我來回答你的問題。我的觀點是，寧買二環一張床，不選郊區一套房，中心城區的房產投資潛力是最大的。
在北京城區范圍內，要投資首推東城區和西城區，這兩個區是中央行政區，人口還在向外疏解，在這個地塊投資房產，將來的升值潛力最大。
其次是海淀區，海淀是教育大區，這里是好大學扎堆的地方，重點中小學校也特別多，周圍的學區房，有很大的升值潛力。
還有，朝陽區是使館聚集的地方，也是中央商務區CBD所在地，高端商務企業比較聚集，區域經濟發展強勁，在此地投資房產，是有升值保證的。
北京城市副中心通州，也是投資者應該關注的地方。通州是北京未來的發展重點，是京津冀一體化戰略的橋頭堡，如果是選擇長線投資，就買這里的房產，但要有耐心等待。
隨著北京人口的疏解，北京估計會穩中有升，但房產不會大漲了，如果是剛需可以買，如果是投資賺錢，提醒你要慎重出手，小心房子燙在手里了。
北京的的城市戰略定位：全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心。
北京的城市空間結構規劃為：一核一主一副、兩軸多點一區。
“一核”指的是首都功能核心區( 東城和西城），“一主”指的是中心城區即城六區，“一副”指的是北京城市副中心，“兩軸”指中軸線及其延長線、長安街及其延長線，“多點”是位于平原地區的順義、大興、亦莊、昌平、房山5個新城，“一區”是生態涵養區，包括門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶5個區，以及昌平和房山的山區。
按照北京市總體規劃，首選首都功能核心區，這里的房子保值功能最強，其次選擇城六區中的海淀區，這里的教育水平最高，學區房概念將長期存在。
大家都知道首都北京的的城市戰略定位：全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心。
北京的城市空間結構規劃為：一核一主一副、兩軸多點一區。“一核”指的是首都功能核心區( 東城和西城），未來這兩個區會合并成為中央政務區，政治中心和文化中心的主要功能都在這個區域承載。“一主”指的是中心城區即城六區，主城區中海淀和朝陽是現在發展最好的兩個區，未來應該也是會保持這個趨勢，海淀依靠高等學府，中科院以及一批互聯網大廠承載科技創新的重任。朝陽依靠使館區，CBD，央視等區域和機構成為文化中心和國際交往中心的主要區域。“一副”指的是北京城市通州副中心，以后的北京市政府會搬遷到通州，未來的北京教育醫療資源都會匯聚于此。按照北京市總體規劃，首選首都功能核心區，這里的房子保值功能最強，其次選擇城六區中的海淀區和朝陽區，未來的通州區也具有長線投資的潛力，北京的其他區就不一一說了，也會有一些熱點區域，不過不能代表整個區。
海淀區，通州區，有錢就砸這兩區，二十年后絕對優勢，必有后福！
個人建議，中央商務區永遠保值. 長線投資往南城，第二機場未來帶來人流，有人流就有經濟流，看首都機場的中央別墅區和望京就知道了.
第一西城，中央政務區土地稀缺，學區強大；第二海淀和朝陽，經濟有活力，交通配套好，第三通州昌平，前者副中心，發展后勁足，后者未來科學城前程無量，山水相鄰宜居。
先給你說一下北京的城區吧！
四個“市區”就是傳統意義上的老城區，也就是二環以內的四個區，分別是西城區、東城區、崇文區、宣武區。
城八區分別是西城區、東城區、宣武區、崇文區 、海淀區、朝陽區 、豐臺區、石景山；現在改成城六區，也就是除去了宣武崇文。
北京行政區劃：截至2019年，北京市共轄16個市轄區，分別是東城區、西城區、朝陽區、豐臺區、石景山區、海淀區、順義區、通州區、大興區、房山區、門頭溝區、昌平區、平谷區、密云區、懷柔區、延慶區。
首先“東西城”一直說有傳言要合并成《中央行政區》不屬于北京！說白了沒啥發展潛力，無非是學區好，教育資源好！因為二環內就那么大點地方！現在也不讓拆遷了，沒有什么發展空間，單獨論房產肯定是沒問題的，但是要選好學區的最小戶型，不管能不能住人，只要能落戶，能上學，潛力沒問題！
“海淀”大學城聚集地，都說是人文氣息最濃郁的區域，也有著北京重點小學三小、一小、育英等等，人家說的我也不知道人文氣息是什么[我想靜靜]，反正記住，海淀買房分區域！萬柳、世紀城、永遠換手率最高的，全北京排的上號！
“朝陽”這個區域算是北京最大的區域了吧？北京東北、東、東南整個3環到5-6環，都可以算朝陽區地界！這個區域主要潛力區域4環內外這半圈！小區基本上都是同期起來的，2008年以后左右的小區！小區品質較好！尤其是朝陽公園區域！中高端豪宅到處都是，半個娛樂圈明星都住這兒附近小區！變現快！
“豐臺”雖然是二環，但是臟亂差沒有好的教育資源，現在正在重建！以后可能會好一些，一般剛需首套置業會選豐臺，因為價格低，離市區近！
“石景山”阜石路附近都可以，也是奔著學區買，石景山一直很熱點區域，雖然了解不多，但只要有房價格賣的都很高！
“大興”買亦莊開發區房產，在就各個地鐵站步行5-10分鐘內的小區！
“昌平”只買天通苑與回龍觀，地鐵17號線在建，馬上這2個區域又會來一波小漲！
“順義”買天竺，新國展，后沙峪，祥云小鎮附近！
“通州”規劃的京貿國際商務區附近！其他區域自行斟酌！
“房山”只買一個區域“良鄉”！
門頭溝，懷柔，密云，平谷，延慶！不用考慮了，我不了解！也從來沒想過這幾個城區買房，但是這幾個區居住起來真的很舒服，空氣是新鮮的，天空是藍的！消費也很低！每次去這幾個區都是去游玩的！
海淀區山后區域，產業集聚，配套逐漸完善。看看永豐路和北清路的車流情況，周末車都很多，都是名校畢業的年輕人。
北京最值得投資房產的區是東城區、西城區、海淀區、通州區。
北京中心城區的房價已經到十幾萬元一平米了，如果為孩子就學選擇海淀區最好，從小學到初中、高中到大學好學校集中的區域。另外可以的話投資通州區的房子會有升值空間，但是限購政策影響，沒有通州區戶口買不了的。
這個問題的答案多種多樣，可以有幾個角度:
一是地段決定論。跟著環路去買房，似乎永遠是正確的。老話說“東富西貴，南貧北賤”，說的是清末以來形成的老北京居民居住格局。但是現在的情況已經發生了很大的變化。核心地段自然是圓環套圓環的環路，五環路內的城區，普遍新房價格5萬+，低于這個價位的可以看做筍盤。
二是學區決定論。2017年的317新政后，其實北京的二手房價格已經維持穩定，即便是去年以來的小陽春也沒有維持多久。但是學區房恐怕在未來的一段時間還有投資價值。因為北京小學生的人數將會隨著前幾年的生育高峰到來。這樣的話，學區房才是硬通貨。
三是地鐵決定論。跟著地鐵去買房，地鐵一通，租金必漲，交通便利的地方，人流量就會有保障。即使不出售，出租也會有很好的投資回報率。
這么看來，城六區肯定是首選，然后是地鐵沿線！