在“金九銀十”即將到來之時，這種“常態”變化背后，卻隱含著許多別樣的意義，武漢樓市的“金九銀十”正在及將要經歷什么？

從盤盤光到分區光 平均開盤去化率走低

2017年以來，億房研究中心監測開盤共計224次。監測數據顯示，七八月份以來，武漢平均開盤去化率逐漸走低，部分樓盤開盤去化率僅40%。而日光盤的占比也逐月下滑，8月僅48.4%。 非日光盤的增多表明市場日趨分化，市場逐漸回歸理性。

性價比和好地段成購房者首選 市場回歸理性

在近期日光盤中，高性價比和價值度較高的好地段樓盤仍是購房者關注的重點。從各區域日光占比看，南湖、白沙洲、光谷東、漢陽中心、四新和漢南日光盤占比均為100%。其中南湖片是由于供應量少需求量大，漢陽中心和四新則是由于大部分樓盤性價比相對較高，而白沙洲和漢南則是由于價格相對便宜，而沌口日光盤占比最低僅17%。

數據顯示，性價比和地段仍是購房者最關注的因素，如同為東西湖片，庭瑞新漢口因周邊配套相對成熟，均價高達14000元仍日光，而美聯德瑪假日二期因相對偏僻性價比較低開盤去化率僅51%。購房者對樓盤的選擇上正越來越理性。

精裝價格大幅降低 裝修正在被開發商“拋棄”

裝修房因監管和后期法律風險等問題正在被越來越多的開發商所拋棄。數據顯示，武漢精裝平均價格最高的月份在3月和4月，但5月后平均裝修價格大幅下滑，如萬科、恒大等品牌房企從萬元剛需盤到高端盤，裝修價格大多在2000-2500元左右。而其他精裝樓盤裝修價格也一般在3000以下，4000以上基本絕跡。

?此外，如華發外灘首府、純水岸東湖、融創觀瀾府、天匯龍城、諾展星座等項目直接放棄精裝，只賣毛坯。預計金九銀十武漢樓盤精裝仍繼續回歸正常狀態。

貸款難和高利率正成購房需求“殺手”

貸款難和高利率正成購房需求“殺手”，購房門檻的提高將直接降低購房需求。武漢部分樓盤出于優化客戶和快速回籠資金等目的，推出全款購房，但將進一步降低去化率。如江夏某樓盤要求客戶全款購房，無疑抬高了客戶的購房門檻，加上板塊內規劃并未徹底落實，不足以支撐過高的價格，因此開盤去化率慘到只有35%。而其他要求全款的項目除價值度較高的項目，去化率均不理想?！叭畹耐锩孀?按揭的不要堵在門口”這種情況是難以持續的。?

目前，武漢首套房貸率上浮10%，二套房貸利率上浮20-25%，且協議利率與貸款難成正比。利率的上漲不僅提高了購房成本也降低了投資收益率。金九銀十及整個下半年信貸將繼續緊張。貸款難和高利率對有效購房需求的制約將越來越大。

金九銀十迎“開盤潮” 購房選擇余地增大

近日，全省房地產“控房價、穩市場”工作推進會透露，今年下半年，武漢市將有400個房地產項目達到上市條件，同時年底將新增7000間、不少于30萬平方米的租賃住房，推進市場供應的決心是很堅決的。

而金九銀十武漢樓市也將迎來供應高峰，約有近百個樓盤開盤或加推，事實上從8月中下旬開盤量也開始明顯增長。從高端聚集的漢口、武昌中心如融創中心、東湖金茂府、華發外灘首府；到炙手可熱的光谷如琨瑜府、聯投驛園；再到剛需圣地盤龍城、東西湖、白沙洲、江夏，如天匯龍城、融創觀瀾一號、攬勝公園、雅居樂、江南新天地等區域均有大量樓盤開盤或加推，購房者選擇余地增大。

