事實(shí)，多數(shù)城市的資源分配其實(shí)還是按照戶籍和房產(chǎn)來(lái)進(jìn)行的，這是因?yàn)楸旧沓鞘械馁Y源就有限，加上這小20年來(lái)每年都有1700多萬(wàn)的人口涌入這些城市，城市資源建設(shè)相對(duì)緩慢的情況下只能通過(guò)戶籍和房產(chǎn)的方式來(lái)分配城市有限的資源。這也是為何很多剛需朋友要費(fèi)勁在城市買房的原因，其實(shí)就是為了讓自己和家人未來(lái)能夠享受到更優(yōu)質(zhì)的資源。

• 如今在城市所謂的“剛需”，從一定程度上來(lái)說(shuō)他們?nèi)鄙俚牟皇亲》浚慨a(chǎn)背后的資源

以我所在的城市為例，雖然說(shuō)對(duì)于外來(lái)人口的子女也有專門的學(xué)校進(jìn)行招生，但是說(shuō)句實(shí)話從學(xué)校的師資水平、管理等方面跟真正本地居民（有房有戶）的子女進(jìn)入的中小學(xué)還是有部分差距的。這種區(qū)別對(duì)待說(shuō)句實(shí)話在如今的中國(guó)到處都存在，這也是為何學(xué)區(qū)房、學(xué)位房會(huì)如此火熱的根本原因。從國(guó)家到地方這些年都在積極推動(dòng)“就近入學(xué)，劃片入學(xué)”，但是學(xué)校本身就被分為三六九等的情況下，大家肯定愿意通過(guò)購(gòu)買學(xué)區(qū)房等方式讓子女獲得更好的上學(xué)機(jī)會(huì)。撇開教育資源外，包括一個(gè)城市的醫(yī)療等資源也是如此，只不過(guò)不像教育資源這么明顯而已。

不僅僅是國(guó)內(nèi)，包括國(guó)際上任何國(guó)家“房?jī)r(jià)說(shuō)到底還是背后資源聚集度的體現(xiàn)”，國(guó)內(nèi)樓市還是體現(xiàn)了資本市的特點(diǎn)

• 包括成都這樣的新一線城市為何新區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)突然間飆升？這跟這些區(qū)域得到的資源支持有關(guān)系，也跟國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資收益率高有關(guān)系

尤其像成都這樣的單核城市，一個(gè)城市的發(fā)展幾乎聚集了全省的各種資源，這也是由本身四川的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不足導(dǎo)致的必然結(jié)果。打造“明星城市”來(lái)吸引全國(guó)乃至全球的資源，然后帶動(dòng)省內(nèi)其他城市發(fā)展這條道路本身沒(méi)有問(wèn)題，其負(fù)面結(jié)果就是大量的人、資本、產(chǎn)業(yè)等涌入這些地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲也就是情理之中。畢竟到目前為止國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資收益率還是不錯(cuò)的。圖上所示是近2年來(lái)成都新建商品房銷售價(jià)格同比走勢(shì)圖，可以看到一個(gè)基本事實(shí)“成都近1年來(lái)新建商品房表現(xiàn)都不錯(cuò)”，10%左右的房?jī)r(jià)上漲使得成都吸引了全國(guó)主要房企和資本，這也跟成都的國(guó)家定位屢次被提升有關(guān)系。資本本身就是逐利的，成都這么高的定位自然會(huì)吸引國(guó)內(nèi)大量資本進(jìn)入，更何況成都本身的底子就不錯(cuò)。

• 推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的未必是剛需，資本的力量永遠(yuǎn)不要忽視，大量資本注入房企的結(jié)果肯定是房?jī)r(jià)大漲

圖上所示是近2006-2019年房企實(shí)際到位資金走勢(shì)圖，可以看到一個(gè)十分明顯的事實(shí)“房企到位資金走勢(shì)偏弱的年份，房?jī)r(jià)走勢(shì)自然就偏弱”，畢竟樓市說(shuō)到底還是資本市。從2016年后房企到位資金保持較高增速的情況下，房?jī)r(jià)下降基本就成為一種“奢望”。

• 不過(guò)對(duì)于真正的剛需，尤其是在成都等新一線有購(gòu)房需求的朋友來(lái)說(shuō)二手房其實(shí)是可以作為一種替代選擇的

還是以成都為例，圖上所示是近2年來(lái)成都二手房?jī)r(jià)格同比走勢(shì)圖，可以看到一個(gè)基本事實(shí)“成都二手房漲勢(shì)明顯伴隨著市場(chǎng)波動(dòng)而波動(dòng)”，疫情期間二手房?jī)r(jià)格同比漲幅只有1%左右，這樣的漲幅其實(shí)才是市場(chǎng)的真實(shí)反映。對(duì)于有想要在成都這樣的城市購(gòu)房的朋友，個(gè)人建議可以考慮下二手房，畢竟性價(jià)比更加高些。

綜上，我們不否認(rèn)如今大城市還是有大量的真正剛需有購(gòu)房需求，不過(guò)這種需求是通過(guò)購(gòu)置房產(chǎn)享受城市相對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的需求，不單單的住房需求。成都這樣的城市樓市還是明顯體現(xiàn)了“樓市是資本市”的特點(diǎn)，對(duì)于真正有購(gòu)房需求的朋友來(lái)說(shuō)可以選擇二手房作為替代。各位覺(jué)得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)等問(wèn)題的朋友可以點(diǎn)贊、關(guān)注、訂購(gòu)勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。

現(xiàn)在真正的剛性需求的人已經(jīng)很少很少了。

可以說(shuō)的絕對(duì)點(diǎn)，就是現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有剛需了。

