大家好，我是僧哥。基于對農(nóng)村生活的了解，結(jié)合法律上的一些條款，來說一下在原有宅基地上擴(kuò)建房的問題。
農(nóng)村的現(xiàn)狀，重建，擴(kuò)建是普遍現(xiàn)象
在農(nóng)村，很多人為了生活需要，在自家的宅基地上建房，有的建起了二層、三層甚至更高層的房子，有的在房子周圍建起了新房。
農(nóng)民重建、建設(shè)房屋是很普遍的，但近年來，由于農(nóng)村征收項(xiàng)目多，行政機(jī)關(guān)認(rèn)定許多重建房屋為違法建筑，還要求人民群眾自行拆除，否則，限期拆除，行政機(jī)關(guān)將派人強(qiáng)行拆除房屋。
大概是在去年的時(shí)候，我的一位朋友跟我打電話，說了一個(gè)類似的情況。
在電話里說，他說1993年的時(shí)候，他在當(dāng)?shù)氐玫搅艘惶幷兀谡厣仙w了房子。2005年，一場大雨摧毀了部分房屋，使他的家人無法正常生活。幾天后，我這位朋友又加固了房子。通過他的加固，房子的建筑面積變大了。
但最近，他的房子需要征用。征收人表示，我朋友加固的部分房屋屬于違法行為，需要無償拆除，并告知他無權(quán)擴(kuò)建房屋。
那么，疑問來了，我們到底能不能擴(kuò)大農(nóng)村宅基地上的房屋？
很多農(nóng)村人認(rèn)為，如果我有一塊地方政府批準(zhǔn)的土地，我就可以蓋房子。房子建成后，不會有違建。事實(shí)上，這是一個(gè)錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。
即使在已確認(rèn)、登記、認(rèn)證的宅基地范圍內(nèi)，農(nóng)村村民也不能隨意建房、擴(kuò)建房屋。新建房屋必須經(jīng)批準(zhǔn)，這是基本原則。不是說有了宅基地證，就可以隨意建房，這也體現(xiàn)在法律上。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條規(guī)定:在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。
《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》規(guī)定，在規(guī)劃農(nóng)村地區(qū)，村民使用原有宅基地進(jìn)行村民住宅建設(shè)，可以實(shí)行規(guī)劃許可管理，規(guī)劃許可管理應(yīng)當(dāng)依據(jù)村莊規(guī)劃進(jìn)行，管理應(yīng)當(dāng)與服務(wù)相結(jié)合，并發(fā)揮村民委員會的作用，具體辦法由市級行政機(jī)關(guān)制定。
從相關(guān)法律可以看出，村民要在宅基地上新建房屋，需要實(shí)行規(guī)劃許可管理。也就是說，未經(jīng)規(guī)劃許可或者農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可直接建房是違法的。
但這沒有絕對性。
和我朋友一樣，農(nóng)村也有很多人。農(nóng)村地區(qū)有一個(gè)普遍現(xiàn)象。原來的房子太舊，住不下，或者倒塌等，農(nóng)民必須在原來的宅基地上重建和建造新房子，還需要在自己的土地上重建和建造房子。
雖然當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門沒有批準(zhǔn)，但也不能說不能重建。這所房子可以在沒有法律禁止的情況下建造。當(dāng)時(shí)，行政機(jī)關(guān)是否及時(shí)制止？在這種情況下，將房屋視為“違章建筑”顯然是不合理的，因此有必要對拆遷進(jìn)行補(bǔ)償。
在現(xiàn)實(shí)生活中，有大量村民為了生活需要和剛性需求，在宅基地上未經(jīng)任何審批手續(xù)而建的房屋。這樣的自建房屋不會被認(rèn)定為違法建設(shè)，因?yàn)樗鼈儾粫?yán)重影響農(nóng)村規(guī)劃，這是全國非常普遍的情況。在一些地區(qū)，全村無照房屋客觀存在。作為違法建筑處理，顯然不符合國情。
那么，在什么情況下在農(nóng)村建房是合法的？
其實(shí)這種情況很麻煩。現(xiàn)在我將給你一個(gè)簡短的討論。但請注意，生活實(shí)際情況與以下嚴(yán)重不符，否則所有房屋都有證據(jù)：
《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第(六)項(xiàng)規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的:
1.應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請;
2.并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布;
3.公布期滿無異議的，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后，報(bào)縣(市)審批;
4.經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時(shí)將審批結(jié)果張榜公布。
第(七)項(xiàng)進(jìn)一步規(guī)定，在宅基地審批過程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國土資源管理所要做到“三到場”。即:
1.受理宅基地申請后，要到實(shí)地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等;
2.宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，要到實(shí)地丈量批放宅基地;
3.村民住宅建成后，要到實(shí)地檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。
經(jīng)過如此嚴(yán)格復(fù)雜的審批程序，村民在土地上合法擁有自己的房屋。但在我們的生活中，由于審批手續(xù)的復(fù)雜性，很少有人真正去，所以出現(xiàn)了很多房屋和土地糾紛。
最后，還是要提醒一句：在建房的時(shí)候，盡量按照審批的步驟進(jìn)行，但不是所有未經(jīng)審批建好的房子都是違法的。而且，即使改擴(kuò)建房屋超過相關(guān)證明記載的面積，也不一定是違法的，也不一定是賠償?shù)摹Ｈ绻驗(yàn)榉孔右呀?jīng)擴(kuò)建，快遞員只認(rèn)為擴(kuò)建部分的房子是違法建設(shè)的，那么你需要提高警惕。很可能這是快遞公司為了加快收件速度而采取的“違法促拆”的方式。在這種情況下，建議您咨詢專業(yè)律師進(jìn)行征收和拆遷。