租售并舉等長效機制將穩定市場預期

政府發展租賃住房的力度空前，租售并舉對房地產市場的影響深刻而深遠。競房價、競公建、競自持正成為越來越多城市的選擇。而武漢市是住房租賃的試點城市。雖然武漢持續放寬落戶，并出臺留住百萬大學生計劃，但同時也給百萬大學生提供大量的人才公寓。此外，也將通過集體建設用地建設租賃住房，進一步加大租賃住房供應，這些措施將大量稀釋購房需求，并改變市場預期。

與此同時，在未來大量政府租賃房和長租房沖擊下，武漢租金有望走低，進一步降低房產投資回報、武漢房地產從制度和政策獲得投資紅利正越來越少，房地產市場預期將發生變化。

制約因素增多 房價止漲基礎逐漸夯實

目前及短期內，武漢房價的止漲來自于政府嚴厲的管控和行政手段制約，但隨著目前和未來開盤去化率的進一步走低和樓市供應的增長。市場力量的介入將使得武漢房價的止漲的基礎逐漸夯實。

此外，年底將迎來開發商償本付息的高峰，開發商推盤動力進一步增強，這也是武漢房價上漲的重要制約因素。

綜上所述，無論從制度政策層面，還是市場層面，武漢樓市的基本面和力量對比正在發生變化。政策打壓、房價止漲、信貸困難、投資回報降低、市場預期變化、需求稀釋和供應增長這些因素的變化都將使得武漢樓市逐漸回歸理性。但短期內，武漢部分熱點片區和樓盤供應緊張局面仍將持續。

武漢的發展大家有目共睹，武漢買房的最佳時機應該在09-12年，女朋友10年的時候就帶著我到處看，那時候就想入手，猶豫各種原因一直拖著，知道快結婚前入手一套，坐標盤龍城美景天成，2012年，當時一直從日月山水到08經典到中城時代，最后確定美景天成，當天看的當天成交，房價4850，交定金誠心購買時一平還少了100，不像現在要排隊抽簽或是交茶水費，當時的銷售態度也好，定金交了后一個月不到貸款下來交房，當時也是現房，有一點可以確定的是開發商每次是抽幾套房出來賣，現 在房價應該在12000，還是很慶幸，2016年，開始想入手第二套房，看了天匯龍城及天縱城，進了幾次售樓部，那銷售不知道多NB，壓根不鳥你了，果斷選擇2手，從1月看到7月，中介都混熟了，終于在8月搞定一套中城時代83+25的，房東孩子上海結婚用錢，當時面談5800一分都堅決不少，還要求首府最少30萬，帶中介費及其他最后64萬不到搞定，到了10月限購及麥德龍定型，飛漲，現在最少12500一平，美景的出租1500一月，首套沒房貸，二套現在2500每月貸款，感覺壓力不大，還是得感謝老婆，在我猶豫的時候都是她當機立斷，錯過了不談后悔，最起碼壓力會成倍，機會出現了，就不該猶豫，現 在橫店的房價都到12000了，盤龍城雖然是限購區域，區域配套越來越好，所以我認為他的房價還會繼續，房子投資或自住應該都不錯

我13年2月在盤龍城首付買了一套85平的房子，價格4800元一平，貸款25萬，因為是兩個兒子，想想一套不夠，13年6月又以小兒子名義首付買了一套70平，貸款26.4萬，價格和限購各方面原因導致花了6000元一平左右，都是新房。期間約兩年時間房價沒有增長低迷狀態。小兒子結婚因為有房子，雖然是70平兩房，丈母娘多方抱怨面積比之前小，但是還是把姑娘嫁到了我家。年輕人現在都不愿意和父母一起住，所有我又首付入手了一套30多平方小公寓，準備今天退出兒子小家庭的養老房。公寓還貸每個月972元，出租1300元一個月?，F在小兒子結婚花的20多萬費用和包括公寓裝修，還有一臺幾萬的工作車。家里六個人每年約6000元商業保險。家庭基本保障有了。雖然還貸道路很長，一家人齊心協力做事，生活更有奔頭。我和老公養了三個孩子，積蓄只有不到30萬，經過這幾年的努力工作，終究會達到自己的理想生活的。在中國，你拿著100萬積蓄還在猶豫買不買房，你已經錯過了武漢這個發達中心城市最佳買房時機，我家買房都晚了，存了10幾萬，錯過了10年買房的先機，悔之晚矣。我希望你馬上出手，現在經濟不景氣，不要一下子大投資某個項目，個人建議。雖然我遭到很多人非議，我堅信自己的選擇是對的。