現(xiàn)在買房的人，說(shuō)的直白點(diǎn)，哪一個(gè)是剛需，基本上都是為了賺錢，其中，絕大部分都是賺錢了，沒(méi)有其他投資渠道，或者說(shuō)沒(méi)有安全穩(wěn)妥的財(cái)產(chǎn)增值保值的方式，只有買房才最安全。

剛需是什么，剛需就是解決基本的居住需求，現(xiàn)在的居民，哪里還有什么沒(méi)有房子的人呢。

要知道，我國(guó)的房屋總數(shù)足夠滿足至少30億人的居住了，還不算商住樓，農(nóng)村的民房之類，僅僅只是統(tǒng)計(jì)住宅屬性的房產(chǎn)而已。

現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)，是真的很少有人買房子了。

昨天還在和一個(gè)做了幾十年房產(chǎn)的朋友一起聊天，他和說(shuō)，他做了這么多年房產(chǎn)，沒(méi)有哪一年和今年一樣，這么缺少客戶，以前找他買房子的人可以說(shuō)是絡(luò)繹不絕，今年呢！居然會(huì)面臨沒(méi)有客戶了，他這種房產(chǎn)的老油條，哪個(gè)月不簽幾單合同都是不正常的，今年復(fù)工到現(xiàn)在，才簽了兩單，就這還算是不錯(cuò)的了。

現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)真的沒(méi)有什么人買房子了。

所以說(shuō)，哪里來(lái)的剛需購(gòu)房者呢！

整個(gè)中國(guó)范圍內(nèi)，剛需型的比例不是很多。

城里的很多都是有房子，鄉(xiāng)下的更不用說(shuō)了，有宅基地。

個(gè)別情況下的確是剛需無(wú)房可住的那種，在本地房產(chǎn)市場(chǎng)占比會(huì)非常小。

現(xiàn)在的剛需主要是大城市外來(lái)務(wù)工人員，在這個(gè)城市工作生活，想要在這個(gè)城市扎根，

那么可以視為是剛需型，還有就是為了結(jié)婚還有子女教育要購(gòu)置婚房和學(xué)區(qū)房的，也是剛需型。

這些情況都是在一二線大城市比較多，剛需型購(gòu)房欲望和需求都比較強(qiáng)烈，分?jǐn)偟饺珖?guó)市場(chǎng)中，剛需型真的沒(méi)有那么多。

@Leo三石法律顧問(wèn) 房產(chǎn)律師，為您分享生活中的法律小知識(shí)，請(qǐng)關(guān)注我。

謝謝閱讀。

有人問(wèn)起，現(xiàn)如今的中國(guó)，真的還存在大量的買房剛需嗎？

首先我們來(lái)了解一下什么是剛需：剛性需求(Inelastic Demand)是指在商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求。當(dāng)剛性需求被上漲過(guò)快的商品破壞后，這個(gè)剛性需求就成了彈性需求 。

一說(shuō)到剛需，大家很快就會(huì)聯(lián)系到房產(chǎn)，尤其在一二三線城市，房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致剛需常常得不到應(yīng)有的滿足，但即使房?jī)r(jià)不斷的攀升，我們的剛需隊(duì)伍卻依舊堅(jiān)挺，就拿一線城市上海的房?jī)r(jià)來(lái)講，2010年的時(shí)候市中心的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)升到了5-8萬(wàn)/平，郊區(qū)升到了1-2萬(wàn)/平，當(dāng)時(shí)工資過(guò)萬(wàn)已屬稀少，本以為這么離譜的房?jī)r(jià)不會(huì)再升，但過(guò)了10年到了2020年，上海市區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)升到8-15萬(wàn)/平，郊區(qū)升到了3-5萬(wàn)/平。

對(duì)于住房的剛性需求，其實(shí)就是大眾為了財(cái)產(chǎn)保值增值的一種投資手段，對(duì)于沒(méi)有更好投資渠道的中國(guó)來(lái)說(shuō)這是大多數(shù)民眾的唯一選擇。剛需真的還有那么多嗎？很多人在思考這個(gè)問(wèn)題，根據(jù)央行的相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有率96%，也就是說(shuō)沒(méi)有住房的只有4%。這樣看來(lái)，剛需理應(yīng)不多了吧。

但事實(shí)并非完全如此，人口的分布與流動(dòng)直接導(dǎo)致了越是發(fā)達(dá)的城市，剛需買房的越多，相反，相對(duì)經(jīng)濟(jì)落后的城市，剛需買房越少。越來(lái)越多的年輕人往一線二線或者三線城市涌入，其中很大一部分都有安家落戶的意愿，這就直接引起了人口增多的城市剛需買房越來(lái)越大，所以即使房?jī)r(jià)升升升，但剛需依舊買買買。

所以現(xiàn)如今的中國(guó)，大量的剛需買房的確存在，而且在發(fā)達(dá)的城市越加明顯，加油吧，年輕人，努力努力總歸還是有希望的。

喜歡的點(diǎn)贊關(guān)注哦，謝謝啦！

剛需、改。一直都是存在的，并不是說(shuō)現(xiàn)在沒(méi)有剛需了，其實(shí)現(xiàn)在還有很多人買不起房子還在租房子。

為什么現(xiàn)在有些城市的租房市場(chǎng)依然火爆？就是這個(gè)問(wèn)題剛需一直存在，比如說(shuō)90后也有剛需，00后也有剛需，現(xiàn)在走上前臺(tái)的可能就是10后，他們也會(huì)有剛需的需求，所以剛需或者是說(shuō)改善都是一直存在的，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)也是這樣，他們生產(chǎn)的產(chǎn)品都會(huì)面向剛需，改善這幾類人群來(lái)走向市場(chǎng)，不要再說(shuō)有沒(méi)有剛需，有沒(méi)有改善了。