這個真不好說，但短期內有需求。

全國的基本情況

目前，全國的房價都很高。這波始于2015年末的房價上漲潮是從北上廣深刮起的，逐漸蔓延到二三四等城市。2016年十月全國相繼刮起了各種調控風，直到如今全國發布的各類調控政策數不勝數，至于效果：目前一線城市基本是摁住了上漲勢頭，因為房價上去后首套房和改善房的首付成本和貸款利率成本太高，不是不想買，是強行壓下去了，根本買不動，基本價穩了；一些熱點二線城市在一線城市熄火后馬上接力，瞬間房價拉高，出臺調控后收斂些，但很多地方仍然是一片火熱；一線城市周圍的三四線城市在一線城市購買力外溢的情況下房價也瞬間拉高，并且購買需求仍比較旺盛，其他三四線城市的房價也不同程度的漲；其他城市也基本有不同程度的上漲。直接結果就是，目前很多地方的房價已遠超當地的工資水平，讓生活在那里的人們在購房這件事上心塞。

縣城的去庫存仍在繼續，城市化仍在繼續，短期估計要漲一些。

縣級城市的需求，相對來說炒房的成分小一些，因為相對來說房價便宜一些，本地人很多均有房子，外來的需求又不多，所以總體來說縣城炒房的成分要少于其他城市。但，今年縣城的去庫存政策仍在繼續，這也就意味著縣城如果有庫存，今后在供地方面會減少一些，讓市場不至于供過于求，甚至略微偏少一些，反映到市場上應該是可買的房源比較少一些。目前的城市化仍在推進，農村戶口進城買房也在逐漸增加。比如很多農村結婚會在至少縣城置辦一套婚房；外出打工的人在打工地、大城市買不起，也會傾向于至少買在縣城一級的城市里；縣城本地居民的一些需求；縣城周圍鄉鎮等的需求。這些都可能會消耗縣城的房子，所以在供應可能收緊，需求又客觀存在的情況下縣城的房價很難說會漲到什么程度。但，即便是目前樓說說的從3000到4000，也令很多本地人直搖頭，畢竟縣城的工資水平在那里放著，雖然相對大城市仍然低，但對于本地人來說可能就不低了。

縣級城市的房價，未來兩年內應該會陷于停滯狀態，然后處于一個穩定期，接著再進入隨形勢變化而變化的階段。

原因如下。

第一，縣城的末端影響。

房價的影響，是按照城市的“層級”逐步延伸的，即由一線城市到二線城市再到三線城市，以此類推。而縣一級城市，應該是最末一級。

換句話說，縣級城市，是受房價上漲最晚的那一級。

第二，縣城上漲剛開始不久。

目前，縣級城市房價的大規模上漲，剛剛起步。之前大城市的上漲風潮，剛剛波及到縣級城市。

第三，這個上漲，還需要一個過程。

這個過程，是這樣的：從剛剛上漲到人心惶惶，到瘋狂搶購，再到二手房瘋漲，再到二手房無人接手，最后漲價潮平息。

第四，漲價過程之后，歸于平淡。

如果該縣城的經濟實力、購買力、人口新引力足以支撐這個房價水平，那么，未來會以這個為基礎緩慢的上漲。反之，則歸于平淡。如果經濟實力很差的地區，則有可能會下降。

與大中型城市相比，縣城的潛力還是有限。由以上四點看，縣級城市的房價，會在兩年內有一個分曉。

在房地產調控政策下，全國城市的房價普遍出現回調。《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，2018年10月142個樣本城市房價平均環比下跌0.296%。房價環比上漲的城市為58個，比6月減少61個，占樣本數的40.8%，房地產市場整體比較平穩。但是作為三四線這種縣級城市的房價，未來還將繼續承壓。

庫存比例依然較高

三四線城市房價在去庫存的背景下，庫存周期明顯縮短。華創證券數據顯示，三線城市房地產庫存去化月數從14年下半年的37個月下滑到17年底的14.7個月，下滑幅度達到了22.3個月。不過，相比一二線來說，三四線城市的庫存依然高于前者4-5個月，也就意味著在未來仍有較大的下行壓力。

土地成交低迷，供給較大

數據顯示，在2016年限購之前，三四線城市的土地成交就一直很低迷，等到開始限購限售后，成交反而迎來了高峰，每月累計同比增速均在30%以上，這側面反映出三四線的需求本身并沒有多少，基本都是調控以后一二線溢出的或棚改刺激出來的購房需求。

此外，隨著碧桂園這種大型房企進軍三四線，大量拿地，一定程度上增加大量的潛在土地供應量，造成房價上漲壓力。

人口流出

由于一二線城市的馬太效應，大量的人口、資源都在向中心地區集中，縣市以及三四線城市的購房需求要么就是中心城市溢出的，要么就是返鄉置業的。

而這些需求使得本來沒有動力上漲的三四線房價在短期內飆升，透支了很大的未來增長空間。筆者親身經歷的，前幾年1000出頭的樓盤，2年過去了現在到了近20000。但現在基本處于一個高位區間，上不上下不下，而這種價位也不可能靠溢出需求來支撐。