現在在武漢買房劃不劃算，要具體分析。

一、房價

今年武漢新房房價是平穩的，既沒有象樣的上漲，也沒有什么下跌。主城區因價格限制，沒怎么漲，基本是按報備的價格銷售，加推的也大多是原來的價。但又因供應有限，沒怎么跌。遠城區價格漲不起來，因為供應充足，但剛需轉向遠城區的較多，所以也沒多少下跌。

今年武漢二手房均價也是平穩的，1月份均價18442/平，10月18634/平。

二、交易量

武漢今年的房屋交易量繼續下降。就拿最近的新房來說，據武漢購房薈不完全統計，武漢上周（10月29日-11月4日）有18盤入市，共計推盤套數在4200套左右。結果有11盤沒賣完。

市房管局發布的數據顯示，今年1-9月，武漢二手房住房成交59229套，同比減少9.66%。

武漢房屋交易量2017年比2016年下降超20%，達27萬余套，今年去去年繼續下降，供計在25萬套左右。

三、房貸

武漢的房貸利率是全國最高的，房貸審核也是最嚴的，很多申請房貸的人都落了空。所以買房之前一定要問清楚，并且要留有余地。

四、展望

未來的武漢房市限價限購不會放松，武漢新房沒有漲價基礎，一是限價措施，二是土地供應，武漢今年土拍流拍的多，底價成交的多，據中國指數研究院1日發布的最新數據，前十個月武漢拍地收入927億元，同比去年減少了5%，排名全國第五；這些地可規劃建筑面積達3340萬平方米，同比增加13%，排名全國第二。這么多地，底價成交的占大多數，沒有漲價的基礎，因為土地供應量大，拿地成本不高，武漢的今年去化率在全國算是最高的，但也從2017 年的最低1.6個月上升到6個月，武漢這幾年一般是在3個月庫存，現在上升到6個月，所以未來房子是好買的，當然，不排除主城區少數新盤漲價，因為它原來的拿地成本高，武漢又是遵循確保開發商不虧損的原則，如果它開價高了，你就讓它坐醒?，F在不是買不到房，連性價比最高的白沙洲，馬上加推上千套13500/的盤供應。

遠城區新盤就不說了，新洲陽邏含裝修2000的8400/平的純地鐵盤開盤當天也沒賣完。

至于二手房，當然主要是說主城區的，現在較上半年掛牌有下調，但還是倒掛，成交持續萎縮。二手房死扛的結果，是剛需轉向了遠城區，新房交易相對活躍，隨著交通的快速發展，配套的逐步完善，低價新房將成越來越多剛需的首選，二手房將會錯過最好出手機會，房價死扛，房齡越來越大，成本越來越大，貶值概率越來越大，最后不得不甩賣，沒有誰敢把房子熬到15年的，除非它準備永遠出租。

但是，武漢的房價下跌多少也很難，因為它是一個進入快速發展階段的城市，存在不少剛需，購買潛力會一直存在。

說了半天，不知你明白沒有，現在在武漢買房，自己住，當然可以，不存在劃不劃算，只要合適，就要出手。如果是投資買房，不劃算。你說100萬，投資的話，遠城區沒意義，它很難有多少回報。有升值潛力的是主城區。100萬夠個首付，貸200萬，如果房價象今年繼續橫盤，你買的房子總價表面漲個3、4萬，但你的房貸要掏10多萬，整體是虧的，如果一年跌幾萬，你更不劃算。

我告訴你，這幾年你也別指望武漢房價能漲什么，不大跌就燒高香了。象杭州、青島、濟南、南京等跌1、20%的多的是，武漢還抗跌一點。

四年前你有100萬為什么不買房呢？我們六年前買的武漢的房子現在也番三倍了。機會一旦錯過，就很難再出現了。你現在在武漢買房，指望它增值番倍，可能也是猴年馬月，真到了猴年馬月，也許房子真成了個房子，得花錢雇人住了。

武漢現在適合買房嗎？

武漢未來房價是上漲還是下降，是否適合買房了，目前來看，武漢還是適合買房投資的。

武漢的經濟發展實力和前景，都被大家看好，我們知道，武漢是華中地區最具實力的城市。

武漢房價部分地區一直在限購，為什么限購，就是因為有熱錢投入，這就說明武漢房價有投資的價值。

大武漢房價和他自己的地位分不開。

大武漢新一線，武漢人高興了，投資客比你們更高興，他們知道如何通過新一線，來提高房價。

大武漢的教育資源豐富，在國內也有一定的影響力，武漢經濟環境的改善，未來留在武漢的大學生越來越多，人口聚集度提高，就要解決房子問題，房價自然會上漲了。

大武漢的現代交通，三位一體，對外交流更方便，投資條件更優越，經濟發展更快更強，房價上漲可能性具備。

還有舊城改造，拆遷戶選擇性更強，他們的拆遷資金大量進入市場，也會給房價上漲帶來動力。

武漢現在是否買房，應該說是可以的，

個人觀點，希望不要誤導你對房價的看法。

這是我前不久親自拍的，這個地方在東西湖，請看一下地圖：

這個地方有兩個樓盤：

恒大帝景

欽江苑

房子價格是11000，帶裝修。

為什么買在這里，而不是在非常熱鬧的光谷？

第一：雖然東西湖確確實實比較遠，附近的設施確確實實沒有那么完善，但是別忘記了，這里距離1號線輕軌只有500多米，不用騎車，走路就可以到，而且馬路非常寬闊，你停車也好停。

第二：這里馬上房價就會起來，東西湖匯集了一大堆的開發商，比如說九坤新城一號，請看地圖

九坤新城一號距離這里足足有1.4公里，房價是12000帶裝修，請問難道九坤新城一號比恒大帝景更好？絕對不可能的事情。

第三：這也是最最重要的，碼頭譚公園站表面上是個1號線輕軌，但是別忘記了，這也是6號線的延長線，請看下面的新聞

http://news.cnhubei.com/xw/wuhan/201707/t3873858.shtml

據介紹，6號線二期工程起于一期工程終點金銀湖公園站，經金山大道、東吳大道止于走馬嶺站，線路全長約15.3公里，設站9座，其中地下站5座，高架站4座，在馬頭潭公園站與1號線徑河延伸線換乘，在臨空港大道站與遠期17號線換乘。6號線二期線路途經武漢臨空港經濟技術開發區，建成后可實現西部新城組群與漢口中心區、漢陽中心區和沌口經濟開發區西南新城組群的快速聯系，促進新城與主城產業結構調整。

看到沒有？在碼頭譚公園站和1號線換乘，也就是說1號線和6號線在碼頭譚公園交匯！

在武漢凡是地鐵交匯站的，房價有低的嗎？從來沒有！

這是天時地利人和的線。一定要好好看看碼頭譚公園附近的房子，這段時間會有大量的樓盤開盤

今年2020年，經濟非常不景氣，實體不好做，投資更有風險，如果你問現在在武漢買房劃算嗎？

答案是劃算！

四年前手里有一百多萬，也就是2016年左右吧？

如果當時是全款買房，現在凈資產至少是翻了一倍，200多萬了吧？

如果當時是貸款買房，買的300萬左右的房子，現在凈資產至少也是500萬了吧？

不知道您做生意投資的盈利，四年期間是否能追上通脹，是否能追上房價的上漲！

央行發布的《2020年第一季度中國貨幣政策執行報告》顯示：

今年以來一共有三次降準，1.75萬億元長期資金。與此同時，為支持抗疫以及企業復工復產，設立3000億元專項再貸款，增加5000億元再貸款再貼，后來再增加再貸款再貼現額度1萬億元支持經濟恢復發展。降準、再貸款等工具釋放長期流動性約2萬億元。