房貸利率上行

三四線的剛需不足，因此這些購房需求受利率的影響最敏感。數據顯示，2017-2018年貸款基準利率上浮合計從52.7%一度上升到68.7%，貸款加權利率從5.3%達到最高時的5.8%。而三四線城市絕大多數都屬于當地人，居民本身就持有房產，甚至還存在賣房去一線付首付的現象。

棚改貨幣化比例減少

一般棚改貨幣化比例高的都是熱點三四線城市，因為它們去庫存化進展比較好，而對于絕大多數普通的地級、縣級市來說，基本人人都有房住，如果維持高比例貨幣化安置，無法刺激購房需求。因此，實物化安置是未來三四線的主流，這同時也會加大房屋供給。

總結一下。三四線城市的房價在未來上漲動能嚴重不足。首先是人口的持續流出，其次則是由中心城市馬太效應、棚改貨幣化等被動刺激出的購房需求，無法長期維持三四線的高房價。當然，那些靠近上海、深圳和北京等地周邊的地級和縣級市，房價的支撐仍在，至少溢出效應可以支撐需求面，但如果考慮到長期性的話，仍待看政策面的變數。

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家族財富密碼評論員山石：

三四線城市的房價最大驅動因素是最近幾年各地政府都在搞的“棚戶區改造”和“舊城改造”，這使得當地的房地產市場發生了變化。

棚戶區改造和舊城改造的過程中拆遷了很多房子，這部分人本來是不打算近期買房的，但是由于政策造成短期內釋放了大量的需求，供需關系發生了變化，造成價格上漲。

這種需求是不可持續的，甚至透支了未來的一部分需求，一旦需求滿足之后未來很長一段時間本地的需求將大幅度的回落，甚至還要低于棚改之前的需求量，那時價格也必將大幅度的回落。

具體上漲什么時候會停這個要看當地的棚改計劃，去年國家已經叫停了部分地區的“棚改貨幣化”政策，一些地區的棚改一旦接近尾聲那么也就是價格的拐點將要到來之時，開發商會把手里擠壓的房子變現回籠資金。從全國來看三四線城市的房價很有可能在2020年前后出現拐點，如果是想在三四線城市炒房發家致富的趁早大小這個念頭，你現在買了可能還能漲點，但是新房5年不能交易等到你能夠交易了可能就已經賣不出去了。不論是一二線城市還是三四線城市房產都已經不是最好的投資品了。

我說說所在城市的情況：縣級市，房價最高的樓盤已經到8000，小產權房最低也3000多。目前還看不到有爛尾的樓盤，碧桂園去年又拍下了兩塊地，開發商拿地比較積極，小城市的調控是比較小的，信貸上有收緊跡象，公積金貸款也調低了額度。但開發商并沒有停止推盤，短期看樓價有高位盤整態勢；中長期來看，樓價上漲因素繼續存在：大城市高房價溢出效應繼續存在，大城市生存壓力增大，更多外來人返鄉置業，農村回不去（不想回），小城市自然是唯一選擇。以前很多人（城里人）都是住在自建房或單位房，隨著破舊和改善性住房的需求，會有一部分的購買力，調控過后，小城市（縣級市）房價依然上漲，目前看不到停下來的腳步。

我的老家在一個小縣城，離哈爾濱市區不到50公里，雖然在2016年已經劃歸哈爾濱市的一個轄區，但說實話，相關的優惠政策（比如工資，醫保，社保，交通等）一時半會兒還覆蓋不到那里，老家縣城的房價近幾年也在慢慢攀升，不過漲幅不大，每年漲兩三個點的樣子；炒房的不敢來，百姓囤第二套房的也有，但肯定是不多，因為子女教育的費用在家庭支出中占比較高；現在，老家縣城的房價主要靠農民進城，購買婚房和每年的些許棚改支撐著，基本沒什么泡沫.個人覺得是典型的東北小縣城樣本.

我特想象魯迅先生說的那樣，吶喊叫醒沉中的人

我先說一個發展依托物的另類角度

荷蘭16世紀最強，后來被英國趕超，奇怪的是，都是海上強國，荷蘭戰船占全歐洲75%，英國怎樣打敗他的？

因為荷蘭是捕魚支柱產業，在當時的世界，沒有冰箱只能就近買賣，生意發展空間小，而一直被拿破侖恥笑的英國棉紡業發展空間巨大，上游廣大農民，中間紡織廠，下游是全世界的衣服，床單等產品，巨大的空間推動了英國經濟的發展，最早的珍妮紡紗機，工業文明，動力就來自小小的紡紗需求，所以最后，英國大發展，這個道理同樣適合房地產