央行放水，人民幣貶值，你存銀行的利息能跑過通貨膨脹嗎？

如果沒有更好的掙錢方式，把錢留在銀行不如來買房！

武漢整體均價在1.7萬左右，市中心貴點的均價3~4萬，大部分區域價格還是不算貴的，想買房的，夠一夠基本上還是能買的起。

不像北上廣深，夠一夠？沒點家底子想都不用想！

今年很多熱錢都流入了樓市，深圳已經漲了一波。

今年政府“房住不炒”的決心很大，及時叫停深圳樓市，7月15號發布了深圳史上最嚴限購令，給了炒房客一個警示。

但是正因為是政府給房價上漲來了一個急剎車，才迎來剛需者一個更好的購房時機。

歷來房價上漲都是一線城市先漲，二線城市續上，像武漢這種強二線城市，未來前景很看好！

今年不買房，一年又白忙。

作者:房校長。大學土木工程本科畢業，從業房產中介多年，專注武漢樓市行情、房產知識普及、中介行業動態，希望我的回答能夠幫到您。關注公眾號《中介說房》，閱讀更多買房賣房干貨文章！

目前武漢樓市房屋貸款的形勢確實比較嚴峻，想貸款買房不僅要承受利率上浮的痛，還要經歷漫長的等待放款期，等放款都要3個月以上。

最近還有消息顯示，不少開發商更傾向于優先全款客戶和提高首付比例的客戶，武漢已有樓盤都要求全款了。比如下面這些樓盤：

中建文華星城、宜化星都匯、東原啟城、中建湯遜湖壹號、聯投驛園、琨瑜府、聯投漢口郡、正榮府等。

可以猜測在未來一段時間內，要求全款買房或者全款優先選房的樓盤會越來越多。

在這種情況下，購房者不急要承受利率上浮帶來的成本，還可能資金方面也是一個考驗。

但是，目前要求全款買房的基本都是投資熱門區域或樓盤，只占樓市的少數，剛需置業時可避開那些區域或樓盤，尤其是現在武漢樓市處于金九銀十的推盤期，能夠選擇的余地相對比較大。

其實，如果能在銀行貸到款，對于剛需族來說，什么時候都是買房的好時機。但就2017年來說，銀行的貸款政策很難有再松動的時期。

首先明確的說劃算！

先做個假設，假使您4年前的100多萬在武漢買了房子。那么會出現什么情況？剛好本人16年中半年在武漢三環邊上買的一套房子，84個平方，總價68萬，均價8000。今年小區的二手房成交均價在15000，也就是說可以賣126萬，也就說這期間房價翻了一番。并且16年武漢還沒限購，首付最低2成，您手上有100多萬，完全可以買兩套，或者在市中心買更好的房子。那么因為房價上漲而給您帶來的收益就非常可觀的。做生意的風險肯定比買房子大。

其次回到您的問題上來，現在買房劃算嗎？還是叫劃算的，為什么這么說，雖然現在的房價不可能像之前幾年那么瘋漲，最近一兩年微調，基本以平穩為主，穩中有升。但是用來保值還是沒有問題的。再一個，今年武漢受疫情影響，開發商基本只賣了半年多的房子，新樓盤不斷涌入，所以選擇性很大，再加上年底回款壓力大，有些樓盤還有些許折扣。所以在武漢購房的時機還是比較好的。退一萬步來講，您后期想做生意，亦可以把房子抵押或者賣掉，這樣總比自己放著存款強。我是黃胡子看房，希望回答對您有參考作用。

現在準備入手武漢的房子不算晚，可惜的是，你錯過的價格最低的時期！

我們都知道，武漢是這次疫情期間樓市被影響的最嚴重的的城市，沒有之一！

在今年2、3月份，全國其他城市的售樓部已經開始開放銷售的時候，武漢的樓市還處在停滯狀態，部分售樓處關門停業，銷售量也是一片慘淡，當時這一停就給了不少人想象的空間。都認為武漢的房子這次沒人買了，價格肯定要下跌”

這個話其實在疫情剛剛爆發的時候，已經有太多人在喊了，如果你問起理由的話，這群人會告訴你“疫情這么嚴重的城市，誰會去那買房啊，白送我都不要”

理由貌似挺充分的，但是現實卻又一次無情打臉。

根據中指研究院的最新數據統計，武漢上半年新房成交4.36萬套，這個數量已經恢復到了去年同期的八成。

2月和3月的疫情給武漢樓市按下了暫停鍵，而4月武漢新房市場開始恢復交易后就開啟了遞增模式。

4月武漢樓市解封，當月新房成交6627套，5月份增加到11977套，剛剛過去的6月份再次上升到了13300套。

連續3個月遞增的成交量加上之間積累的網簽新房數量，一共完成了新房成交4.36萬套的成績，而這個銷售數據比去年同期下降了48.7%。

但是要清楚一點，這個是在疫情后樓市銷售時間滿打滿算3個月的時間做到的。

在疫情過后，在整個經濟環境和樓市預期都發生變化的時候，武漢樓市出現這樣的新房成交數量，只能說明其樓市的韌性遠超大部分人想象。

新房市場的表現只是武漢樓市快速復蘇的跡象之一，和新房市場一起產生聯動的還有武漢的土地市場。

截止6月30號武漢土地出讓金達到688億元，這個賣地的收入雖然還是低于2019年和2018年的上半年金額，但是卻在2020上半年排到了全國第六名。

房企開發商對武漢土地市場的熱情和之前大部分人對武漢樓市看衰的想法出現了截然相反的對比。

土地市場恢復開放的這短短3個月時間里，武漢的住宅用地從6月18號蔡甸區的73%溢價，再到6月30號光谷東的93%溢價，整個土地市場呈現一路上漲的趨勢。

如果在這一波行情中，已經在武漢進場的人，我想說算是陰差陽錯的踩對了節奏。

因為武漢接下來的地價還要繼續上漲。

這么說的根據是源自武漢官方一份非常不起眼的文件。

6月26號武漢自然資源和規劃局出臺了一個叫做《加強土地資源要素保障支持加快恢復我市經濟建設發展若干措施》的文件。

這個文件里從頭到尾只講了一句話，就是武漢的土地供應要加快了。

如果只是加快供應還沒什么可值得專門拿出來說的，問題是不僅是加快，而且住宅用地的價格還會繼續上漲。

文件原文里說的很清楚，武漢要恢復經濟，土地市場要進行價格調整，從而起到輔助經濟恢復的作用，所以對工業類項目用地的基準地價以70%起步計算，第三產業項目按80%起步計算。

重點來了，唯獨房地產用地例外！

也就是說在工業用地和第三產業用地的價格本來就不高的情況下，武漢市決定繼續給予更大幅度的優惠，降低地價成本，而房地產用地價格維持之前的標準不變。

稍微熟悉一點土地市場上的人都知道，房地產用地一直是以高價格來補貼工業用地等其他低價用地的缺口，而武漢的這個文件可以說把這套機制進行了強化。

其他用地價格繼續下降，而房地產用地維持不變，換句話說就是房地產用地在接下來的時間里，會承擔更多的補貼作用，價格只會繼續走高。

兜兜轉轉了一圈子，房地產又間接扛起了武漢經濟恢復的重擔，擔子來了副作用當然也不會缺席，武漢的新房市場想平平穩穩的發展，估計很難。

所以說，武漢是擺好了架勢準備上漲，根據自己的情況，該入手還是入手吧！