以目前的房價來看，大多數縣級市的房價依然太高了

房子的人價值主要體現在三個方面

1位置，大區域位置，挨著雄安新區的縣級市和黑龍江偏遠的縣級市能一樣嗎

2人口流動情況

人口凈流入的地方，比如北京，上海，人都往里走，房價怎么會降

3通脹的壓力，這個也好理解，印的越多，錢越不值錢，實物越貴，這個道理適合所有產品，不一定就指房子

這樣說吧，如果你的房子在長三角，珠三角，京津冀三角里，或者在高鐵端點附近的地方，人口還是凈流入，就可以考慮投資，

如果你就是為了住，也不打算離開縣城，那就趕緊買吧，你買的是使用價值，不是投資價值

不過，建議如果可以，還是要買上述位置的房產，才有保值的價值

隨著人口老齡化的到來，人口基數以后趨勢向下，房產大趨勢并不看好

別炒了，早就停了！

城市無論大小，房價漲跌始終由需求關系決定，對于上漲到什么時候可以停，則取決于購買力情況。

縣城房價漲跌同樣如此，作為城市末端，是個人口凈流出的城市，再沒有經濟產業支撐，房價本沒有上漲的動力，上漲的原因無非是貨幣化棚改、投資性需求和上層級城市傳導等推動。

三四線城市棚改將于明年暫停，盡管允許地方自籌資金搞棚改，但失去了國家這列順風車，地方的積極性不會太高，特別是經濟發展欠佳的縣級城市。因此縣城的房價是否停漲，明年將是個關鍵節點。

縣城人口不多，房住需求量有限，房子本身就沒有投資價值，過去由于有資金涌入，位置好的樓盤上漲相對較快，其它位置基本漲不動，投資的推動作用在縣城沒有可持續性。前期投資者如果沒能及時清盤，今后資金被鎖牢的可能性較大。

而隨著“房住不炒”政策定位貫徹落實，維穩成為今后一段時期樓市調控工作重心，那么整體房價將不會再有大的波動。如果上一層級城市房價上漲減緩，失去輻射傳導影響的縣城房價更不可能逆勢上漲。

目前房價4000的縣城應該說位置不是太理想，從3000上漲到4000不知歷時多久，如果3000的價格是在2016年以前，其實上漲的幅度并不大，足見當地的購買力非常有限，那今后上漲的空間更小。

因此，縣城房價在什么時候停止上漲，明年將是拐點之年。很可能出現的局面是，在經歷了一段時間橫盤后，隨著人口、經濟變化以及購買力恢復情況的不同而出現兩極分化或多極分化，地理位置優越的大城市周邊縣城房價跟漲，其它縣城房價逐漸回落到與購買力基本平衡的價位。

你好，嗨住租房來回答這個問題。

去庫存背景下，三四線樓市一片欣欣向榮

經過16-17年上一輪調控政策調整，一二線城市雖然還有龐大的購房需求，但限購限貸強行壓制了其中的一部分需求，特別是北上廣深四大一線城市，除了購房資格被限制，伴隨能開發的土地越來越少，新房供應量也同步減少。

與此同時，在樓市去庫存思路指導下，一二線城市被限制的購房需求和資金開始大規模向三四線蔓延，剛需客回鄉置業，越來越多的投資客也瞄準了三四線城市發展紅利，這些短期內大量涌入的購房需求不僅吸引了更多開發商進駐三四線城市，更將三四線的房價不斷拉高。在一二線城市看似逐漸冷卻的市場背后，是三四線樓市的異常火爆。

繁榮只是短暫的，縣級市更需慎重

樓市去庫存基本經理了三個階段：首先是一線重點城市郊區去庫存，隨后以廈門、合肥等為代表的二線城市房價進入快速上升期，接下來一二線城市政策收緊，三四線樓市理所當然迎來了一波發展。

但是相對一二線城市而言，三四線城市一方面既沒有很強的經濟實力和競爭力，另一方面對人口的吸引力也比較有限，單純依靠政策調控人為制造的需求只是一時的，很難長久維持。無論是對看準三四線去庫存契機的開發商來說，還是想收割一波房價上漲預期的投資者，三四線樓市還是存在一定風險。

分析完三四線樓市的風險性，我們再來看看縣級市樓市未來走勢如何。在談這個話題前，先跟大家普及一下什么是縣級市：縣級市一般有兩大類，可以是鎮升級而來，也可是縣改制而來，前者面積狹小，后者面積較大。中國自1980年代以來，隨著工業化和城市化的發展，大多數市都是撤縣設市的方式建立。截止2017年10月31日，中國大陸地區有363個縣級市。

從這里面我們可以看出，第一，國內縣級市數量非常龐大，而一線城市只有4個，強二線也是寥寥無幾，物以稀為貴，這也很好解釋了為什么一二線城市房價如此之高。但縣級市如此之多，彼此既缺乏競爭力，對人口的吸引力也很有限，從根本上來說，就是缺乏房價上漲的動力。

目前我所了解到的實力比較強的縣級市，昆山算是一個，昆山1月二手房最新成交均價14000元/㎡，新房報價基本都在2萬以上。但昆山靠近上海的地緣優勢非常明顯，在昆山買房的人，事實上不少是從上海和蘇州過來的剛需客，因為上海和蘇州的高房價及限購政策不得不置業昆山。

但昆山僅是個案，不是所有縣級市都有機會承接北上廣深的外溢需求，更多縣級市房價的上漲只是短期內的表現。也許在去庫存指導下，三四線甚至部分縣級市房價還會繼續上漲，但長期來看，這種上漲是源于外部因素的推動而非內生性的上漲，也是不可持續的上漲。